Лекция 3 02.10.14

Стоимость денег во времени

Рыночная экономика предполагает, что только за определенную плату можно взять (или дать) деньги в пользование на определенный срок.

Принято различать простую

Процентные платежи регулярно начисляются,

Исходя из суммы первоначального вклада

И сложную

Каждый процентный платеж реинвестируется, регулярно увеличивая базу начисления процента для следующего периода

Схему начисления процентов.

При решении финансовых задач принято оперировать понятием сложного процента.

Рассмотрим как определить получаемую сумму при начислении сложного процента:

FV=PV(1+i)ⁿ

Где:

FV – сумма, которую получит инвестор (будущая стоимость);

PV – сумма, которую инвестор имеет (настоящая стоимость);

i – норма платы за пользованием капиталом (ставка процента);

n – число периодов (месяцев, лет).

Рассмотрим обратную задачу:

Как определить необходимую сумму для инвестиций, если известна сумма, которая будет получена через n-ый период, а процент за пользование капиталом равен i?

PV=FV

Где:

PV – сумма, которую необходимо инвестировать (настоящая стоимость);

FV – сумма, которую получит инвестор (будущая стоимость);

i – норма платы за пользование капиталом (ставка процента);

n - число периодов (месяцев, лет).

– коэффициент уменьшения стоимости денег (дисконтирования) -

Если сумма получаемых доходов (I) по периодам (n) различна, то настоящую стоимость денежных потоков определяют как:

PV =

Т.е получается выражение дисконтированного денежного потока

Задача 1.

Определите величину вклада на банковский счет, который обеспечивал бы ежегодное получение 1000 руб. в качестве процентных платежей в течение бесконечного периода времени. Величина премии за использование банком средств составляет 10% годовых.

Определим выражение настоящей стоимости бесконечного потока постоянных равномерных платежей при норме дисконта, равной i:

PV=

PV=

Выразим через g норму роста поступлений, тогда дисконтированный поток будет рассчитываться как:

PV=

Задача 2.

Определить величину вклада на банковский счет который обеспечивал бы получение в первый год в качестве процентных платежей 1000 руб. а в последующим ежегодное увеличение суммы на 5% в течении бесконечного времени.

Величина премии за использование банком средств 10% годовых

PV =

Задача 3.

Определить величину вклада на банковский счет под 10% на 5 лет чтобы получить 100000.

PV =

Метод сравнительного анализа продаж

Востребованность метода

Доступность Характер Используемая информация

Этапы осуществления метода сравнительного анализа продаж.

Этап 1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации.

Этап 2. Проверка достоверности информации и анализ типичности отобранных объектов-аналогов.

Этап 3. Составление списков объектов-аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости.

Этап 4. Выбор рациональных единиц сравнения.

Этап 5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласование полученных результатов.

Пример.

Необходимо определить стоимость стоимость 20-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о 3-х недавних продажах сопоставимых жилых домов. Эти рыночные данные подтверждены и покупателями, и продавцами.

Сопоставимый объект	Продажная цена, рублей	Число квартир	Потенциальная валовая выручка, Руб.
Дом №1	6000000	25	1000000
Дом №2	7500000	30	1280000
Дом №3	4500000	18	740000

Объект №1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и это отличие оценено в 50 000 руб. Мусоропровод объекта №1 такой же как у оцениваемого объекта, его стоимость составляет 160 000 руб. Объект №1 продан три месяца назад.

Объект №2 также имеет мусоропровод; объект продан шесть месяцев назад при благоприятных условиях финансирования. Последний элемент (т.е. благоприятные условия финансирования) добавил к цене 150 000 руб. по сравнению с обычными условиями финансирования.

Объект №3 находится в 2-х кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект – в 8 кварталах. Считается, что каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 30 000 руб. от цены объекта.

Объект №3 продан 2 дня назад. У него нет мусоропровода.

Темп роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составляет 0,5% в месяц.

Внесение поправок осуществляется табличным способом, контрольные расчеты приведены в таблице.

Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
		№1	№2	№3
Продажная цена	?(4953270)	6000000	7500000	4500000
Дата продажи	Настоящий момент	1,5% +90000	3% +225000	0 (HM)
Мусоропровод	Есть	Есть	Есть	Нет +160000
Окружающий ландшафт	Норма	Лучший -50000	Норма	Норма
Финансирование	Рыночное	Рыночное	Льготное -150000	Рыночное
Местоположение	Фактическое	Схожее	Схожее	Лучшее -180000
Уточненная продажная цена		6040000	7575000	4480000
Количество квартир	20	25	30	18
Цена 1 квартиры	247663,5	241600	252500	248890
Средняя цена 1 квартиры		247663,5

Объект №1 Цена Доход

Объект №2 Цена Доход

Метод соотнесения цены и дохода

Усредненные результаты при оценке объекта недвижимости

Экономические единицы сравнения

Потенциальный валовой доход

Действительный валовый доход

Чистый операционный доход

Метод валового рентного мультипликатора

Цена продажи

Валовой доход

Этапы оценки недвижимости методом валового рентного мультипликатора

Этап 1. Оценка валового дохода объекта

Этап 2. Подбор аналогов

Этап 3. Внесение корректировок

Этап 4. Расчет валового мультипликатора

Этап 5. Расчет итогового показателя

Этап 6. Расчет рыночной стоимости объекта

Пример.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом валового рентного мультипликатора.

Аналог	Цена продажи Тыс. руб.	Потенциальный валовой Доход тыс. руб.
1	105 000	35 000
2	96 000	28 000
3	110 000	31 000

Потенциальный валовой доход оцениваемого объекта:

Средний валовой рентный мультипликатор:

Где: ВД – потенциальный или действительный валовой доход;

– цена сделки с аналогичным объектом недвижимости;

i – число используемых аналогов.

: 3=3,3257;

Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

Метод общего коэффициента капитализации

Этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации

Этап 1. Расчет чистого операционного дохода

Этап 2. Подбор трех аналогов

Этап 3. Внесение необходимых корректировок

Этап 4. Расчет по каждому аналогу общего коэффициента капитализации

Этап 5. Определение итогового общего коэффициента капитализации

Этап 6. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Метод общего коэффициента капитализации.

ОКК =

Где: ОКК – общий коэффициент капитализации;

Где:

i – число аналогов, используемых для оценки.