Определение обоснованной рыночной стоимости недвижимого имущества

Применение доходного подхода при оценке объектов недвижимости

Метод капитализации доходов

где

V – стоимость оцениваемого объекта;

Y – чистый операционный доход (ЧОД);

R – коэффициент капитализации

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимос­ти, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью мо­гут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сда­чи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Основные этапы метода:

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД)

2.Определяется действительный валовой доход (ДВД)

3.Рассчитываются операционные расходы

4.Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД)

5.Рассчитывается коэффициент капитализации (R)

6. Определяется стоимость недвижимого имущества

Метод дисконтированных денежных потоков

где

PV – текущая стоимость;

C_i – денежный поток периода t;

i_t – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M – стоимость реверсии, или остаточная стоимость

Метод дисконтированных денежных потоков применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа

Основные этапы метода:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости

2.Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, то есть стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется

3.Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке

4.Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости

Применение сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости

Метод сравнения продаж

Метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Основные этапы метода:

1.Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2.Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3.На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4.Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости

Методы на основе соотношения дохода и цены продажи:

- метод валового рентного мультипликатора

где

V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Д_р – рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ – валовой рентный мультипликатор;

С_анал – цена продажи аналога;

ПВД_анал – потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Основные этапы метода:

1.Оценивается рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом оценки.

2.Определяется отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов.

3.Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта

Применение затратного подхода при оценке объектов недвижимости

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздания на конкретную дату (дату оценки);

• учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

• принцип замещения

Основные этапы затратного подхода:

1. Оценка полной стоимости замещения оцениваемых улучшений (зданий, сооружений и передаточных устройств, входящих в имущественный комплекс предприятия)

2. Оценка износа (совокупность физического, функционального и экономического износа)

3. Оценка рыночной стоимости земельного участка

4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки стоимости замещения на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка (п.1 – п.2 + п.3)