Глава 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

2.1 Понятие, принципы и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена ГК РФ (ст. 131, ст. 8 Вводного закона и части первой ГК РФ). Введение такой системы преследует несколько целей: первое – придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; второе – ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований); третье – внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ.

Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Итак, государственная регистрация:

1. это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос – возникло право или нет – необходимо использовать нормы ГК РФ и Федерального закона;

2. это акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, где признание представляет собой положительное волевое отношение государства к изменению объема прав на недвижимость или прекращению таких прав. Акт признания является конечным результатом осуществления государством определенной процедуры проверки законности изменения объема прав на недвижимость или законности прекращения таких прав.

3. государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Особенностью государственной регистрации является ее заявительный порядок. Только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются регистрационные действия и выдается информация.

Регистрация выполняет следующие функции:

1. предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество, в том числе придает законную силу правоустанавливающим документам;

2. осуществляет учет прав на недвижимость и учет сделок с недвижимостью;

3. одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости.

Принятие Закона о регистрации отменило необходимость в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Следует отметить, что отмена нотариального удостоверения вызвала неоднозначную реакцию в обществе. Так, сторонники сохранения нотариального удостоверения утверждали, что уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить противоречия, обеспечить надлежащее оформление договора с тем, чтобы исключить в дальнейшем какие-либо споры.¹⁰

Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в нормах ГК РФ. В частности, в ГК РФ есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки: договор об ипотеке – залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ); договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ)); договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы.

Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит принципиальный характер для гражданского права, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимости.

Концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации – регистрации прав и регистрации сделок. В данный Закон заложена идея о том, что государственной регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сделки с недвижимым имуществом. При этом следует иметь в виду, что регистрация сделок и регистрация прав на недвижимое имущество преследуют разные цели.

Так, если при регистрации прав на недвижимость регистрирующим органом проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов, представляемых на регистрацию, то при регистрации сделок с недвижимостью проверяется законность совершения самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права.

Эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество обусловлена действием таких основополагающих принципов, как принцип внесения (публичности) и принцип публичной достоверности (бесповоротности). Рассмотрим особенности указанных принципов в РФ.¹¹

Согласно принципу внесения (публичности) всякое вещное право на недвижимость возникает лишь при условии его регистрации. Указанное правило зафиксировано в ст. 8, 131 ГК РФ. Но спецификой российского законодательства является требование о регистрации не только прав, но и сделок, на основании которых права возникают (ст. 164 ГК РФ). Это правило не имеет аналогов в мире и справедливо критикуется. Регистрация сделок фактически предваряет регистрацию основанного на той же сделке права (двойная регистрация), является необоснованным вмешательством государства в частные дела, усложнением оборота недвижимости.

Регистрация прав по общему правилу имеет правоустанавливающее значение (т.е. до регистрации нет права), но исключения могут быть установлены в законе (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Такими исключениями являются, например, ситуации наследования (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), приобретения кооперативного имущества (п. 4 ст. 218 ГК РФ). На наш взгляд, актуально введение правоподтверждающей модели регистрации и для права собственности на вновь возведенный объект недвижимости.

Принцип публичной достоверности записей Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним является одним и ключевых в системе принципов государственной регистрации.

Вопрос о публичной достоверности реестра недвижимости непосредственно связан с проблемой защиты добросовестных приобретателей, точнее, с признанием их собственниками имущества, приобретенного у неуправомоченных отчуждателей.

В соответствии со ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В совокупности с положением о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, это создает презумпцию достоверности (законности) зарегистрированного права. Пока оно не оспорено в судебном порядке и запись о нем не признана судом недействительной, право существует.

Принцип публичной достоверности позволяет участникам гражданского оборота полагаться на записи в реестре, считать, что они соответствуют действительности. Публичная достоверность не препятствует действительному обладателю права оспаривать право, которое записано за мнимым его обладателем, однако это не допускается делать после того, как в пользу добросовестного приобретателя была совершена соответствующая запись, т.е. приобретатель не может быть лишен права собственности аннулированием записи на его имя.

Применительно к недвижимости государственная регистрация является внешним знаком, подтверждающим существование права. Именно с государственной регистрацией, а не с фактом владения, используемым для движимых вещей, гражданское право связывает предположение о правомочности субъекта. Таким образом, предоставление юридической силы правам добросовестного приобретателя недвижимости следует связывать не с владением, а с государственной регистрацией прав отчуждателя.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, в отношении недвижимого имущества ГК РФ указывает на возникновение у добросовестного приобретателя права собственности.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Следовательно, для того, чтобы можно было говорить о добросовестном приобретении, необходимо установить: отсутствие у лица, производящего отчуждение, права на это отчуждение; отсутствие у лица, приобретающего имущество, знания о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права этого делать; отсутствие у лица, приобретающего имущество, возможности знать о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права отчуждать имущество.

Учитывая, что в нашей стране высока степень криминализации, добросовестное приобретение права собственности на недвижимое имущество невозможно во всех без исключения случаях, когда приобретатель положился на запись в реестре. Право собственности добросовестного приобретателя должно подлежать оспариванию, если: во-первых, запись на имя отчуждателя была совершена вследствие подлога со стороны работников органа регистрации или третьих лиц; во-вторых, запись на имя отчуждателя была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении работников органа по регистрации или действительного собственника.

Добросовестный приобретатель, который полагается на сведения, содержащиеся в ЕГРП, должен быть защищен от возможных притязаний на приобретаемое им недвижимое имущество. Подобная защита обеспечивается с помощью принципа публичной достоверности, реализация которого позволяет ограничить претензии к добросовестному приобретателю недвижимого имущества со стороны собственника, потерявшего владение над вещью.

Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется многогранностью этого правового явления.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним актуальна как для частного, так и для публичного права и имеет значение: для правового режима недвижимого имущества – как составная часть правового режима недвижимого имущества; для гражданского оборота недвижимого имущества (включая правоустанавливающее значение) – как конечный элемент юридического состава, приводящего к возникновению права на недвижимость, а также договорных обязательств (прав и обязанностей) по сделкам с недвижимостью, требующим государственной регистрации, либо как необходимое условие для реализации уже возникшего права на недвижимое имущество; охранительное значение – как способ, условие и форма защиты прав; информационное и доказательственное значение – как единственное доказательство существования зарегистрированного права.