5. Виды сделок с недвижимым имуществом и их правовые особенности. Существенные условия сделок с недвижимым имуществом. Форма сделок с недвижимым имуществом и последствия её несоблюдения.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Различают следующие виды сделок с недвижимым имуществом:

• действительные;

• недействительные;

• односторонние;

• двух- и многосторонние;

• реальные;

• формальные;

• возмездные;

• безвозмездные;

• коммуникативные;

• условные и т.д.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

• совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. 

К действительным сделкам относят:

• купля-продажа;

• хозяйственное ведение;

• дарение, наследование, обмен и мена;

• аренда, лизинг, залог;

• пожизненное наследуемое владение;

• безвозмездное пользование;

• вклад в уставный капитал;

• рента, концессия и иные.

К недействительным сделкам относят:

• ничтожные;

• оспоримые по суду;

• совершенные с нарушением законов;

• не влекущие юридических последствий.

 Для сделок с недвижимым имуществом законодателем  предусмотрены две формы договора: простая письменная и нотариальная. В случаях, предусмотренных законом, также обязательна государственная регистрация сделок с недвижимостью.

Следует отметить, что с принятием Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8 ], нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется, хотя стороны могут это сделать добровольно.

Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимости, требует также  нотариального удостоверения.

Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма.

  По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет её недействительности, а усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров: участники сделки не могут ссылаться на свидетелей, но вправе использовать письменные и другие доказательства.

  Случаи, когда в силу прямого указания Гражданского кодекса РФ  несоблюдение простой письменной формы сделки влечет её недействительность, многочисленны. Относительно сделок с недвижимостью, это - продажа недвижимости, продажа предприятия, аренда зданий и сооружений.

  В соответствии со статьёй 165 ГК РФ [2, c.104] несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечёт ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Для сделок с недвижимым имуществом законодательством РФ установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  Для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других случаях - необходимым условием признания договора заключенным.