2. Форма закладной

Не допускается наличие бездокументарной закладной, как, впрочем, и выдача сертификатов — документальных заменителей. Закладная должна быть объективно выраженной ценной бумагой. Закон об ипотеке не обязывает лицо, выпустившее более двух закладных, вести их учет, поэтому при наличии реестра закладных данные, содержащиеся в нем, не могут служить доказательством существования прав того или иного лица[4].

.

40. Права и обязанности сторон по договору об ипотеке.

По договору ипотеки сторонами являются залогодатель и залогодержатель.

Залогодержатель является одновременно и кредитором по основному обязательству, по договору ипотеки он имеет право в случае неисполнения основного обязательства должником получить удовлетворение своих денежных требований преимущественно перед. другими кредиторами. Залогодатель, в свою очередь, является лицом, которое передает залогодержателю в залог недвижимое имущество, на которое в случае неисполнения должником обязательства будет наложено взыскание. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. Право на распоряжение залогодатель временно утрачивает.

Залогодателем может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, не участвующее в основном обязательстве. Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Законом об ипотеке. Этот Закон устанавливает ряд основных прав и обязанностей сторон по данному договору.

Права и обязанности залогодателя:

- пользование

- содержание и ремонт заложенного имущества

- охрана заложенного имущества от утраты и повреждения

- риск утраты или гибели

- право отчуждения заложенного имущества

- право на последующую ипотеку

- права в отношении заложенного предприятия

Права и обязанности залогодержателя:.

- проверять заложенное имущество

- право досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства

- право на заложенное имущество при переходе прав

- право уступки своих прав по договору об ипотеке

41. Последующая ипотека. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной.

http://krizis-kopilka.ru/archives/14297

Последующая ипотека – это практика залога уже оформленной и зарегистрированной, но не оплаченной полностью по ипотечному кредиту собственности. После оформления недвижимости в собственность и получения договора об ипотечном займе, вы получите на руки такие документы, как:

• свидетельство, которое подтверждает право вашей собственности на приобретенную недвижимость;

• договор ипотечного займа, согласно которого приобретенная недвижимость находится под залогом у банка в качестве обеспечения выданного им кредита для приобретения жилья.

Согласно этих документов, вы обязаны осуществлять выплаты банку, рассчитанные в отношении основной задолженности, и оплачивать начисленные проценты. Закон об ипотеке сохраняет за залогодателем право на пользование имуществом, т.е. квартирой, переданной в залог согласно ипотечному соглашению. Залогодатель обладает правом использования имущества по назначению, т.е. вы можете жить в квартире, и вам стоит проследить, чтобы это право было оговорено в договоре.

Последующая ипотека может допускаться в случае, когда отсутствует действие предыдущего договора того же имущества, который не прекращен на момент заключения нового договора.

42. Основания и порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Смысл залога как обеспечительного обязательства состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения обязательства должником вправе  получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Но не всякое неисполнение   или ненадлежащее исполнение обязательства должником предоставляет кредитору право на реализацию залога. Взыскание на заложенное  имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он, должник, отвечает. 

Ипотека -залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

По договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в п. 1 ст. 130 ГК, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в установленном порядке.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГК РФ. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирном жилом доме проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Указанные лица могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье.

Закон об Ипотеке

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда,

2.  Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:     1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;     2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;     3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;     4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;     5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке   1.  Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.   2.  Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если:     1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;     2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;     2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (подпункт дополнительно включен с 10 февраля 2004 года Федеральным законом от 5 февраля 2004 года N 1-ФЗ);     3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;     4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.     В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

43. Порядок проведения публичных торгов. Продажа заложенного недвижимого имущества на аукционе.

 По договору ипотеки (залога недвижимости),  одна сторона, кредитор по денежному обязательству и залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного по ипотеке имущества с залогодателя. Залогодержателем может являться как первичный кредитор, так и сторона, приобретшая права и обязанности по кредитному договору (договору займа), по договору уступки прав требования или по договору купли-продажи закладных. А равно залогодателем может являться как сам должник, так и лицо не являющееся должником по обязательству. Залогодатель это всегда собственник заложенного по ипотеке имущества.

Заложенное по договору об ипотеке жилое имущество реализуется путем продажи с  торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.  Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся специализированной организацией. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит соответствующее постановление и передает его по акту приема-передачи. Итак, 

1. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

2. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании. Периодическое издание должно быть официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

3. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в  порядке и сроке,  установленные в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

4. На публичных торгах имеют право присутствовать лица, которые права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

5. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество.

6. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

7. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи.

Переход права собственности на жилое ипотечное имущество и регистрация права собственности нового собственника объекта недвижимости осуществляется на основании договора купли-продажи объекта, протокола о результатах публичных торгов.

Публичные торги могут быть и объявлены несостоявшимися согласно ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) не позднее, чем на следующий день:

• если на публичные торги явилось менее двух покупателей;

• если на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

• если выигравшее публичные торги лицо, не внесло покупную цену в установленный  срок.