- •3. Методология прогнозирования рынков недвижимости
- •3.1. Основные понятия теории прогнозирования
- •3.2. Системный подход в прогнозировании
- •2)Каждому входу соответствует один и единственный выход при условии, что известна функция состояния системы .
- •3) Системы с многовариантным представлением внутреннего состояния
- •4) Системы с обратной связью
- •3.3 Оценка качества прогнозирования
- •3.4 Методы и процедуры прогнозирования рынков недвижимости
- •3.4.1 Прогнозирование с привлечением коллектива экспертов
- •3.4.2 Учет фона прогнозирования
- •3.4.3 Метод «Дерева целей»
- •3.4.4 Метод прогнозного графа
- •3.4.5 Адаптивные методы прогнозирования
- •3.4.6 Прогнозирование на основеимитационного моделирования
2)Каждому входу соответствует один и единственный выход при условии, что известна функция состояния системы .
Схема представлена на рис. 3.2, b: имеем зависимость
,
(3.2)
где
–
состояние системы.
Таким образом, в системах второго типа учитываются изменения показателей внутреннего состояния в зависимости от изменения входов и внутреннего состояния системы.
3) Системы с многовариантным представлением внутреннего состояния
Система представлена на рис. 3.2, c. Системы третьего типа связывают свойства многовариантности, обусловленные неоднозначностью как выбора внутреннего состояния в зависимости от входа, так и неоднозначность выхода при фиксированном внутреннем состоянии.
4) Системы с обратной связью
Система представлена на рис. 3.2, d: блок сравнения (или блок анализа) получает информацию из выходного потока и генерирует управляющее воздействие на систему в зависимости от результатов анализа.
Очевидно, что реальные системы представляют собой комбинацию перечисленных представлений.
Рисунок 3.2 - Кибернетическое представление систем
Таким
образом, будем рассматривать процесс
прогнозирования какого-либо показателя
как систему, например, систему,
представленную на рис. 3.2, а,можем
интерпретировать как процесс
прогнозирования уровня урожайности от
количества вложенных удобрений:
,
где
-
количество
вложенных удобрений;
-
урожайность культуры;
-
система,
отражающая процесс сеяния и сбора урожая
после внесения удобрений.
При
прогнозировании реальное явление
заменяется математической моделью,
т.е. функция
аналитически
“описывает” состояние системы
.
Учитывая способы кибернетического представления систем, рассмотрим укрупненную схему процесса прогнозирования, как показано на рис. 1.3.
Отметим основные достоинства кибернетического подхода к прогнозированию:
1) кибернетическое представление исследуемых процессов помогает четко выделить элементы и показатели прогнозирования: каждый структурный блок – элемент системы (показатель системы);
2) выделение в анализируемых процессах входов и выходов позволяет изучить потоки информации: каждая связь в схеме – управляющее воздействие или поток информации;
3) системный подход обеспечивает различный уровень детализации в представлении изучаемого процесса.
3.3 Оценка качества прогнозирования
Качество прогнозирования, прежде всего, характеризуется ошибкой прогноза (математическое определение качества прогноза): предполагается, что чем меньше ошибка прогноза, тем выше качество прогноза.
Все существующие методики оценки качества прогнозирования можно условно разделить на три группы показателей:
1) абсолютные;
2) сравнительные;
3) качественные.
Абсолютные
показатели
оценки качества прогноза позволяют
количественно определить величину
ошибки прогноза в единицах измерения
прогнозируемого объекта или в процентах.
Это среднеквадратическая ошибка t,
абсолютная ошибка
,
средняя абсолютная ошибка
,
относительная ошибка пр
и средняя относительная ошибка
.
Рассмотрим эти показатели.
Абсолютная ошибка прогноза может быть определена как разность между фактическим значением (xi)и прогнозом (x*i), значит,
;
(3.3)
среднее абсолютное значение ошибки
.
(3.4)
Среднее
абсолютное значение всегда неотрицательно,
так как
неотрицательно
(и когда
отрицательно, т.е.
).
Среднеквадратическая ошибка прогноза
рассчитывается по формуле
,
(3.5)
где n — период упреждения.
Следует отметить, что существует связь среднего абсолютного отклонения со стандартным отклонением t .
Для большого класса статистических распределений значение стандартного отклонения несколько больше значения среднего абсолютного отклонения и строго пропорционально ему. Константа пропорциональности для различных распределений колеблется между 1.2 и 1.3. Чаще всего на практике берется значение 1.25, поэтому
.
(3.6)
Недостатком рассматриваемых показателей является то, что значение этих характеристик существенно зависит от масштаба измерения уровней исследуемых явлений.
Поэтому
абсолютная ошибка прогноза
может быть выражена в процентах
относительно фактических значений
показателя следующим образом:
(%),
(3.7)
а
средняя относительная ошибка
рассчитывается как
(%).
(3.8)
Данный показатель, как правило, используется при сравнении точности прогнозов разнородных объектов прогнозирования, поскольку этот показатель характеризует относительную точность прогноза.
Если на практике xt>0, то становится бесконечной величиной. Поэтому при экономическом прогнозировании для случаев, когда данные не могут принимать нулевые значения, вычисляется . Если же xt=0, целесообразно пропустить соответствующие вычисления, уменьшая при этом и число n на единицу.
Средняя абсолютная и среднеквадратическая ошибки фиксируют среднее значение ошибки на каждом шаге прогноза без учета этой ошибки. Средняя ошибка позволяет определить, какой вид ошибки является наиболее типичным — недооценка или переоценка прогнозируемого показателя. Необходимо иметь в виду, что и пр равны нулю только тогда, когда xt=x*t для каждого t, т. е. в случае совершенного прогноза. Аналогичное утверждение несправедливо для абсолютной ошибки , поскольку здесь может иметь место взаимопогашение ошибок. Для расчета этих показателей могут быть использованы как абсолютные величины переменных, так и их приросты или темпы приростов.
Сравнительные показатели оценки качества прогноза основаны на сравнении ошибки рассматриваемого прогноза с эталонными прогнозами определенного вида [3, 10, 18, 19, 24, 39, 52].
Один из типов таких показателей (k) может быть представлен следующим образом:
,
(3.9)
где p*t — прогнозируемое значение величины эталонного прогноза.
В
качестве эталонного прогноза может
быть выбрана простая экстраполяция,
постоянный темп прироста и т.п. Частным
случаем показателей такого типа
является коэффициент
несоответствия(
),
в котором p*t=
0 для всех t:
,
(3.10)
где
в случае совершенного прогноза.
не имеет верхней конечной границы. В случае необходимости можно построить различные модификации коэффициента несоответствия.
К сравнительным показателям следует отнести и коэффициент корреляции (R) между прогнозируемыми и фактическими значениями переменной:
. (3.11)
Одним
из недостатков использования
коэффициента корреляции в качестве
измерителя точности прогнозов является
то, что полная положительная корреляция
не предполагает совершенного прогноза.
Например, если R=l,
то это означает, что существует линейная
зависимость между рядами прогнозных и
фактических величин, т.е. можно подобрать
такие константы
и
(>0),
что
.
При этом для совершенного прогноза
необходимо, чтобы =
0 и
= 1.
Вследствие этого коэффициент корреляции
наиболее пригоден для анализа прогнозов
циклически развивающихся переменных.
Качественные показатели позволяют провести некоторый анализ видов ошибок прогнозов, разложить их на какие-либо составляющие. Особенно такой анализ важен для циклически изменяющихся переменных, когда необходимо прогнозировать не только общее направление развития, но и поворотные точки цикла, в которых меняются коэффициенты адаптации прогнозной модели.
Одним из методов такого анализа является построение диаграмм (или графиков) в одних координатных осях для реальных и прогнозных данных.
Использование диаграмм позволяет содержательно оценить качество различных прогнозов, рассчитать некоторые коэффициенты, анализирующие качество прогнозирования, а также позволяет выделить наиболее типичные ошибки (недооценки или переоценки изменений) прогнозирования.
Все рассмотренные выше показатели точности прогноза используются при проверке точности прогноза, полученного в виде точечных оценок. Если же при прогнозировании получен интервальный прогноз, то мерой точности прогноза может быть относительное число случаев к общему числу случаев, предложенное Е.М. Четыркиным [3] :
,
(3.12)
где р – число прогнозов, подтвержденных фактическими данными;
q– число прогнозов, не подтвержденных фактическими данными.
Если =1, то все прогнозы подтверждаются, и =0, если прогнозы не подтверждаются (p=0).
Рассмотренные выше показатели точности прогноза могут быть использованы только при наличии информации о фактических значениях исследуемого показателя. Все они имеют большую ценность при сопоставлении различных методик прогнозирования.
Если же статистических данных о прогнозируемом показателе нет, то проблема точности рассматривается как проблема сопоставления априорных качеств или свойств, присущих альтернативным прогностическим моделям. Причем при прогнозировании статистическими методами понятия априорной точности прогноза связывают с размером доверительного интервала. В этом случае модель-прогноз считается более точной, если при одной и той же доверительной вероятности она дает более узкий доверительный интервал по сравнению с другой моделью.
Выбор показателей точности прогнозов зависит от задач, которые ставит перед собой исследователь при анализе точности прогноза. При этом необходимо помнить о фоне прогнозирования.
Важным критерием правильности применения прогнозной модели является проверка на адекватность. Адекватными моделями считаются такие, для которых остаточная компонента имеет свойства независимости, случайности и нормальности распределения [3, 38].
Для
проверки корреляции внутри ряда
применяется критерий
Дарбина–Уотсона
[3, 38].
В соответствии с этим критерием, если
величина
близка к 2, то можно считать модель
регрессии достаточно адекватной:
,
(3.13)
где
– длина временного ряда;
– ошибка
прогноза:
.
