6.2.Инвестиционно-строительная деятельность. Долевое участие в строительстве.

Капитальное строительство предполагает осуществление инвестиций. Если строительство ведется не собственными силами и инвестор лишь выделяет денежные средства на его осуществление, то возникают такие субъекты инвестиционной деятельности, как заказчик (заказчик-застройщик), генеральный подрядчик (в том числе и иные подрядные организации). Между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный договор, согласно которому инвестор финансово обеспечивает строительный процесс, а заказчик выполняет организационно-технические функции.

Между инвестором и заказчиком заключается инвестиционный договор. Сложность правового регулирования отношений между субъектами инвестиционной деятельности заключается в том, что инвестиционный договор не выделен в рамках отдельного вида договора в гражданском законодательстве РФ. Теория гражданского права относит инвестиционные договоры к типу смешанных договоров, что означает, что к ним применяются нормы гражданского права лишь в той мере, в какой данные отношения закреплены в конкретном инвестиционном договоре.

Так, в инвестиционном договоре может быть предусмотрено, что инвестор оплачивает услуги заказчика и при этом самостоятельно оплачивает строительные работы и услуги подрядных и иных организаций, или же договором инвестирования может быть предусмотрено перечисление необходимых денежных средств заказчику для обеспечения процесса строительства. Учет денежных средств, финансируемых в строительство, будет зависеть от того, для каких целей возводится объект недвижимости. При этом порядок учета указанных расходов будет зависеть от того, что возводится инвестором – объект, признаваемый инвестиционным активом или нет. Если строящийся объект признается инвестиционным активом, то проценты по займам и кредитам будут увеличивать первоначальную стоимость объекта недвижимости. В первоначальную стоимость объекта, признаваемого инвестиционным активом, включаются только проценты за пользование заемными денежными средствами. Дополнительные расходы по кредитам и займам не увеличивают его первоначальной стоимости и учитываются в качестве прочих расходов в бухгалтерском учете инвестора. Следует заметить, что в налоговом учете проценты по кредитам и займам не подлежат включению в первоначальную стоимость основных средств.

В случае если целевые средства используются не по назначению не в полном объеме, а лишь частично, то налоговый орган настаивает на включении в налоговую базу всего объема целевого финансирования. По мнению автора, в данной ситуации позиция налоговых органов неправомерна, поскольку налоговое законодательство не устанавливает требования включения в налоговую базу всего объема целевого финансирования. Поэтому если организация сталкивается с необходимостью использовать целевые средства не по назначению, ей следует организовать раздельный учет целевых средств, используемых по назначению, и целевых средств, используемых не по назначению. В таком случае в налоговую базу по налогу на прибыль можно будет включить лишь часть целевого финансирования.

6.3.Банковский кредит, займы как расход у инвестора

Осуществляя строительство, инвесторы сталкиваются с проблемами финансирования. Поэтому нередко на практике строительство ведется с использованием внешних источников – банковских кредитов и займов. Поскольку привлечение заемных средств не является бесплатным, инвестору приходится нести определенные затраты.

В соответствии с Федеральным законом инвестором признается физическое или юридическое лицо, осуществляющее капитальные вложения с использованием собственных и привлеченных средств. При этом законодательство допускает совмещение субъектом инвестиционной деятельности функций инвестора и заказчика. Также согласно с Федеральным законом уполномоченный банк представляет собой кредитную организацию, созданную в соответствии с законодательством РФ, которая имеет право на основании лицензий ЦБ РФ осуществлять банковские операции со средствами в иностранной валюте. Уполномоченными банками также признаются действующие на территории РФ филиалы кредитных организаций, созданных в соответствии с законодательством иностранных государств, имеющие право осуществлять банковские операции со средствами в иностранной валюте.

Под дополнительными расходами понимаются суммы, уплачиваемые за информационные и консультационные услуги, суммы, уплачиваемые за экспертизу договора займа или кредитного договора, а также иные расходы, непосредственно связанные с получением займов (кредитов).

Данные расходы признаются в бухгалтерском учете в том отчетном периоде, к которому они относятся. По общему правилу расходы по займам признаются прочими расходами. Однако если заемные средства привлекаются для создания инвестиционного актива, то расходы по ним включаются в первоначальную стоимость инвестиционного актива.

Под инвестиционным активом понимается объект имущества, подготовка которого к предполагаемому использованию требует длительного времени и существенных расходов на приобретение, сооружение и изготовление.

Поэтому если строительство осуществляется с целью дальнейшей перепродажи, то данный объект не будет признаваться инвестиционным активом, поскольку после завершения периода строительства он будет принят к учету в качестве готовой продукции. Из этого следует, что при строительстве объекта, не признаваемого в бухгалтерском учете инвестиционным активом, проценты по кредитам и займам будут учитываться в составе прочих расходов.

В стоимость инвестиционного актива включаются только проценты по кредитам и займам, дополнительные расходы по привлечению денежных средств учитываются в общем порядке в составе прочих расходов. Проценты по кредитам и займам, связанные с сооружением инвестиционного актива, признаются в бухгалтерском учете равномерно в течение срока договора независимо от порядка начисления процентов в договоре.

При этом для признания указанных расходов в стоимости инвестиционного актива необходимо одновременное выполнение трех условий: расходы по приобретению, сооружению и изготовлению инвестиционного актива подлежат признанию в бухгалтерском учете; расходы по займам, связанные с приобретением, сооружением и изготовлением инвестиционного актива, подлежат признанию в бухгалтерском учете; начаты работы по приобретению, сооружению и изготовлению инвестиционного актива.

Инвестор вправе уменьшить расходы по уплате процентов на величину доходов, полученных от временного использования средств займов и кредитов в качестве долгосрочных или краткосрочных финансовых вложений.

Если сооружение инвестиционного актива приостанавливается на срок более трех месяцев, то проценты по кредитам и займам перестают включаться в стоимость инвестиционного актива с 1-го месяца, следующего за месяцем приостановления.

При возобновлении строительства проценты начинают снова включаться в первоначальную стоимость объекта с 1-го месяца, следующего за месяцем возобновления.

При этом следует иметь в виду, что не всякое приостановление строительства служит основанием для прекращения включения процентов в первоначальную стоимость актива.

Обратите внимание: если получение кредита или займа носит целевой характер, не связанный со строительством объекта, и часть этих ресурсов была направлена на строительство данного объекта, то проценты за пользование заемными средствами будут учитываться в стоимости объекта пропорционально доле указанных средств в общем объеме привлеченного финансирования.

Расходом признаются проценты по долговым обязательствам любого вида вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего или инвестиционного). При этом должно выполняться следующее условие: размер начисленных процентов не должен существенно (более 20% в сторону уменьшения или увеличения) отклоняться от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же отчетном периоде на сопоставимых условиях. Сопоставимыми условиями признаются валюта долговых обязательств, сроки обеспечения.

Первоначальная стоимость построенного объекта в бухгалтерском учете будет больше первоначальной стоимости в налоговом. Вследствие этого между бухгалтерским и налоговым учетом инвестора будут возникать постоянные разницы.

Различие в стоимости будет означать, что при начислении амортизации прибыль бухгалтерская будет меньше, чем прибыль в налоговом учете, следовательно, в бухгалтерском учете инвестора будет возникать отложенное налоговое обязательство.