5.Особливості земельної реформи в умовах переходу до ринку. Земельний кодекс України.

Земельна реформа в Україні пройшла ряд етапів.

Перший з них бере свій початок з прийняття Земельного кодексу Української РСР (1990р.), яким було зафіксовано існування права на землю у формі довічного успадкованого володіння, постійного володіння, тимчасового користування.

Велике значення для розвитку земельних відносин на цьому етапі відіграло прийняття ВРУ Постанови "Про земельну реформу" (15.03.1991р.), якою було оголошено, що весь земельний фонд України визнавався як об'єкт земельної реформи, завданням якої є перерозподіл земель з метою створення умов для рівноправного розвитку різних форм господарювання на селі.

Другий етап земельної реформи започаткований у січні 1992р. з прийняттям ВРУ Закону України "Про форми власності на землю" і в березні цього ж року - нової редакції Земельного кодексу України. Цими документами були внесені істотні зміни у форми власності на земчю - в Україні запроваджувалися три форми власності на неї : приватна, колективна і державна.

Третім етапом земельної реформи стало прийняття Указів Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері с.-г. виробництва" (10.11.1994р.), "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність с.-г. підприємствам і організаціям" (8.08.1995р.), "Про оренду землі" (23.04.1997р.), "Про захист прав власників земельних часток (паїв) " (21.04.1998р.), "Про фіксований с.-г. податок" (18.06.1998р.). на основі Указів про оренду землі і фіксований с.-г. податок були прийнятті Закони України з аналогічною назвою.

На даному етапі здійснена безоплатна передача землі у колективну та приватну власність для виробництва с.-г. продукції. Був здійснений поділ земель, які передані у колективну власність, на земельні частки (паї) без виділення їх у натурі, і видані селянам сертифікати на право на земельну частку (пай). Власники земельних сертифікатів одержали право розпоряджатися своїм земельним паєм, який може бути об'єктом обміну, дарування, застави, спадкування.

Початком четвертого етапу земельної реформи став Указ Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" (3.12.1999р.). ним передбачався вільний вихід членів ксп із складу цих підприємств зі своїми земельними та майновими паями та створення на їх основі інших суб'єктів господарювання, заснованих на приватній власності.

В 2001р. стала реалізовуватися вимога указу про залину сертифікатів на земельну частку (пап) на Державні акти на право приватної власності на землю.

Важливим кроком у здійсненні земельної реформи на і(ьому етапі став Указ Президента "Про основні напрями земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки" (30.05.2001р.).

Передбачений Указом комплекс взаємопов'язаних правових, організаі[ійних, фінансових, науково-технічних та інших заходів має забезпечити прискорення завершення в Україні земельної реформи, а також: створити ефективний механізм регулювання земельних відносин та державного управління земельними ресурсами.

Особливого значення для завершення земельної реформи в Україні набуло прийняття нової редакції Земельного кодексу України у жовтні 2001р.

Земельний кодекс України - це основний документ земельного законодавства, яким регулюються земельні відносини з метою створення необхідних умов для раціонального використання й охорони земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і форм господарювання.

Він складається з 10 розділів, 37 глав, 213 статей.

Земельним кодексом передбачається три рівноправні форми власності : приватна, комунальна і державна.

Постановка проблеми. Земля є основним національним багатством України. Правове регулювання питань, предметом яких виступає земля, вже достатній час викликає інтерес з боку фізичних і юридичних осіб.    З огляду на можливості фіксації та суворе правове нормування у відношенні кожного факту переходу прав власності, земля може бути найбільш прийнятною гарантією з позовних вимог, зокрема, пов’язаних із кредитуванням. Максимально ефективною дана гарантія є для довгострокових кредитів, які видаються під заставу земельних ділянок. Аналіз останніх досліджень і публікацій. Тематика правового регулювання земельних відносин в Україні досліджувалась таким науковцями, як: В. І. Андрейцев, Г. І. Балюк, А. Г. Бобкова, А. П. Гетьман, П. Ф. Кулінич, В. Л. Мунтян, В. В. Носік,О. О. Погрібний, В. І. Семчик, Н. І. Титова, В. І. Федорович, Ю. С. Шемшученко, М. В. Шульга та ін. Однак і зараз, враховуючи недостатню ефективність земельної реформи в Україні, існує потреба у продовженні дослідження європейського досвіду в цьому питанні.    Мета статті. Україна за геополітичними ознаками - європейська держава, що вимагає інтеграції існуючих підходів до питань землевпорядкування в Україні та європейських країнах за умови, що європейські цінності співпадають з національними пріоритетами розвитку. Окремі аспекти впровадження у життя якісно нових відносин інтеграції європейського та українського землевпорядкування в порівняльному контексті із Східною Німеччиною є метою даної публікації.

   Виклад основного матеріалу. Процес переходу до ринкових відносин у східних землях Німеччини мав багато схожих проблем із тими, що доводилось вирішувати в галузі сільського господарства в Україні.    У 1989 році у східних землях Німеччини у державній власності знаходилось 3 млн. га сільськогосподарських земель, у тому числі 0,7 млн. га, конфіскованих фашистською Німеччиною у єврейських сімей до 1945 року та 1,2 млн. га експропрійованих у 1945-1949 рр. у великих (понад 100 га) латифундистів та нацистських злочинців. Інші 14 млн. га були залишені в приватній власності громадян (кожну земельну ділянку зареєстровано у поземельній книзі та його розміри встановлені), але цих громадян зобов’язали здати свої земельні ділянки у безкоштовну та безстрокову оренду і на цій основі створені 4530 колгоспів та сільськогосподарських кооперативів. Близько 10 % сільськогосподарських земель зберігалось у приватній власності, якою володіли 3,5 тис. дрібних фермерів та садових господарств, 1,5 млн. громадян займались особистим підсобним господарством [1].

      Розстрочка платежу не допускається, однак ділянка, що купується, може бути відразу здана у заставу для отримання кредиту на викуп землі.    Земельна реформа в Німеччині в основному завершена і на території східних земель організовано і діють 25 тис. фермерських господарств розміром від 1 до 1100 га або середньою площею 66 га (їх землі займають близько 21 % від наявних сільськогосподарських земель), 2,7 тис. індивідуальних підприємств, заснованих на родинних зв’язках засновників, розміром від 2 до 2500 га або середньою площею 450 га (їх частка у земельних угіддях складає 12 %), 2,9 тисяч кооперативів, товариств і акціонерних товариств розміром від 9 до 5500 га середньою площею 1400 га (їх частка складає 62 % сільськогосподарських земель), а також 2 млн. особистих підсобних господарств громадян розміром від 0,1 до 20 га середньою площею 3 га, для яких сільське господарство, як правило, не є основним дохідним виробництвом, а скоріше хобі. Характерно, що частка землі, яка знаходиться у власності фермера та кооперативу, складає не більше 20 %, а іншу площу вони використовують на правах орендатора. На землі, що знаходяться у власності кооперативу, кооператив витрачає земельний податок (8 євро/га), за орендовані землі сплачує орендну плату (50 євро/ га) і земельний податок (8 євро/га). Окрім того, кооператив сплачує за меліоративні послуги по 18 євро/га. Оренда землі є основною формою землекористування та земельних відносин [1].

   Успіху земельних реформ в Німеччині сприяло те, що держава чітко визначила порядок, строки та умови оформлення земельних відносин. Якщо сільгоспвиробник не виконував цих вимог, він позбавлявся будь-якої фінансової підтримки з боку держави. Тому земля стала основним капіталом та багатством селянина, землевласника.

   В Україні зміни характеру земельних відносин, що мали місце в період з 1917 року до 1928 року, обумовили закладання основних принципів формування радянського земельного законодавства. Починаючи з першого кодифікованого акту земельного законодавства України - Тимчасового земельного закону, прийнятого УЦР 18 січня 1918 року, потім Декрету “Про соціалізацію землі ”, прийнятого ВЦВК 19 лютого 1918 року, далі були прийняті Декрети радянської влади “Про землю ” і “Про соціалізацію землі ”, Основний закон про трудове землекористування, Тимчасовий земельний закон, Земельний кодекс УСРР (1922 року). Основне місце в Земельному кодексі УСРР 1922 року займали положення, які повно і вичерпно врегульовували такі найважливіші інститути, як трудове землекористування, трудова оренда, застосування найманої праці тощо [2].

   З 1928 до 1970 року були прийняті Загальні засади землекористування і землевпорядження 1928 року і де-юре була закріплена виключна державна власність на землю. Єдиною юридичною підставою використання землі було право землекористування. Подальший розвиток союзного і республіканського законодавства пішов по лінії удосконалення сформованих у результаті націоналізації землі основних земельно-правових інститутів: права виключної державної власності, права емлекористування і його різновидів, правового режиму різних категорій земель, землевпорядження тощо. Загальні засади стали першим загальносоюзним кодифікованим актом земельного законодавства [2].

   У 1968 році були прийняті Основи земельного законодавства Союзу РСР і союзних республік. Основи більш чітко закріпили розподіл земель на категорії, який був введений Загальними засадами, підтвердили заборону оренди землі, введену в 1930 році, врегулювали питання ведення земельного кадастру. Також були закріплені тимчасове і вторинне землекористування, положення щодо охорони земель, які стосувалися нового земельно-правового порядку відповідальності, а також принцип безкоштовності користування землею. На базі й у розвиток Основ у 1970 році був прийнятий новий Земельний кодекс УРСР, що практично цілком відтворив їхні положення. У 1990 році був прийнятий новий кодифікований акт, який порівняно з попереднім земельним законодавством заклав діаметрально протилежні принципи і напрямки розвитку земельних відносин. Цей акт був прийнятий у формі Основ і став провісником початку здійснення сучасної земельної реформи. Основи законодавства Союзу РСР і союзних республік про землю 1990 року проголосили землю народним надбанням, відмовившись від терміна “державна власність на землю”. Був введений новий юридичний титул - володіння, а також відновлене право користування землею на умовах оренди. Це стало причиною більш детальної регламентації гарантій захисту прав і законних інтересів землевласників і землекористувачів. Важливим нововведенням Основ стало встановлення платності землекористування. Спеціальний розділ в Основах був відведений регулюванню відносин у сфері охорони земель. Закон визначив нових суб’єктів земельних правовідносин - громадян, що ведуть селянське господарство. Був закріплений зв’язок правового положення нерухомості і земельної ділянки, на якій вона розташована, а також зроблені інші нововведення.    Закладене в Основах розмаїття земельних відносин, їх принципова відмінність від попереднього земельного законодавства створили передумови для повернення землі в сферу майнового обігу і, як наслідок, дали поштовх розвитку низки норм земельного законодавства, покликаних регулювати майновий обіг земель.

   Зазначені причини обумовили мету та завдання сучасної земельної реформи, які первинно були викладені у преамбулі до Постанови Верховної Ради України від 18 грудня 1990 р. “Про земельну реформу” із наступними змінами і доповненнями, а у ході здійснення земельно-реформаційних заходів набули більш повного змісту. Але загальна стратегія i тактика проведення земельної реформи в Україні має базуватися на фундаментальній ролі та значенні землі, її особливому місці серед інших природних ресурсів і засобів виробництва, на її здатності задовольняти різні потреби людини. При цьому корінних змін в організації належного використання і охорони земель в Україні в 1990-1991 роках не відбулося. Земельна реформа на цьому етапі розвивалася в рамках діючого (радянського) законодавства, на базі таких інститутів і засад, як виключна власність держави на землю, виключення земельних ділянок з цивільного обігу та винятково адміністративний характер передачі прав на землю тощо.

   З прийняттям 13 березня 1992 року чинної редакції Земельного кодексу України ситуація суттєво змінилася. Вперше кодифікований акт, що регулює земельне законодавство, проголосив юридичну демонополізацію земельної власності. Даний закон встановив, що разом з державною вводиться колективна та приватна форми власності на землю і проголосив їх рівноправними.    Таким чином, до проголошення незалежності в Україні більш як 70 років діяла законодавча система СРСР, за якою земля, її надра, води та ліси були у винятковій власності держави (ст. 11 Конституції УРСР від 20 квітня 1978 року). В умовах незалежності України та кардинальних змін в економіці, у зв’язку з переходом до ринкових відносин законодавчу систему, яка існувала до цього, необхідно було докорінно змінити. Із введенням у дію в 1992 році Закону України “Про форми власності на землю”, Земельного кодексу України та Постанови Верховної Ради України “Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі” розпочався реальний процес роздержавлення землі та передачі її у власність недержавним підприємствам та громадянам України, який умовно можна поділити на два етапи: до прийняття нового Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року і після нього.

   Перший етап переходу від адміністративно-планових до ринкових відносин в аграрному секторі характеризувався законодавчим визнанням, поряд з державною та колективною, приватної власності на землю; створенням правового поля та умов для реформування економічних відносин на селі шляхом демонополізації державної власності, проведення приватизації державного майна і землі, формування реального господаря-власника, розвитку вільного підприємництва, створення умов для прибуткового господарювання сільськогосподарських підприємств і підвищення рівня життя людей у сільській місцевості, забезпечення продовольчої безпеки в Україні. За цей час, окрім нової Конституції України, яка остаточно закріпила і гарантувала право приватної власності на землю, було прийнято 39 законів, 5 постанов Верховної Ради України, 17 указів Президента України, 46 постанов Кабінету Міністрів, 58 базових наказів Держкомзему, зареєстрованих у Мін’юсті. Виконання вищезазначених нормативно-правових актів дало змогу реорганізувати колгоспи у колективні сільськогосподарські підприємства, радгоспи - в акціонерні товариства; започаткувати великомасштабну земельну реформу шляхом паювання земель, переданих у колективну власність господарств з наступною видачею громадянам сертифікатів на право на земельну частку (пай); здійснити приватизацію земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства, будівництва й обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибних ділянок), садівництва, дачного і гаражного будівництва. Унаслідок перерозподілу земельних ресурсів у державній власності залишилося 50,7 відсотка земель, у приватну власність передано 49,1, у власність юридичних осіб - 0,2 відсотка. Більш як одинадцять з половиною мільйонів громадян, або 86 відсотків від загальної кількості, що мають право на приватизацію земельних ділянок, реалізували своє право. Майже сім мільйонів громадян отримали сертифікати на право на земельну частку (пай) [3]. Отже, право приватної власності на земельні ділянки було нарешті легалізовано. Новим етапом у розвитку земельного, а також екологічного законодавства України стало прийняття 25 жовтня 2001 року Земельного кодексу України. Вперше на законодавчому рівні він чітко закріпив відносини власності на землю, і насамперед на землі сільськогосподарського призначення. За період з 2002 року в розвиток Земельного кодексу було прийнято 25 законів, серед яких 5 вносили зміни в уже чинні правові акти. Водночас для завершення цієї роботи необхідно продовжити удосконалювати нормативно-правову базу з питань, що регулюють особливості земельних відносин та використання земель різних категорій за їх цільовим призначенням, а також законів, які є базовими для формування ринку земель, серед них: “Про ринок земель”, “Про державний земельний кадастр” та інші.

   Загальна площа земель в Україні складає 60,3 млн. га, з них 41,8 млн. га, або 70 % - землі сільськогосподарського призначення. Вартість сільськогосподарських земель оцінюється у 360-400 млрд. грн., середня вартість 1 га - на рівні 9,2 тис. грн. [4]. Слід зазначити, що однією з важливих гарантій розвитку земельних відносини в Україні є розвиток іпотеки землі. Особливу актуальність іпотека набуває в умовах нестабільної економіки, виконуючи функцію подолання недовіри учасників ринку один до одного на фоні активного інвестування капіталу в аграрний сектор економіки.    У Східній Німеччині права застави землі заносяться до реєстру земельних ділянок - поземельної книги - і діють у відношенні визначеної земельної ділянки. З огляду на суспільну довіру до правильності запису в поземельній книзі а також доступності інформації кожному, хто в стані довести обґрунтованість свого інтересу, кредитор, одержавши такого роду гарантії, може бути цілком упевнений у одержанні компенсації за рахунок вартості земельної ділянки у випадку, якщо кредит своєчасно не буде повернуто [5]. Як правило, селяни у Німеччині оформляють кредити у спеціалізованому земельному кооперативному банку, який має свої філії у районах та в усіх великих селах. У Німеччині функціонує 1300 земельних кооперативних банків, що входять до системи Німецького кооперативного банку [1].    Цікаво, що за бажанням клієнта районний кооперативний банк може оформити кредит у інших банках, наприклад, у Державному сільськогосподарському банку або Німецькому іпотечному банку, які не мають такої широкої мережі своїх філіалів з переуступкою своїх прав та вимог до позикодавця.