Задача 3

Можно удовлетворить просьбу гражданина Серова о выделении земельного пая, если на базе совхоза «Зоря» было создано АО «Раздолье».

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 1 февраля

1995 г. N 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев».

В целях обеспечения прав собственников земельных долей и имущественных паев в сельскохозяйственных коммерческих организациях, участники которых добровольно приняли решение об их реорганизации, а также в целях упорядочения выдачи документов, необходимых для удостоверения прав на земельные доли и имущественные паи и оформления сделок с ними, Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Одобрить прилагаемые:

Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи;

Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями.

1. Комитету Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству с участием Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Министерства сельского хозяйства и продовольствия Российской Федерации в 2-месячный срок внести в Правительство Российской Федерации предложения о порядке передачи в собственность земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями при реорганизации сельскохозяйственных коммерческих организаций.

2.4. Договор аренды водного объекта

Воды - это составная часть водного объекта, неразрывно связанна с экосистемой, и компонент окружающей среды, представляющий особую экологическую ценность. Пользование водами возможно лишь в рамках, очерченных существующими публичными ограничениями, и регулируется, прежде всего, водным законодательством. Так, ст. 22 ВК РФ запрещает продажу, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов.

Не регулируются в целом ВК РФ отношения по поводу обособленных водных объектов, которые определяются законодателем как небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими водными объектами (ст. 40 ВК РФ). Обособленный водный объект не признается самостоятельным объектом гражданских прав, а является лишь составной частью земельного участка, на котором он расположен.

Действующее водное законодательство выделяет четыре договора, оформляющих передачу водных объектов в пользование: непосредственно договор аренды, договоры краткосрочного и долгосрочного пользования, а также договор об установлении частного водного сервитута.

Обязательственные отношения водопользования порождают только первые три вида договора. Что же касается договора об установлении частного водного сервитута, то возникающее из него право следует отнести к числу вещных[34].

Все договоры, порождающие обязательственные отношения водопользования (аренды, долгосрочного и краткосрочного пользования), носят арендный характер.

ВК РФ регулирует отношения лишь из договоров краткосрочного и долгосрочного пользования. Аренда же водных объектов в соответствии со ст. 41 ВК РФ должна быть регламентирована федеральным законом об аренде водных объектов. Пока такого закона нет. В связи с этим в настоящее время собственно аренда водных объектов вряд ли получит распространение.

Отсутствие специального закона об аренде водных объектов не позволяет также обнаружить те черты, которые отграничивают краткосрочное (долгосрочное) пользование водным объектом от его аренды. В настоящее время указанные понятия в целом сливаются[35].

Это позволяет сформулировать общее понятие договора аренды (пользования) водного объекта. По договору аренды (пользования) водного объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору водный объект за плату во временное возмездное владение и специальное пользование.

Понятие владение применительно к водному объекту носит в известной мере условный характер. Использование при характеристике отношений водопользования данного понятия в его традиционном понимании невозможно, поскольку воды (сосредоточенная в водном объекте вода) находятся в состоянии непрерывного движения и водообмена. В этом плане говорить о физическом, реальном господстве над водным объектом весьма затруднительно. Не случайно в литературе высказано мнение, что может быть установлено лишь право пользования водным потоком для определенного лица[36].

Тем не менее, действующее законодательство закрепляет за арендатором право владения. В частности, ст. 41 ВК РФ указывает, что водопользователи осуществляют владение и пользование водными объектами на условиях и в пределах, установленных Водным кодексом.

Пользование водным объектом представляет собой юридически обеспеченную деятельность граждан и юридических лиц, связанную с получением различными способами пользы от водных объектов для удовлетворения материальных и иных потребностей (ст. 1 ВК РФ). При этом водопользователи (арендаторы) по своему усмотрению осуществляют принадлежащее им право пользования водным объектом.

Пределы права пользования водным объектом определяются целями, для осуществления которых предоставлен водный объект. Указанные цели фиксируются как в лицензии на водопользование, так и в заключаемом на ее основании договоре. Их примерный перечень содержится в ст. 85 ВК РФ и включает следующие цели: питьевое и хозяйственно-бытовое водоснабжение; здравоохранение; промышленность и энергетика; сельское и лесное хозяйство; гидроэнергетика; рекреация; транспорт; строительство; пожарная безопасность; рыбное хозяйство; охотничье хозяйство; лесосплав; добыча полезных ископаемых, торфа и сапропеля. Водный объект может быть предоставлен водопользователю как для одной, так и одновременно для нескольких целей.

Отметим, что не любое пользование водным объектом носит арендный характер. Арендное правоотношение возникает лишь при передаче водного объекта в возмездное специальное пользование.

Под специальным водопользованием (ст. 86 ВК РФ) понимается использование водных объектов с применением сооружений, технических средств и устройств (за исключением случаев использования водных объектов для маломерных плавательных средств и для разовых посадок (взлетов) воздушных судов), требующее получения лицензии.

Специальное водопользование может осуществляться как на безвозмездной, так и на возмездной основе. В первом случае возникают отношения безвозмездного пользования, а во втором - арендные.

Специальному водопользованию закон противопоставляет водопользование общее, осуществляемое без применения сооружений, технических средств и устройств. Указанный способ водопользования не требует получения лицензии и заключения на ее основе договора (ст. 86 ВК РФ). Соответственно, права водопользователя в этом случае носят не обязательственный

(арендный), а вещный (сервитутный) характер и возникают из публичного

сервитута.

Общее водопользование может осуществляться на водных объектах как общего, так и особого пользования.

К числу первых относятся водные объекты, находящиеся в общедоступном, открытом пользовании. По общему правилу таковыми являются все нее обособленные водные объекты. Из указанной категории они могут быть исключены только в водоохранных, экологических или иных интересах. Нахождение данных объектов в общем водопользовании презюмируется.

Действие публичного сервитута распространяется не только непосредственно на сам водный объект общего пользования, но и на примыкающий к нему бечевник.

Другое дело, если речь идет о водных объектах особого пользования. По общему правилу осуществление общего водопользования на указанных объектах не допускается. Однако оно может быть разрешено в виде исключения.

Помимо публичных в отношении водных объектов могут устанавливаться также частные сервитуты (ст. 43 ВК РФ), предполагающие ограничение прав арендаторов (пользователей) водных объектов в пользу конкретных лиц. Основанием возникновения частных сервитутов может быть договор или судебное решение.

К числу существенных законом отнесены следующие условия договора аренды (пользования) водного объекта: предусмотренные в лицензии на водопользование; определяющие порядок продления либо досрочного прекращения права пользования водным объектом; устанавливающие размер и порядок внесения платежей, связанных с пользованием водным объектом; определяющие ответственность сторон за неисполнение требований заключенного договора (ст. 57 ВК РФ). Сформулированный в законе перечень необоснованно раздут. Ведь многие из условий, названных существенными, могут быть достаточно легко определены на основании гражданского законодательства. Кстати, подобный недостаток в целом присущ и другим природоресурсным законам.

Основанием возникновения права аренды (пользования) водного объекта является сложный фактический состав, включающий выдачу лицензии и заключение в соответствии с ее условиями договора. Лицензия выдается и регистрируется Министерством природных ресурсов РФ или его территориальными органами. Порядок оформления лицензии на водопользование урегулирован Правилами предоставления водных объектов.

ВК РФ закрепляет право монопольной государственной собственности на водные объекты (ст. 34). Разграничение водных объектов, относящихся к собственности Российской Федерации и субъектов РФ, содержится в ст. 36, 37 ВК РФ. Таким образом, в роли арендодателя могут выступать лишь Российская Федерация или ее субъекты. Интересы обоих указанных субъектов при заключении договора аренды водного объекта представляет орган исполнительной власти того субъекта РФ, на территории которого расположен предоставляемый в пользование водный объект (ст. 54 ВК РФ). В качестве такового в настоящее время выступает Министерство природных ресурсов РФ и его структурные подразделения. При осуществлении права пользования водным объектом, расположенным на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается с органами исполнительной власти всех соответствующих субъектов РФ либо с их согласия с одним из этих органов.

В качестве арендаторов могут выступать граждане, достигшие 18 лет, и юридические лица с момента государственной регистрации (ст. 27, 28, 30 ВК РФ).

Договор краткосрочного пользования водным объектом в соответствии со ст. 42 ВК РФ может быть заключен на срок до трех лет. Для договора долгосрочного пользования минимальный срок определен законодателем в три года, а предельный - в 25 лет.

Предметом договора аренды выступает водный объект, представляющий собой сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима, либо его часть (ст. 1 ВК РФ).

Под подземным водным объектом понимается сосредоточение находящихся в гидравлической связи вод в горных породах, имеющее границы, объем и черты водного режима (ст. 17 ВК РФ).

Под поверхностным водным объектом понимается постоянное или временное сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа, имеющее границы, объем и черты водного режима (ст. 9 ВК РФ). Применительно к указанному объекту открытым остается вопрос о включении в его состав земель берегов водных объектов. По-видимому, к поверхностному водному объекту должны относиться берега, включенные в состав земель водного фонда. Вопрос же о включении тех или иных земель в состав земель водного фонда должен решаться в каждом случае индивидуально.

Индивидуализация водного объекта при заключении договора аренды происходит путем указания в лицензии на водопользование пространственных границ (координат) объекта или его части.

С водным объектом неразрывно связана прибрежная защитная полоса, входящая в состав водоохранной зоны. Применительно к аренде (пользованию) водных объектов значение таких полос заключается в предоставлении водопользователю в отношении них определенного набора прав.

Действующее законодательство прямо не относит водный объект к не­

движимости. Обойден указанный вопрос и в литературе. По-видимому, это

обусловлено тем, что водный объект является недвижимым имуществом

особого рода.

Договор аренды водного объекта должен быть заключен в письменной форме. Хотя закон не содержит подобного прямого указания, ст. 46 ВК РФ устанавливает, что права пользования водными объектами возникают с момента государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды водных объектов осуществляется в органах Министерства природных ресурсов РФ.

Арендодатель водного объекта обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Применительно к водным объектам указанная обязанность дополняется также необходимостью в установленном порядке передавать арендаторам информацию о состоянии водных объектов, необходимую для осуществления ими своей деятельности;

2) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Статья 85 ВК РФ допускает одновременное предоставление одного и того же водного объекта нескольким лицам для удовлетворения одной или нескольких целей, поэтому не исключено, что водный объект может быть обременен сервитутами, а также несколькими арендными и иными правами;

3) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Представляется, что возмещению подлежит стоимость тех улучшений, которые были согласованы в договоре.

При осуществлении водопользования на основании распорядительной лицензии проведение неотделимых улучшений составляет не право, а обязанность арендатора. Их перечень закрепляется в лицензии. По-видимому, в этом случае затраты арендатора возмещению подлежать не должны, поскольку они составляют своего рода плату за распорядительную лицензию, предоставляющую арендатору право, в изъятие из общих правил, передать свои права по договору другому лицу.

Арендатор водного объекта обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.

Во-первых, арендатор не вправе в процессе осуществления деятельности, по использованию арендуемого водного объекта допускать нарушения прав других водопользователей.

Во-вторых, на арендаторе лежат обязанности по осуществлению мероприятий, направленных на защиту водных объектов от вредных воздействий. Среди них, в частности, обязанности по содержанию в исправном состоянии очистных, гидротехнических и других водохозяйственных сооружений и технических устройств, по своевременному предупреждению и устранению аварийных и других чрезвычайных ситуаций, влияющих на состояние водных объектов;

2) не сдавать водные объекты в субаренду.

Прямого запрета для арендатора сдавать водный объект в субаренду в ВК РФ не содержится. Однако ст. 54 ВК РФ устанавливает, что в качестве арендодателя может выступать исключительно орган исполнительной власти субъекта РФ[37]. А поскольку арендаторами по договорам пользования водными объектами могут быть только частные лица (юридические и физические лица), возникновение субарендных отношений, где бы в качестве арендодателя выступало государство, невозможно.

В то же время ВК РФ допускает возможность перехода прав пользования от одного лица к другому на основании распорядительной лицензии, выдаваемой Министерством природных ресурсов РФ или его территориальными подразделениями. Условием получения распорядительной лицензии является готовность заявителя принять на себя обязанности по осуществлению мер, способствующих улучшению состояния водных объектов (укрепление берегов, очистка вод, воспроизводство биоресурсов и т.д.). При получении такой лицензии водопользователь вправе передать свои права по договору пользования водным объектом другому лицу. Передача прав пользования от одного лица к другому на основании распорядительной лицензии влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в лицензию на водопользование и в заключенный в свое время на основании нее договор с последующей их регистрацией. Указанная процедура носит в целом формальный характер, поскольку государство, очевидно, не вправе отказать владельцу распорядительной лицензии в переоформлении лицензии и договора;

3) своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.

Платежную базу в зависимости от вида пользования водными объектами составляют:

а) объем воды, забранной из водного объекта;

б) объем продукции (работ, услуг), произведенной (выполненных, оказанных) при пользовании водным объектом без забора воды;

в) площадь акватории используемых водных объектов;

г) объем сточных вод, сбрасываемых в водные объекты.

Законом устанавливаются лишь минимальные и максимальные ставки платы по отдельным видам водопользования. Определение конкретного размера платы за воду отдано на откуп представительным органам субъектов РФ.

В некоторых случаях с арендаторов может взиматься как повышенная, так и уменьшенная за счет предоставляемых законом льгот плата.

4) при прекращении договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Указанное правило, закрепленное в ГК РФ, напрямую к водным объектам неприменимо, поскольку использование водного объекта во многих случаях связано с изъятием водных ресурсов, сбросом сточных вод нормативного качества и т.д. В этой ситуации соблюдение арендатором установленных лимитов водопользования (ст. 90 ВК РФ) является достаточным доказательством надлежащего исполнения арендатором данной обязанности;

5) информировать в установленном порядке соответствующие органы государственной власти об аварийных и других чрезвычайных ситуациях, влияющих на состояние водных объектов; вести в установленном порядке учет забираемых, используемых и сбрасываемых вод, количества загрязняющих веществ в них, а также систематические наблюдения за водными объектами и их водоохранными зонами и представлять указанную информацию бесплатно и в установленные сроки в Министерство природных ресурсов РФ и его территориальные подразделения, а по подземным водным объектам - также и в государственный орган по управлению и использованию недр.

Общие основания для ограничения и приостановления прав водопользователей сформулированы в ст. 63, 89 ВК РФ: защита конституционного строя, обеспечение обороны страны и безопасности государства, охрана здоровья населения, окружающей природной среды, историко-культурного наследия и законных интересов других лиц. Данные положения конкретизируются в ряде статей ВК РФ. В частности, ст. 144 ВК РФ устанавливает, что сброс сточных и дренажных вод может быть приостановлен при возникновении угрозы здоровью населения или существованию водных и околоводных животных и растений.

ВК РФ содержит ряд норм, изменяющих применительно к договорам пользования водным объектом перечень оснований прекращения договора аренды, предусмотренный в ГК РФ. Так, ВК РФ в отличие от ГК РФ предоставляет арендатору право в любое время прекратить договор пользования водным объектом в одностороннем порядке.

Для арендодателя возможность немотивированного расторжения договора пользования водным объектом не предусмотрена. ВК РФ устанавливает закрытый перечень оснований прекращения договора аренды водного

объекта по инициативе арендодателя:

1) неиспользование водных объектов в течение трех лет.

Данное основание прекращения договора пользования водным объектом относится лишь к договору долгосрочного пользования;

2) неиспользование в течение одного года водных объектов, предназначенных для водоснабжения, при ограниченности водных ресурсов;

3) использование водных объектов не по целевому назначению;

4) несоблюдение водопользователем условий и требований, установленных в лицензии на водопользование и договоре пользования водным объектом.

Очевидно, что данная норма ставит арендатора в достаточно невыгодное положение по отношению к арендодателю, наделенному правом расторгнуть договор при любом нарушении арендатором его условий.

Прекращение договора по этим основаниям допускается лишь после предупреждения водопользователя о допущенных нарушениях водного законодательства РФ и неустранения их водопользователем в предусмотренные договором сроки.

При прекращении договора аренды водного объекта в одностороннем порядке по инициативе арендодателя договор считается расторгнутым с момента уведомления водопользователя об аннулировании лицензии на водопользование.