11. 3 Порядок и формы оплаты выполненных работ

Банки осуществляют расчёты между заказчиками (застройщиками), подрядными организациями и другими участниками инвестиционного процесса за выполненные работы, поставленные материальные и энергетические ресурсы и оказанные услуги, а также другие расчёты в соответствии с Законом о банках и банковской деятельности и другими законодательными актами РФ.

Государственный контракт (договор подряда), заключённый на весь период строительства, является основным документом для расчётов между заказчиком и подрядной организацией.

Договоры (контракты), заключённые другими участниками инвестиционного процесса, являются основными документами для взаиморасчётов между ними.

Заказчики (застройщики) оплачивают счета подрядных организаций за выполненные подрядные работы и по прочим затратам, а также могут производить предварительную оплату за поставляемые материалы, конструкции, энергоресурсы, услуги транспорта и оборудование.

Форма оплаты определяется государственными контрактами (договорами подряда).

При поставке заказчиком (застройщиком) материалов и изделий расчёты между заказчиком (застройщиком) и подрядной организацией за передаваемые материальные ценности производятся через банк по мере их отпуска или путём зачёта взаимной задолженности.

Расчёты подрядных организаций с комплектующими организациями или предприятиями-поставщиками за сборные конструкции, изделия и материалы производятся в порядке, предусмотренном в договоре на их поставку.

В случае консервации или временного прекращения строительства, осуществляемого на основании государственного контракта (договора подряда), и отказа заказчика (застройщика) от дальнейшего финансирования стройки или объекта он компенсирует затраты другим участникам строительства, если иное не предусмотрено государственным контрактом (договором подряда).

11. 3. 1 Заключения контрактов и формы оплаты

Методы заключения контрактов. Контракт (договор) между владельцем и подрядчиком может заключаться путем конкурсных тендеров (бидов) или выработкой взаимоприемлемых условий посредством переговоров. Тот и другой способы имеют свои области использования, достоинства и недостатки.

Тендеры могут быть открытыми, где может принять участие лю­бой подрядчик (биддер), или закрытыми, доступ к которым ограничен списком допущенных участников или другими условиями.

Конкурентные тендеры с фиксированной стоимостью работ объявляются, когда готова проектная документация, что позволяет участ­никам оценить проект. В этом случае контракт получает, как правило, самый низкий бид.

Первоначально заинтересованные фирмы получают запрос пред­ставить общую характеристику их квалификации в виде анкетной формы, а затем приглашение к тендеру с приложением проектных материалов, которые оплачивает фирма-претендент на контракт (биддер).

Владелец запрашивает прежде всего настоящих и прошлых клиен­тов и выносит суждение о квалификации претендента. Из прошедших пер­вый этап отбираются наиболее подходящие для дальнейшего рассмотре­ния.

Приглашение к тендеру содержит срок представления предложе­ния, дату рассмотрения, предупреждение биддерам, что они должны со­блюдать сроки строительства, назначенные владельцем.

Податели бидов оцениваются предварительно для получения пред­ставления об их квалификации.

Контракт получает (выигрывает), как правило, подрядчик, пред­ложивший самый низкий бид. Вместе с тем, в приглашении часто содер­жится предупреждение, что владелец оставляет за собой право выбора по­бедителя по своему усмотрению, даже в случае, если в предложении со­искателя названа меньшая цена и более короткие сроки. Предпочтение проверенным по прошлым сделкам подрядчикам - обычная практика тен­деров, несмотря на некоторые возможные потери в сравнении с другими предложениями. При этом владелец рискует, что в следующий раз число желающих участвовать в тендере может резко сократиться.

Возвращая анкетную форму бида, претендент сообщает в ней, что, ознакомившись с предложением, он объявляет срок и цену, за которые обязуется выполнить контракт, прикладывает список субподрядчиков, с ко­торыми он будет работать. Цена может расшифровываться по видам работ или по основным статьям затрат: материалы, стоимость рабочей силы; аренда оборудования; накладные расходы фирмы и прибыль, которую хо­чет получить биддер.

Все остальные издержки компенсируются в соответствии с прин­ципом гарантированной максимальной ценой, которая оговаривается бли­же к окончанию. Любые сокращения стоимости против гарантированной цены делятся в процентном отношении, которое обозначается в биде под­рядчика.

Обязательным является представление брейкдауна (breakdown) -разбивка всей стоимости по отдельным видам работ в стоимостном и процентном отношении. Прибыль может быть обозначена абсолютной ве­личиной, т.е. суммой за выполнение контракта в целом, или относитель­ной - в процентах от стоимости фактически выполненных работ, но обыч­но она скрыта в стоимости работ. Все остальные издержки компенсируют­ся в соответствии с принципом гарантированной максимальной цены, ко­торая оговаривается ближе к заключению контракта. Сокращение стоимо­сти против гарантированной цены делится в процентном отношении меж­ду владельцем и подрядчиком, что отражается в биде подрядчика.

Контракт на условиях, выработанных в результате перегово­ров. Этот метод дает возможность владельцу сократить продолжитель­ность всего инвестиционного цикла по сравнению с требованиями конку­рентных тендеров, так как в этом случае экономится время на подготовку и проведение тендера и подрядчик может приступить к работе на следую­щий день после успешных переговоров и подписания контракта.

Переговорный метод отличается ограниченной информацией вви­ду того, что проект не закончен к этому времени. Претендент имеет воз­можность проявить свою изобретательность, способность планировать работы, обсчитать стоимость и составить календарный план, предложить предварительный план работ и показать возможности и преимущества своей фирмы. В конце переговоров рассматриваются вопросы цены, при­были и вознаграждения за управление (в случае профессионального управления).

В идеальном случае процесс выбора начинается с короткого спи­ска квалифицированных фирм, основанного на их предыдущих успехах и финансовой надежности. Владельцы частных строительных фирм исполь­зуют любые из изложенных выше возможностей переговоров.

В контракте обязательно отражаются четыре главных обязательства подрядчика: время исполнения, стоимость, порядок расчетов и обязательство строить в полном соответствии с проектной документацией.

Практика договорных отношений Заказчик-Подрядчик предусматривает гибкие и многообразные формы оплаты, охватывающие все возникающие в жизни ситуации.

Основные формы оплаты проекта:

1. Фиксированная цена (Lump Sum, Fixed Price) за объект в це­лом, включая прибыль подрядчика и непредвиденные затра­ты устанавливается в результате конкурентного тендера или путем переговоров.

2. Цена за единицу работ (Unit Price) аналогична фиксирован­ной цене, но относится к единице продукции, и конечная це­на определяется количеством единиц. Применяется, когда объем работ на момент договора окончательно не определен.

3. Гарантированный максимум стоимости объекта, в пределах которого полностью оплачиваются издержки подрядчика и его фиксированная прибыль. Как вариант, возможно исчис­ление прибыли подрядчика в процентах от затрат, а также дополнительное вознаграждение за сокращение срока строи­тельства.

4. Стоимость строительных работ по контракту в целом.

5. Оплата по фактическим издержкам плюс процент от затрат. Применяется при ликвидации аварий или в других чрезвы­чайных ситуациях, когда нет проектной документации.

6. Цена за проектные работы.

7. Гарантированный максимум плюс фиксированная стоимость услуг по управлению строительством (или проектными рабо­тами и строительством).

8. Оплата услуг только по управлению строительством. Оплату ра­бот в этом варианте производит непосредственно Заказчик.

9. Оплата услуг по управлению строительством и отдельно тех же услуг по проектированию.

Форма оплаты не зависит от способа получения контракта - по тендеру или в результате переговоров