3. Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений.

В соответствии со ст. 17 ЖК переустройство и (или) перепланировка производятся по заявлению собственника жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе.

Для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин - собственник жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда, гражданин, являющийся членом организации застройщиков, а также юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, подают заявление и представляют документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь, в районный, городской исполнительные комитеты, местную администрацию района в городе по месту нахождения помещения.

При рассмотрении заявления инициатор переустройства и (или) перепланировки в согласованное с ними время обязаны предоставить доступ в жилое и (или) нежилое помещения представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра жилого и (или) нежилого помещений составляется акт технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений, который подписывается инициатором переустройства и (или) перепланировки и уполномоченным должностным лицом организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и утверждается представителем местного исполнительного и распорядительного органа.

На основании документов, представленных инициатором переустройства и (или) перепланировки и актов технического осмотра жилого и (или) нежилого помещений районный, городской исполнительные комитеты, местная администрация района в городе не позднее одного месяца со дня подачи заявления принимают решения о согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки либо об отказе в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки с указанием мотивов отказа и направляют их инициаторам переустройства и (или) перепланировки.

Отказ в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки может быть обжалован в вышестоящий орган и (или) в суд.

В соответствии со ст. 18 ЖК основаниями для отказа в согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки являются:

1) представление инициатором переустройства и (или) перепланировки документов, в которых содержатся недостоверные сведения;

2) запрещение переустройства и (или) перепланировки в соответствии с законодательством;

3) возникновение угрозы обрушения конструкций жилого и (или) нежилого помещений в результате их переустройства и (или) перепланировки.

В соответствии со ст. 19 ЖК граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, обязаны получить согласование (разрешение) таких переустройства и (или) перепланировки в порядке, установленном статьей 17 ЖК и иными актами законодательства.

В случае отказа районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки жилое и (или) нежилое помещения в срок, установленный районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе, приводятся в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольные переустройство и (или) перепланировку, или за его счет по решениям районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе.

Граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, несут ответственность в соответствии с законодательными актами.

В соответствии со ст. 20 ЖК реконструкция многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов осуществляется в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, с соблюдением требований технических нормативных правовых актов.

Переустройство и переоборудование жилого помещения регулируется постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16 мая 2013 г. № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, а также реконструкции жилых домов», утвердившем Положение о порядке переустройства и (или) перепланировки. Этим положением установлен порядок осуществления переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах государственного и частного жилищных фондов.

При этом должны соблюдаться установленные Положением требования к видам работ, возможным при проведении переустройства и перепланировки, регламентам их выполнения и приемки выполненных работ.

Положением устанавливаются некоторые ограничения. Так, в домах, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, замена заполнений оконных и дверных проемов, остекление балконов и лоджий, переустройство и (или) перепланировка жилых помещений, осуществляются в установленном Положением порядке после получения разрешения Министерства культуры на выполнение работ на материальных историко-культурных ценностях и (или) в зонах охраны недвижимых материальных историко-культурных ценностей.

Положением определен перечень работ, относящихся к переустройству и перепланировке, запрещенных к переустройству и перепланировке, перечень работ, на которые требуется согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа и обязательная разработка проектной документации, а также перечень работ, не являющиеся работами по к переустройству и перепланировке, на которые требуется согласования с организациями и не требуется разрешения местного исполнительного и распорядительного органа и разработка проекта.

К работам по переустройству и (или) перепланировке относятся:

- демонтаж, установка, замена или перенос систем горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения (канализации), мусороудаления, газоудаления, вентиляции, в том числе электрического, санитарно-технического, отопительного, газового оборудования и отопительных приборов;

- перенос полотенцесушителя;

-устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

- изменение конструкции пола;

- изменения в несущих конструкциях;

- изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

- изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

- устройство, увеличение проемов в перегородках.

Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:

- с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

- приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;

- влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;

- вентиляционных шахт и каналов;

- балконов и лоджий в отапливаемые помещения;

- связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;

-связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;

- с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;

- ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;

- если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Переустройство и (или) перепланировка производятся после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе по месту нахождения жилого и (или) нежилого помещений.

Согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа, а также разработка проектной документации требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке:

- демонтаж, установка, замена или перенос систем холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, водоотведения (канализации), мусороудаления, газоудаления, вентиляции, в том числе электрического, санитарно-технического, отопительного, газового оборудования и отопительных приборов;

- перенос полотенцесушителя;

- устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;

- изменение конструкции пола;

- изменения в несущих конструкциях.

Согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа без разработки проекта требуется для проведения следующих работ по переустройству и (или) перепланировке:

- изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

- изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях с сохранением функциональных зон за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

- устройство, увеличение проемов в перегородках.

Не являются работами по переустройству и (или) перепланировке и выполняются по согласованию с организациями следующие ремонтно-строительные работы:

- установка в многоквартирных жилых домах индивидуальных приборов учета воды, замена полотенцесушителя – с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;

- замена газоиспользующего оборудования (газовой плиты, котла, колонки) в пределах помещения, в котором оно установлено в соответствии с первоначальным проектом на газоснабжение, а также установка индивидуальных приборов учета газа – с газоснабжающей организацией;

- замена заполнений оконных и дверных проемов фасадов многоквартирных жилых домов – со структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные полномочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы;

- устройство в многоквартирных жилых домах неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий – с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства и организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;

- установка в многоквартирных жилых домах входных дверей в жилое и (или) нежилое помещения с изменением направления их открывания – с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги.

Не являются работами по переустройству и (или) перепланировке следующие ремонтно-строительные работы, для выполнения которых не требуются согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа и разработка проекта:

- установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема;

- замена и установка входных дверей в жилое помещение в пределах существующего дверного проема без изменения направления их открывания;

- устройство подвесных (натяжных) потолков;

- устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей;

- замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники), а также санитарно-технического оборудования (унитаз, ванна, умывальник, мойка, биде);

- установка вентиляционных приборов;

- демонтаж ванны и установка душевой кабины, перенос существующей и (или) установка дополнительной водоразборной арматуры, замена трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, а также водоотведения (канализации), находящихся в жилых и (или) нежилых помещениях, без изменения месторасположения санитарно-технического оборудования.

Отметим, что изменения в помещении в результате производства работ, не являющихся работами по переустройству и (или) перепланировке, не требуют государственной регистрации изменения недвижимого имущества в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Следует помнить, что в период проведения переустройства и перепланировки запрещается:

- производить в выходные и праздничные дни работы, создающие шум или вибрацию;

- начинать работы, создающие шум или вибрацию, ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни;

- загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;

- использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

Положением предусмотрен порядок производства и приемки выполненных работ по переустройству и перепланировке жилых помещений в случае необходимости получения разрешение на производство таких работ.

Так, в целях соблюдения законных прав и интересов других граждан установлен ряд ограничений при производстве работ по переустройству и перепланировке жилого помещения. Работы по переустройству и перепланировке жилого помещения, кроме нелицензируемых видов работ, должны выполняться на оснований договора подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие специальные разрешения (лицензии), а также с обязательным оформлением в установленном порядке актов на скрытые работы.

Завершение работ по переустройству и перепланировке жилого помещения подтверждается актом приемки выполненные работ приемочной комиссией.

Указанная комиссия и ее председатель назначаются местным исполнительным и распорядительным органом на основании письменного заявления инициатора, проводящего переустройство и перепланировку жилого помещения, не менее чем за 30 дней до начала приемки выполненных работ приемочной комиссией. Дату начала и окончания работы этой комиссии определяет инициатор, проводящий переустройство и перепланировку жилого помещения, с участием подрядчика, учитывая установленный срок приемки выполненных работ.

Необходимо отметить, что самовольные переоборудование и перепланировка запрещены и в соответствии с КоАП (ст. 21.16) влекут наложение штрафа в размере от десяти до тридцати базовых величин, а на юридическое лицо - от тридцати до пятидесяти базовых величин. Самовольные переоборудование или перепланировка жилых помещений, приведшие к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также переоборудование вентиляционных шахт и каналов влекут наложение штрафа в размере от тридцати до пятидесяти базовых величин, а на юридическое лицо - от пятидесяти до семидесяти базовых величин. Кроме того, граждане, допустившие самовольное переоборудование или перепланировку жилого помещения обязаны за свой счет привести эти помещения в прежнее (проектное) состояние.

Протоколы об административных правонарушениях, связанных с переоборудованием и перепланировкой, имеют право составлять уполномоченные на то должностные лица сельских, поселковых, районных, городских и областных исполнительных комитетов, администраций районов в городах, а также органов Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь. В соответствии с постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 18 апреля 2007 г. № 21, право на составление вышеназванных протоколов имеют руководители, их заместители, главные инженеры, начальники жилищно-эксплуатационных служб и участков, инженеры, мастера, начальники отделов (секторов, бюро) по земляным работам организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда.

Дела об административных правонарушениях, связанных с самовольными переоборудованием и перепланировкой, рассматриваются единолично судьей районного (городского) суда.

Вместе с тем Положением предусмотрено, что гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, обязаны получить согласование (разрешение) местного исполнительного и распорядительного органа таких переустройства и (или) перепланировки в порядке, установленном Положением.

Согласование (разрешение) самовольных переустройства и (или) перепланировки может быть получено в случае, если переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Подтверждение соответствия оформляется в виде технического заключения по результатам общего или при необходимости детального обследования строительных конструкций и инженерных систем, проведенного в установленном порядке в соответствии с техническими нормативными правовыми актами лицом, имеющим право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с законодательством.

Такие обследования проводятся по заказу и за счет средств лица, осуществившего самовольные переустройство и (или) перепланировку.

В случае отказа местного исполнительного и распорядительного органа в согласовании (разрешении) самовольных переустройства и (или) перепланировки жилое и (или) нежилое помещения в срок, установленный местным исполнительным и распорядительным органом, приводятся в прежнее состояние лицом, осуществившим самовольные переустройствои (или) перепланировку, или за его счет по решению местного исполнительного и распорядительного органа.

Тема 9

ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

1. Основания для возникновения права собственности на жилое помещение.

2. Правомочия по осуществлению права собственности на жилые помещения.

3. Отчуждение жилого помещения в случае нарушения правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений либо уклонения от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги.

4. Раздел жилого помещения.

5. Права и обязанности членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, не имеющих доли в праве общей собственности на это жилое помещение.

6. Права граждан и организаций при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.

7. Права граждан и организаций при утрате жилого дома, квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме.

1. Основания для возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии со ст. 153 ЖК основаниями для возникновения у граждан права собственности на жилое помещение являются:

1) строительство, реконструкция капитальных строений (зданий, сооружений);

2) приватизация жилого помещения государственного жилищного фонда;

3) наследование жилого помещения;

4) передача им в собственность жилого дома или квартиры в мно­гоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

5) передача им в собственность жилого помещения при утрате квартиры в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

6) передача им в собственность жилого помещения в случае признания жилого дома вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, аварийным или грозящим обвалом.

Право собственности на жилое помещение может возникать у граждан также на иных основаниях, предусмотренных законодательными актами.

Граждане, вложившие свои денежные средства, денежную жилищную квоту или иное имущество в приобретение или строительство жилого помещения в целях создания общей долевой собственности, имеют право требовать признания за ними права собственности на соответствующую их участию долю в праве общей собственности на это жилое помещение либо право на денежную компенсацию в размере стоимости их доли в праве собственности на это жилое помещение.

Право собственности на жилое помещение может возникать у организаций негосударственной формы собственности на основаниях, предусмотренных вышеотмеченными пунктами 1, 3-6, а также на иных основаниях, предусмотренных законодательными актами.