5.2.7. Оценка стоимости имущества предприятия

Антикризисное управление подразумевает:

1. Превентивные меры по предупреждению кризиса и следующего за ним банкротства.

2. Досудебную санацию.

3. Экстренные мероприятия по устранению уже возникшей на предприятии кризисной ситуации в рамках процедуры банкротства.

Для проведения эффективной антикризисной политики антикризисный управляющий в первую очередь должен определить стоимость предприятия, не важно, находится оно в кризисе или только прогнозирует его, а также постоянно следить за ее дальнейшем изменением для определения эффективности применяемых инструментов управления.

Оценивая рыночную стоимость предприятия, можно с достаточно высокой степенью точности определить, насколько успешно оно в своей деятельности. Увеличение рыночной стоимости предприятия означает, что предприятие находится на стадии роста, развивается производство, расширяется сбытовая сеть, предприятие осваивает новые рынки сбыта. Снижение рыночной стоимости предприятия показывает неблагополучное положения дел (предкризисного состояния, банкротства). В связи с этим принятие верных управленческих решений невозможно без информации о стоимости бизнеса.

Цель оценки предприятия при проведении антикризисного управления – это получение информации о реальной стоимости предприятия, динамике стоимости предприятия для ориентации управленческого процесса на реализацию антикризисных мероприятий.

Функции стоимостной оценки:

• Оценка предприятия в динамике показывает эффективность антикризисных мероприятий;

• Оценка стоимости предприятия, оказавшегося в сложном финансовом положении, очень важна для принятия решений и определения последовательности действий

• При проведении процедуры банкротства служит базой для проведения расчетов с кредиторами

Таким образом, оценка стоимости является неотъемлемым элементом системы антикризисного управления.

Оценка имущества предприятий базируется как правило на использовании трех основных подходов:

• затратного (например, учетные методы оценки - 28%);

• доходного (например, метод дисконтирования денежных потоков - 31%, метод капитализации доходов - 17%);

• сравнительного (например, метод рынка капитала - 9%, метод сделок - 8%, метод отраслевых коэффициентов - 5%).

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

В рамках данного подхода традиционно выделяют два основных метода оценки: метод капитализации; метод дисконтирования.

Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость компании.

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Стоимость объекта, таким образом, определяется путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Причем ставка капитализация – это отношение рыночной стоимости объекта к приносимому им чистому доходу.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода; расчет ставки капитализации; определение стоимости объекта недвижимости.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

• способность учитывать конкурентные колебания;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:потоки доходов стабильны длительный период времени; потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Метод капитализации доходов не используется, если: объект недвижимости требует значительной реконструкции; объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов;отсутствие информации о рынке недвижимости (имеется в виду информация о сделках с недвижимостью);наблюдается нестабильность потоков доходов.

Использование метода капитализации предполагает, что предприятие будет получать одинаковые величины прибыли в течение значительных промежутков времени. На практике такое случается крайне редко, особенно в настоящее время – время кризисов и нестабильной экономики, поэтому метод капитализации дохода при оценке кризисных предприятий практически не используется.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода. Этот метод более сложен и детален. Он позволяет оценить объект в случаях, когда: денежные потоки нестабильны;имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;объект недвижимости строится или только что построен и вводится или введен в действие;оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект, и др.

Этапы метода дисконтирования:

1. Определение прогнозного периода.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

3. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это стоимость недвижимости, оставшаяся после прекращения поступления доходов.

Расчет ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования - ставка приведения будущих денежных потоков к их сегодняшней стоимости. Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконтирования должна превышать безрисковую ставку и обеспечивать премии за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемую компанию. Она равна сумме безрисковой ставки и премии за риск. Ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Безрисковая ставка – это ставка дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. Премия за риск рассчитывается как сумма всех значений рисков, присущих данному объекту.

При использовании данного метода рассчитываются следующие виды дохода от объекта: потенциальный валовой доход; действительный валовой доход; чистый операционный доход; денежный поток до уплаты налогов; денежный поток после уплаты налогов.

Окончательный расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:

, (5.3)

где PV –текущая стоимость объекта;

C_t – денежный поток периода t;

I –ставка дисконтирования денежного потока периода t;

R –стоимость реверсии;

N – длительность прогнозного периода (лет).

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по факту последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Окончательная стоимость объекта недвижимости будет равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости реверсии или остаточной стоимости.

На практике происходит следующая ситуация: инвестор не вложит в предприятие сумму, большую, чем стоимость будущих доходов от эксплуатации данного предприятия, а владелец предприятия не продаст свой бизнес по цене, которая ниже совокупной текущей стоимости будущих потоков доходов. В результате формируется рыночная стоимость предприятия, которая равна текущей стоимости будущих доходов.

Поскольку главным условием применения метода дисконтирования денежных потоков является наличие у предприятия дохода, то для оценки кризисных предприятий этот метод можно применять с определенной долей условности. Для предприятий, находящихся на стадии кризиса, стоимость, определенная в соответствии с этим методом, будет, скорее всего, отрицательная.

Для антикризисного управления этот метод имеет важное значение в целях определения вариантов сценария развития предприятия, так как при их выборе необходимо остановиться на том, который наиболее реалистичный; наименее рискованный; может быть реализован в кратчайшие сроки.

Для этого производится расчет стоимости предприятия по методу дисконтирования денежных потоков.

Затратный подход предполагает оценку стоимости объекта, на основе определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. С помощью этого подхода можно оценить не только объект недвижимости – дом, предприятие и т.д., но и любое, даже уникальное оборудование.

При затратном подходе зачастую используют не цены аналогов (не всегда цену аналога можно узнать, да и аналоги не на все имеются), а нормативные затраты и прибыль. Таким образом, получается не рыночная цена объекта, но так называемая стоимость объекта с ограниченным рынком.

При оценке машин и оборудования затратными методами, особенно при определении стоимости воспроизводства, необходимо учитывать всю совокупность затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования.

Но этот подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек или, другими словами, вложенных в него средств. Следует отметить, что, зачастую, цена, полученная этим методом, не отражает потенциал компании и его реальную стоимость. Достаточно часто рыночная стоимость компании значительно превышает его стоимость рассчитанную например, методом чистых активов. Балансовая стоимость в силу разных причин – инфляции, и др. часто не соответствует рыночной стоимости.

Затратные методы при оценке в основном используют несостоятельные предприятия, которые не могут рассчитать свои будущие денежные потоки.

В основном используются два метода оценки:

1. Метод стоимости чистых активов. Суть этого метода состоит в поэлементной оценке активов и пассивов предприятия, которая определяет основные сферы использования затратного подхода.

Этапы этого метода включают: определение рыночной стоимости машин и оборудования; оценке нематериальных активов; определение рыночной стоимости финансовых вложений.

Стоимость оцениваемого объекта (С) определяется по формуле:

, (5.4)

где An – стоимость необоротных активов;

Ao - стоимость оборотных активов;

Z - стоимость затрат будущих периодов;

B – стоимость обеспечения будущих затрат и платежей;

Od –стоимость долгосрочных обязательств;

Ot - стоимость краткосрочных обязательств.

Применение методики определения стоимости чистых активов целесообразно при оценке, если компания обладает значительными материальными и финансовыми активами.

Проведение оценки с помощью этой методики основывается на анализе финансовой отчетности, а именно, бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах, отчета о движении денежных средств и др. Финансовая отчетность является индикатором состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Отличительной особенностью затратного подхода при оценке стоимости предприятия является то, что для целей оценки активы предприятия разбивают на группы, оценивают каждую часть, затем суммируют полученные стоимости. При этом в рамках метода стоимости чистых активов отдельные объекты (здания, машины, оборудование, нематериальные активы и долгосрочные финансовые вложения) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода.

2. Метод ликвидационной стоимости. Причем ликвидационная стоимость рассчитывается как разница между суммарной стоимостью активов предприятия и затратами на его ликвидацию. Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.

Выделяются следующие виды ликвидационной стоимости:

• принудительная ликвидация, при которой активы распродаются в сжатые сроки с очень большими потерями в стоимости;

• упорядоченная ликвидация — активы реализуются в разумные сроки, что обеспечивает максимальный доход от продажи имущества;

• ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не реализуются, а списываются с баланса. В этом случае стоимость может иметь отрицательную величину.

Результат стоимости кризисного предприятия, полученный с помощью метода ликвидационной стоимости, будет показывать, какая часть денежных средств останется в распоряжении собственника предприятия после погашения всех обязательств.

К достоинствам затратного подхода можно отнести:

• его можно использовать для всех видов специальной и уникальной техники;

• благодаря детализированному порядку расчёта по отдельным единицам объекта имеется возможность точнее оценить совокупный износ. А также при разделе имущества возможно получить его отдельные оценки.

Сравнительный подход. Основное содержание сравнительного подхода состоит в следующем:

• на рынке выбирается предприятие, которое недавно выступало объектом купли-продажи и по своим характеристикам аналогично оцениваемому;

• рассчитывается;

• стоимость предприятия получается при умножении величины соотношения между ценой продажи и различными финансовыми показателями по предприятию-аналогу на соответствующий финансовый показатель оцениваемого предприятия, оценщик получает его стоимость.

Сравнительный подход предполагает, что стоимость предприятия определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Причем, наиболее вероятной стоимостью оцениваемого предприятия может стать реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком. Это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Он основан на анализе сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности. Этапами расчета является выбор сопоставимых аналогов и анализ ценовых показателей сравниваемых объектов с целью приведения последних к единой базе (условиям приобретения объекта оценки).

Сравнительный подход предполагает использование трех основ­ных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

Метод аналога

Метод аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком или рынком недвижимости. При использовании метода компании-аналога оценка стоимости готового бизнеса проводится на основании информации о стоимости предприятий-аналогов наиболее успешных на рынке.

Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных об­ществ открытого типа или цена объекта-аналога на рынке недвижимости.

Предприятия-аналоги должны относиться к той же отрасли, что и оцениваемая компания, а также быть сходны по следующим основным финансовым и производственным характеристикам:

• основные показатели предприятия (прибыль, численность персонала, стоимость активов);

• наименования продукции;

• диверсификация продукция;

• инновационное развитие;

• состояние основных фондов;

• сопоставимость предполагаемой сделки

Компании-аналоги, отобранные для проведения оценки стоимости компании сравнительным методом, должны не только осуществлять один вид деятельности с оцениваемой компанией, но и должны были быть проданы не так давно по отношению к сроку продажи компании.

При этом компании-аналоги не должны быть вовлечены в процесс поглощения, поскольку это искажает их реальную цену.

Если между предприятиями-аналогами и оцениваемым предприятие существуют расхождения по любым критериям, необходимо использовать соответствующие коэффициенты, характеризующие соотношения результирующего показателя к одной из его составляющих.

Метод продаж.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобре­тения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций.

При его применении допускается использование информации о ценах на акции аналогичных предприятий в любых сделках, а не только о сделках с контрольными пакетами акций аналогичных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов.

Метод основан на использовании отраслевых коэффициентов, рассчитанных в ходе исследований статистики продаж предприятий отрасли, проводимых специализированными агентствами. Необходимо, чтобы исследование было проведено не менее чем для половины всех предприятий отрасли, сопоставимых по размеру с оцениваемым.

Метод отраслевых коэффициентов основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.

Метод отраслевых коэффициентов пока не достаточно используется в отечественной практике, из-за отсутствия накопленной за длительный период относительно стабильного рынка информации.

Этот метод заключается в расчете соотношения рыночной цены недавно проданного предприятия аналога и одним из его основных финансовых показателей.

Данное соотношение называется ценовым коэффициентом. Для получения рыночной стоимости собственного предприятия необходимо умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой ком­пании на расчетную величину ценового коэффициента.

Преимущества подхода:

1. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий.

2. Сравнительный подход базируется на информации о прошлых достижениях и, следо­вательно, отражает фактически достигнутые предприятием результа­ты производственно-финансовой деятельности, в то время как, например, до­ходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.

3. Этот подхода реально отражение состояние спроса и предложения на данный объект, поскольку цена фактически совершенной сделки учитывает существующую ситуацию на рынке.

Недостатки подхода:

• на рынке не существует абсолютно одинаковых объектов, поэтому необходимо;

• метод игнорирует перспек­тивы развития предприятия в будущем, рассматривая только ретроинформацию;

• предприятия неохотно предоставляют финансовую информацию, что существенно затрудняет процессы отбора предприятий-аналогов;

• наличие большого количества кризисных и неплатежеспособных предприятий нейтрализует основное преимущество сравнительного подхода, которое состоит в том, что при оценке данным способом оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. В результате стоимость предприятия, полученная при использовании данного метода, будет, несколько искажена;

• данный подход можно с большим успехом применять только в странах экономика которых не подвержена резким периодическим колебаниям.

21