Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства – это одна из основных функций федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов РФ.

В отношении федерального государственного жилищного фонда данная функция государственных органов указана в ч. 17 ст. 12 ЖК РФ, а применительно к жилищному фонду субъекта РФ – в ч. 8 ст. 13 ЖК РФ. В отношении же муниципального жилищного фонда соответствующая функция осуществляется органами местного самоуправления (п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).

Данная статья регулирует лишь отношения по осуществлению государственного контроля, поэтому органы местного самоуправления в ней не названы. Государственный контроль должен осуществляться за сохранностью и использованием жилищного фонда независимо от формы собственности.

Функции контроля и надзора в данной сфере осуществляют в пределах своих полномочий Федеральное агентство по строительству и жилищно‑коммунальному хозяйству и его территориальные органы (см. Положение о Федеральном агентстве по строительству и жилищно‑коммунальному хозяйству, утвержденное постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 г. № 286.)

Статья 21. Страхование жилых помещений

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.

Страхование жилых помещений регулируется нормами ГК РФ, Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015‑I «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Целью страхования жилых помещений является компенсация убытков, понесенных собственником или законным владельцем, например, нанимателем, арендатором жилого дома, квартиры, комнаты в результате наступления страхового случая (пожара, наводнения, аварии техногенного характера и т. п.).

Страховое возмещение не должно превышать предусмотренную в договоре страховую сумму, которая в свою очередь не может превышать действительную стоимость жилого помещения (ч. 2 ст. 947 ГК РФ). В случае, когда жилое помещение застраховано лишь в части страховой стоимости (неполное имущественное страхование), страхователь (выгодоприобретатель) вправе дополнительно застраховать данное помещение, в том числе у другого страховщика. Однако общая сумма по всем договорам страхования не должна превышать страховую (действительную) стоимость жилого помещения.

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

1. Глава 3 содержит много новых норм, отсутствовавших в ЖК РСФСР. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений – в жилые. ГК РФ тоже содержит достаточно скудную нормативную информацию по этому поводу и упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (ч. 3 ст. 288). Значит, смело можно утверждать, что нормы о переводе жилых помещений в нежилые, являются принципиально новыми.

Перевод жилых помещений в другую категорию может происходить по различным причинам, одна из них – это проведение градостроительных мероприятий и необходимость использовать определенные жилые помещения для улучшения бытового обслуживания населения, размещения аптек, магазинов и т. п., требующего изменения функционального назначения данных помещений.

Градостроительная деятельность – это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно‑строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ. В то же время перевод нежилых помещений в жилые происходит, например, в случае переоформления строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, в качестве жилых помещений (жилых домов).

Источники регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот различны, например, законодательство о градостроительной деятельности – Градостроительный кодекс РФ, другие федеральные нормативные правовые акты, законы и иные нормативные правовые акты субъектов федерации, а также муниципальные правовые акты.

2. В данной статье установлен ряд запретов на перевод жилого помещения в нежилое. Законодатель называет следующие случаи, если:

1) отсутствует отдельный вход в переводимое помещение и вход в него и жилые помещения является общим и при этом отсутствует техническая возможность его оборудования;

2) переводимое помещение является частью жилого помещения, например, комната в квартире;

3) в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица, например, члены его семьи;

4) переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге, является предметом договора коммерческого найма.

Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Но если имеются в виду такие жилые помещения, как квартиры в многоквартирных домах, то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.

3. Часть 3 данной статьи содержит специальное условие перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение:

во‑первых, переводимая квартира должна располагаться на первом этаже;

во‑вторых, для переводимой квартиры последующих этажей обязательно отсутствие жилых помещений непосредственно под данной квартирой.

А также в статье содержатся запреты, при которых не допускается перевод нежилых помещений в жилые, одно из них относится к объекту имущественного права – помещение не отвечает предусмотренным законом требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (ч. 2 ст.15 ЖК РФ), и отсутствует возможность доведения его до требуемых кондиций; другое условие касается наличия обременений права собственности на переводимое помещение (залог, социальный или коммерческий наем и др.).