6 Практическое занятие № 3
Тема: Бизнес-план инвестиционного проекта в недвижимости
Вопросы:
1 Структура бизнес-плана.
2 Содержание основных разделов бизнес-плана.
3 Организация работ и финансирование инвестиционных проектов в недвижимости.
Цель занятия – изучить основные разделы бизнес-плана; структуру бизнес-плана; содержание разделов бизнес-плана; конъюнктуру рынка и стратегию маркетинга; организацию работ и финансирование инвестиционных проектов в недвижимости.
Структура бизнес-плана не является жестко регламентированной как в России, так и за рубежом. Схемы систематизации разделов бизнес-плана, используемые в российской и зарубежной практике, по сути своей одинаковы и могут различаться только по форме представления и расположению частей. Примерная структура бизнес-плана приведена на рисунке 1.
Изложение разделов бизнес-плана должно быть кратким, ясным по смыслу. Желательно, чтобы их объем не превышал 12-15 машинописных страниц для относительно несложных объектов и 25-35 страниц - для наиболее ответственных объектов. Графические материалы призваны отражать проектное предложение, а также динамику прогнозируемых технико-экономических показателей. Итоговым разделом бизнес-плана, подготавливаемым по материалам предыдущих разделов, является резюме.
Формируемая территория рассматривается как подсистема общей городской структуры, характеризующаяся:
– целью развития, степень достижения которой оценивается в бизнес-плане системой критериальных показателей;
– структурной организацией, определяющей состав и взаимодействие отдельных объектов;
– связанностью, т.е. теснотой и характером связей и иерархической подчиненностью элементов подсистемы;
– поведением, т.е. вариабельностью воздействия внешних и внутренних факторов – на входе подсистемы и получаемых результатов – на выходе;
– чувствительностью, т.е. измеренными показателями эффективности вариантов проектного решения в зависимости от изменения исходных условий.
Рисунок 1 – Структура бизнес-плана
В таблице 3 представлены факторы маркетинговой ситуации при оценке рынка.
Таблица 3 – Факторы маркетинговой ситуации при оценке конъюнктуры рынка
Факторы |
Характеристика факторов |
Весовой коэффициент (балл) |
Объем выполненных строительно-монтажных работ в строительном комплексе, млн. руб. |
Более 50 От 30 до 50 От 15 до 30 От 8 до 15 |
8 16 24 32 |
Динамика ввода основных фондов данного назначения за предыдущие 3-5 лет в среднем, % за год |
-5 и более +5 и более Менее –5 Около 0 |
6 12 18 24 |
Рыночная перспектива на ближайшие пять лет (по соотношению платежеспособного спроса и предложения) |
Очень плохая Плохая Средняя (примерное равновесие) Хорошая Очень хорошая |
4 8 12
16 20 |
Потребность в данном объекте (работах, услугах) на территории микрорайона (жилого района, муниципального округа) |
Уровень обеспеченности, % нормативных значений: более 75 от 50 до 75 менее 50 |
12 18 24 |
Вид активности конкурентов (по экспертным оценкам) |
Рекламное наступление со стороны: 3 и более фирм 1-2 крупных фирм Низкая активность конкурентов Отсутствие конкурентов |
8 16 32
40 |
Оценка месторасположения объекта в структуре города (района, округа) с позиций реализации основной деятельности |
Неблагоприятное Среднее Благоприятное |
8 16 24 |
Примечание: общая оценка конъюнктуры рынка определяется суммой баллов (весовых коэффициентов) по каждому фактору: 50-70 – неблагоприятная, 70-130 – удовлетворительная, 130 и выше – благоприятная.
В таблицах 4 – 9 представлены основные работы при организации строительства, доходы и затраты при реализации проектного предложения.
Таблица 4 – Краткая характеристика территории
Наименование требований |
Содержание требований |
1. Историко-географическая справка 2. Особенности природных условий 3. Основные градостроительные требования 4. Основные социально-экономические требования 5. Другие требования |
|
Таблица 5 – Основные исходные показатели для инвестиционных проектов
Наименование исходных данных |
Значения |
1. Численность населения, тыс. чел. 2. Площадь территории, га 3. Жилой фонд, тыс. кв. м 4. Норма жилищной обеспеченности, м2/чел 5. Плотность жилого фонда, тыс. м2/га 6. Плотность населения, чел/га 7. Средневзвешенная этажность 8. Объем изъятия земель, га 9. Объем сноса существующих объектов, тыс. м2 10. Объем использования подземного пространства, тыс. м2 11. Объем выбытия основных фондов, тыс. м2 в том числе: по ветхости по реконструкции по изменению функций 12. Объекты внемикрорайонного значения, тыс. м2 |
|
Таблица 6 – Структура инвестиционных затрат
Направление затрат |
Инвестиционные затраты (млн. руб.) |
||
всего |
на муниципальные объекты |
на коммерческие объекты |
|
1. Жилищное 2. Просвещение 3. Культурно-просветительное и зрелищное 4. Торговля и общественное питание 5. Коммунально-бытовое обслуживание 6. Здравоохранение 7. Физкультура и спорт 8. Финансы и юстиция 9. Коммунальное хозяйство 10. Благоустройство территории 11. Инженерные сети и сооружения 12. Компенсация за изъятие земель и снос объектов |
|
|
|
ИТОГО |
|
|
|
Таблица 7 – Структура эксплуатационных расходов
Направление затрат |
Эксплуатационные расходы (млн. руб.) |
||
всего |
на муниципальные объекты |
на коммерческие объекты |
|
1. Жилищное 2. Просвещение 3. Культурно-просветительное и зрелищное 4. Торговля и общественное питание 5. Коммунально-бытовое обслуживание 6. Здравоохранение 7. Физкультура и спорт 8. Финансы и юстиция 9. Коммунальное хозяйство 10. Благоустройство территории 11. Инженерные сети и сооружения |
|
|
|
ИТОГО |
|
|
|
Таблица 8 – Поступления от инвестиционной и операционной деятельности
Наименование источников |
Единовременные |
Текущие |
||
млн. руб. |
% |
млн. руб. |
% |
|
1. Продажа земельных участков и недвижимости 2. Продажа (покупка) права на аренду: – земли – объектов 3. Аренда земельных участков 4. Аренда недвижимости 5. Налог на землю 6. Налог на недвижимость 7. Налог на прибыль 8. Амортизационные отчисления 9. Продажа ценных бумаг 10. Квартплата ИТОГО: |
|
|
|
|
Таблица 9 – Удельные затраты и доходы по территории
Наименование показателей |
Удельные показатели |
||
на 1 га территории |
на 1 жителя |
на 1 м2 общей площади |
|
1. Инвестиции (млн. руб.) 2. Эксплуатационные расходы (млн. руб./ год) 3. Среднегодовые затраты (млн. руб./ год) 4. Среднегодовые доходы (млн. руб./ год) |
|
|
|