5 Практическое занятие № 2

Тема: Стадии инвестиционного проекта в недвижимости

Вопросы:

1 Основные понятия инвестиционного проекта.

2 Этапы проектного цикла.

3 Инструменты инвестирования.

4 Сущность инвестиционного проектирования.

5 Масштабы инвестиционных проектов.

Цель занятия – изучить основные понятия инвестиционного проекта; этапы проектного цикла; недвижимость как объект для инвестирования; инструменты инвестирования; цели, задачи, сущность инвестиционного проектирования; масштабы инвестиционных проектов.

Под субъектами инвестиционной деятельности понимают участников инвестиционного процесса на всех уровнях экономики.

Субъект инвестиций (реципиент, инициатор проекта) – предприятие (организация), использующее инвестиции для осуществления предпринимательского проекта.

Предпринимательский проект (проект) – дело, деятельность, мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо действий, направленных на достижение определенных целей (получение определенных результатов). Близкими по смыслу являются термины «хозяйственное мероприятие», «работа (комплекс работ)».

Инвестиционный проект – система документов и организационных мероприятий, необходимых для предпринимательского проекта, или инвестиционный проект – это система сформулированных в рамках проекта целей, создаваемых или моделируемых для их достижения физических объектов (зданий, сооружений, производственных комплексов), технической и организационной документации, материальных, финансовых, трудовых или иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их эксплуатации.

Масштаб инвестиционного проекта определяется влиянием результатов его реализации на хотя бы один из внутренних или внешних рынков: финансовых, материальных продуктов и услуг, труда, а также на экологическую и социальную обстановку.

Различают:

– крупномасштабные проекты (мегапроекты). Их реализация существенно влияет на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в стране;

– проекты регионального, городского (отраслевого) масштаба (средние). Их реализация существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в определенном регионе, городе (отрасли);

– локальные (малые) проекты. Их реализация не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в регионах или городах, на уровень и структуру цен на товарных рынках.

Для классификации проектов по масштабу также используются следующие показатели: объем капиталовложений, трудозатраты, длительность реализации, сложность системы менеджмента, привлечение иностранных участников, влияние на социально-экономическую среду страны, региона и т.п.

По срокам реализации проекты принято делить:

– краткосрочные (до 1 года);

– среднесрочные (от 1 года до 5 лет);

– долгосрочные (свыше 5 лет).

По качеству проекты принято делить на обычные и бездефектные.

Бездефектные проекты предполагают самый высокий и достижимый уровень качества как доминирующий фактор. Они, как правило, дорогостоящи и относятся к отраслям, в которых малейшее отклонение от стандарта способно вызвать катастрофические последствия.

Объектами инвестиционной деятельности являются именно объекты инвестиций, то, во что вкладываются инвестиции. С одной стороны, объекты инвестиций выступают как инвестиционные ресурсы, характеризующие величину неиспользованного для потребления дохода. С другой стороны, объекты инвестиций представляют собой вложения (затраты), определяющие прирост стоимости капитального имущества.

Объекты вложения инвестиций различаются в зависимости от масштаба, сферы вложения, характера и содержания инвестиционного цикла, доли участия государства, эффекта использования.

Объектами инвестиционной политики в Российской Федерации (РФ) являются: вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды во всех отраслях народного хозяйства РФ; ценные бумаги; целевые денежные вклады.

Кроме того, все объекты инвестиционной деятельности можно сгруппировать:

– денежные средства и финансовые инструменты (например, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги);

– материальные ценности (например, здания, сооружения, оборудование и другое движимое и недвижимое имущество);

– имущественные, интеллектуальные и иные права, имеющие денежную оценку (например, нематериальные активы).

Инвестиционный цикл – это движение инвестиций, в ходе которого они последовательно проходят все фазы воспроизводства: с момента мобилизации инвестиционных ресурсов до получения целевого дохода (эффекта) и возмещения денежных средств, следовательно, это кругооборот инвестиций.

Стадия инвестиционного проекта – логически завершенный этап, после которого следует принятие решения о дальнейшем развитии проекта.

Началом инвестиционного проекта, как правило, принято считать момент, с которого начинают расходовать средства. Завершение инвестиционного проекта может быть определено как момент ввода объекта в эксплуатацию, или достижение объектом заданных параметров, или прекращение финансирования проекта, или начала его модернизации, или ликвидации проекта.

Разработка инвестиционного проекта от первоначальной идеи до эксплуатации предприятия, может быть представлена в виде цикла, состоящего из трех основных фаз (этапов), которые подразделяются на стадии:

– прединвестиционная фаза: формирование инвестиционного замысла (идеи); исследование инвестиционных возможностей; предварительное технико-экономическое обоснование (ПТЭО); технико-экономическое обоснование (ТЭО);

– инвестиционная фаза: подготовка контрактной документации и заключение контрактов; инженерно-техническое проектирование; строительно-монтажные работы (СМР); предпроизводственный маркетинг; обучение персонала;

– эксплуатационная фаза: эксплуатация объекта и мониторинг экономических показателей.

Бизнес-план – форма представления инвестиционного проекта в виде компактного документа, выполняемого, как правило, на стадиях ПТЭО и ТЭО. Он описывает предпосылки, условия, конкретную программу действий и определяет финансово-экономические условия и возможные результаты реализации проекта.