§ 2. Существенные условия, содержание и исполнение

Предмет. Срок. Плата за жилое помещение. Права

и обязанности сторон. Сопользователи жилым помещением.

Поднаем. Прекращение договора

1. Существенные условия договора найма жилого помещения исчерпываются его предметом. Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

а) изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, имеющие отдельный вход);

б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Жилищный кодекс относит к таким жилым помещениям:

- индивидуальный жилой дом;

- часть индивидуального жилого дома;

- квартиру в многоквартирном жилом доме;

- часть квартиры;

- комнату, предназначенную для проживания граждан.

2. Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать пять лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на пять лет.

Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем.

По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать признания недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков.

3. Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы по общему правилу не допускается. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

4. Содержание договора найма жилого помещения составляют права и обязанности сторон. Наймодатель обязан передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора.

Условия пользования помещением. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. По общему правилу текущий ремонт жилого помещения - обязанность нанимателя, а капитальный - наймодателя. Переустройство и реконструкция жилого помещения без согласия наймодателя не допускаются. Если помещение находится в жилом (в том числе многоквартирном) доме, то наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества собственников квартир.

Из истории цивилистики. 1822. Наймодатель обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в продолжении найма (проект Гражданского уложения Российской империи).

Переоборудование жилого дома, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

5. Сопользователи, как уже отмечалось в § 1, - это граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма либо вселены с соблюдением установленного порядка.

Авторитетное мнение. В коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений (П.В. Крашенинников).

В частности, вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласия этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.

Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель.

При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может быть заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытия нанимателя его место занимает один из сопользователей с согласия всех других сопользователей.

Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответственность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователи становятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи станут сонанимателями в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они не смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым нанимателем.

Не будут сопользователями временные жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлением наймодателя.

6. Поднаем. При долгосрочном найме наниматель с согласия наймодателя передает на срок, не превышающий срока договора найма, часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю при условии соблюдения норм жилой площади на человека. Требований, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения, нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Договор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным, двусторонним.

7. Прекращение договора помимо случаев истечения срока возможно при его расторжении по следующим причинам:

- по требованию нанимателя с согласия сопользователей - в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;

- в судебном порядке по требованию любой из сторон - если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии;

- в судебном порядке по требованию наймодателя - при допущении нанимателем просрочки внесения платы за помещение (шесть месяцев при долгосрочном и два месяца при краткосрочном найме); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей, когда наниматель за это отвечает.

При расторжении договора долгосрочного найма суд исходя из интересов нанимателя может предоставить нанимателю срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если нанимателем необходимые меры в отведенный срок приняты не будут, договор расторгается судом по повторному обращению наймодателя. Но даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение своего решения о расторжении договора на срок не более года. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора (наниматель, сопользователи, поднаниматели, временные жильцы), осуществляется только по решению суда об их выселении.

Таким образом, регламентируя основания и порядок прекращения договора найма жилого помещения, законодатель отчетливо и традиционно учитывает и защищает интересы нанимателя, принося в жертву (в известной степени) абсолютность вещных прав наймодателя.

Из истории цивилистики. Жизнь противится этому логическому заключению (преимуществу вещных прав над обязательственными), опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов... которые могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда... С договором найма соединяются и неимущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую (Г.Ф. Шершеневич).

Литература

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (4-е издание, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).

Крашенинников П.В. Жилищное право. 3-е изд. М., 2004.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005.

Сергеев А.П. Жилищное право. М., 2006.