§ 4. Особенности аренды нежилых помещений

Существуют нежилые помещения, которые относятся к общему имуществу здания (крыши, холлы, лестничные площадки и т.д.) и которые не могут быть зарегистрированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Долгое время судебная практика не признавала возможность заключения договора аренды в отношении таких помещений, считалось, что собственник здания может заключить непоименованный возмездный договор о предоставлении конструктивных элементов здания в пользование другому лицу. Правовая природа такого договора была очень неопределенной.

Современная судебная практика демонстрирует новую позицию по этому вопросу.

Судебная практика. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Дискуссионным остается вопрос о том, могут ли быть предметом договора аренды помещения в здании, которые не являются общим имуществом, но и не выделены из здания в качестве самостоятельных объектов недвижимости. При решении этого вопроса необходимо учитывать различие между правом собственности на вещь и правомочием владения вещью. Это различие можно проследить на примере русского дореволюционного права: закон не разрешал выделять помещения из здания, поэтому нельзя было продать часть здания, но передача в аренду части неделимой вещи - квартиры в здании (как правило, квартира представляла собой один этаж особняка) или комнаты в доме допускалась безоговорочно. Таким образом, помещения в здании, которые не выделены в качестве объектов недвижимости, могут предоставляться во владение и пользование по договору. К такому договору также должны применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды здания (сооружения), а обременение должно устанавливаться на здание в целом.

§ 5. Особенности аренды земельного участка

Специфика аренды земельного участка устанавливается в Земельном кодексе РФ и в основном связана со специальным режимом земель или с нахождением их в публичной собственности.

Наибольшее практическое значение с точки зрения гражданского права имеет аренда земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом или здание, разделенное на отдельные помещения. На стороне арендатора в этом случае должны выступать все собственники квартир и нежилых помещений.

Судебная практика. При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

При этом предметом договора аренды в любом случае может быть только весь земельный участок. Соответственно, и размер арендной платы устанавливается в целом за пользование всем участком. У собственников помещений, не вступивших в договор аренды земельного участка, возникает неосновательное обогащение (в форме не основанного на законе сбережения своего имущества). На практике остро стоит вопрос: в каком порядке производится платеж арендной платы, если в договоре на стороне арендатора участвуют только некоторые собственники помещений? Очевидно, что было бы несправедливо возложить на добросовестных арендаторов обязанность вносить арендную плату за всех собственников, а потом обрекать их на судебные тяжбы по взысканию неосновательного обогащения.

Судебная практика. Рекомендуется учитывать, что в договоре может быть предусмотрена обязанность лица, заключившего договор, по внесению арендной платы за земельный участок в размере, пропорциональном площади находящегося в его собственности помещения. Собственник земельного участка имеет право взыскать с лиц, не вступивших в договор аренды на стороне арендатора, сумму неосновательного обогащения в части недостающей арендной платы по правилам главы 60 ГК РФ (Рекомендации Научно-консультативных советов при ФАС Уральского округа, ФАС Западно-Сибирского округа - протокол от 25.11.2009 N 4).