2.3. Статус современного жилого дома

В современных городах мира существуют четыре вида жилых домов:

1. частный односемейный дом;

2. частный доходный дом;

3. кондоминиум, кооператив;

4. муниципальный арендный дом.

В России в результате национализации многоквартирных домов (1918 г.), массового строительства государственных домов и последующей бесплатной приватизации квартир в них (1991 — 2011 г.г.) появился принципиально новый, не имеющий признаков системности, т.е. внесистемный, вид многоквартирного дома. Назовем его конгломерат.

Основные характерные признаки такого дома:

1) смешение форм собственности. Дом представляет собой соединение под одной крышей разнородных собственников и предпринимателей: собственники квартир, коммерческие наниматели, социальные наниматели (муниципальные, неприватизированные квартиры), собственники нежилых помещений, арендаторы и субарендаторы нежилых помещений;

2) смешение социального состава жильцов дома. Среди собственников квартир существует сильная социальная неоднородность: наряду с состоятельными людьми квартиры приватизировали фактически малоимущие, среди жильцов постоянно происходит социальное расслоение. Кроме того, в одном доме живут малоимущие (в муниципальных квартирах), разнородные наниматели, а также маргиналы, пьяницы, наркоманы и все, все...

Российский конгломерат оказался очень устойчивой и живучей формой, он постоянно самовоспроизводится. Практически все построенные после 1992 года и вновь строящиеся многоквартирные дома – это опять конгломераты: часть квартир в них продается, часть отходит городу в качестве муниципального жилья и заселяется малоимущими, нежилые строения продаются и сдаются в аренду сторонним физическим и юридическим лицам. Среди собственников квартир постоянно происходит социальное расслоение, часть владельцев беднеет, маргинализуется, превращается в пьяниц. Опять готов новый конгломерат.

В Институте проблем управления РАН на основе математических моделей, методов и экспертных оценок было проведено исследование социально-экономической эффективности этих 5 видов городского жилья. Оценка проводилась по 20 критериям, среди которых: доступность жилья, мобильность жильцов, степень криминогенности, коррупционная емкость, степень эффективности управления, качество жилищно-коммунального обслуживания, однородность локального социума, безопасность и т.д. Результаты общей интегральной оценки социально-экономической эффективности каждого вида жилого дома оказались такой:

1) частный доходный дом – 8,50;

2) частный односемейный дом – 2,45;

3) кондоминиум, кооператив – 1,90;

4) муниципальный арендный дом – 1,15;

5)российский конгломерат – 1,00

Таким образом, по словам В.С. Самошина, независимого эксперта по проблемам ЖКХ «наиболее эффективным среди всего городского жилья является частный доходный дом, а наименее эффективным – российский конгломерат».⁵

2.4. Выбор способа управления МКД

До 1 марта 2006 года – введения в действие ЖК РФ – во всех многоквартирных домах жильцы должны на общих собраниях выбрать себе управляющую компанию (УК) или начать управлять самостоятельно (непосредственно или создав ТСЖ). В противном случае местная власть принудительно назначит дому управляющую компанию, обойдясь без собственников, т.е. применит свой крупнокалиберный административный ресурс.

Но жители оказались к такому жесткому требованию не готовы. Вероятно, потому, что они за десятилетия советской власти надеялись на нее всецело, в том числе по защите своих жилищ. Такое развитие событий выявило не только серьезный законодательный просчет, заложенный в Жилищном Кодексе РФ, но и однозначно подвело итог: в России жители многоквартирных домов фактическими собственниками еще не стали!

Потому назначенные и оглашенные сроки широких преобразований с УК (решением Государственной Думы РФ) переносятся до 1 января 2008 года. Но и ко второй перенесенной дате большая часть населения находится «в глубокой спячке»: собственники закрепляются «де юре», но по-прежнему на практике не забирают власть в свои руки.

Но число созданных жителями товариществ собственников жилья никак не хочет подниматься выше 5% от общего числа многоквартирных домов.

И тогда наиболее смекалистые администраторы форсируют события, загоняя в ТСЖ непослушное население - где обманом и фальсификацией, где обещаниями и «пряниками».

Таким образом, проведенная массовая приватизация квартир в государственных домах без внятного объяснения жителям ее последствий, а также принудительные перемены в управлении этими домами посредством сфабрикованных ТСЖ практически означают вторую волну коллективизации, только в жилищной сфере.

Итог: сегодня в России лишь малая часть многоквартирных домов (около 10%) управляется удовлетворительно, управление остальными домами неэффективно.

Для профессионального осуществления функции управления МКД необходимо иметь теоретические и практические знания в этой сфере, поскольку речь идет о несении ответственности за безопасность как имущества, так и жизней жителей в МКД. Когда собственников много, то технически осуществлять управление самостоятельно сложно - невозможно постоянно пребывать в состоянии общего собрания как органа управления. Большинство собственников просто не желают заниматься управлением своим имуществом, согласны оплачивать эту работу и поручают выполнять функции по управлению МКД другому лицу.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.⁶

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры на предоставление холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. ТСЖ - один из лучших вариантов УО для жильцов в новых домах. Благодаря тому что новостройки не требуют затрат на ремонт, финансовое бремя содержания дома не тяготит жильцов. К сожалению, ТСЖ пока не приживаются в домах, требующих капитального ремонта. Дело тут в недостаточной квалификации жильцов в области жилищно-коммунального хозяйства, требующейся для планирования и осуществления работ.

Принят новый Жилищный кодекс, и собственникам квартир срочно нужно принимать решение, какую форму правления избрать. Сегодня мы предлагаем нашим читателям создание Товарищества Собственников Жилья (далее ТСЖ).

Что же такое ТСЖ?

Товарищества собственников жилья - это объединение жителей дома - собственников жилых и нежилых помещений, для городских квартир членом товарищества должен выступать город (Департамент муниципального жилья и жилищной политики в отношении жилых помещений). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит также и общее имущество дома: лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыши, холлы и др., которое они обязаны содержать. Товарищества создаются на добровольной основе, на общих собраниях жителей дома (нескольких домов).

Товарищества собственников жилья — это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Какие же этапы необходимо пройти, чтобы создать ТСЖ?