Тема 1. Перспективы развития род «Союз домовых комитетов рб»

1.1. Основные направления развития жилищно-коммунальной отрасли

Жилищно-коммунальное хозяйство России на современном этапе представляет собой крупнейший многоотраслевой комплекс, который включает в себя жилищный фонд общей площадью около 3 млрд. кв. м, многопрофильную инженерную инфраструктуру, обеспечивающую поставку потребителям услуг тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения, производство работ по уборке, вывозу, утилизации твердых бытовых отходов, благоустройству и озеленению территорий и др.

На долю ЖКХ приходится около 30% всех основных фондов страны. Годовой объем оказываемых предприятиями и организациями отрасли услуг составляет 1,2 трлн. рублей.

Жилищно-коммунальный комплекс является важнейшей составляющей в системе жизнеобеспечения граждан, охватывает практически все население страны и в связи с этим занимает исключительное положение в ряду прочих отраслей экономики.

Но на сегодняшний день вопросы, касающиеся сферы ЖКХ, являются одними из самых актуальных и наболевших для граждан. Неэффективная коммунальная инфраструктура, высокий процент износа жилищного фонда, постоянный рост тарифов на коммунальные ресурсы, плохое качество выполняемых работ, беспомощность собственников в решении жилищных вопросов ставят государство перед необходимостью принятия кардинальных решений по изменению сложившейся ситуации. Правительством РФ проводится реформа ЖКХ, которая подразумевает модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства страны.

В ЖКХ сохраняется солидарная ответственность органов власти различных уровней, хозяйствующих субъектов и контролирующих органов за стабильное, надежное и качественное предоставление услуг потребителям.

Начиная с середины 1990-х годов в связи с общими процессами реформирования российской экономики, переводом ее на рыночные механизмы функционирования в жилищно-коммунальном хозяйстве были также начаты реформационные процессы.

Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства была утверждена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425. Позднее ее положения были развиты в подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» (на 2002 — 2010 годы) федеральной целевой программы «Жилище», которая была утверждена постановлением Правительства РФ в ноябре 2001 года.

Основной целью реформы было обозначено преодоление кризисных явлений, в первую очередь, за счет перевода ее с административных методов управления на экономические. С 1997 года до настоящего времени в ЖКХ России идет поэтапный процесс перехода от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями. Постановлением Правительства РФ от 26 августа 2004 года № 441 «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья в 2005 году» впервые был определен федеральный стандарт уровня платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в размере 100% федерального стандарта предельной стоимости предоставляемых услуг. В большинстве регионов тарифы уже доведены до стопроцентной величины.

Вместе с тем, в рамках реформы были предусмотрены меры по социальной защите малообеспеченных граждан. Семьям, чьи расходы на жилищно-коммунальные услуги превышают 22%, предоставляются бюджетные субсидии. Субсидиями пользуются около 14% российских семей. В отрасли также сохранена система предоставления льгот отдельным категориям граждан (порядка 40 млн. человек).

Благодаря предпринятым в рамках реформы мерам значительно удалось улучшить финансово-экономическое состояние предприятий и организаций ЖКХ, ввести систему экономической мотивации деятельности.

Президент РФ Указом от 7 мая 2012 года № 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" постановил обеспечить до июня 2013 года создание сети общественных организаций в целях оказания содействия уполномоченным органам в осуществлении контроля за выполнением организациями коммунального комплекса своих обязательств.

Министерство жилищного хозяйства Республики Башкортостан считает возможным устранение вышеуказанных проблем путем реализации основных взаимоувязанных задач, решение которых в среднесрочной перспективе позволит сформировать нормальные условия для развития отрасли и продолжения идущего процесса преобразовании¹.

Большое значение в этой связи имеет принятие Жилищного кодекса, в соответствии с которым за содержание многоквартирного жилищного фонда отвечают не органы местного самоуправления, а собственники этого жилищного фонда. И власть в вопросах управления жилищным фондом в общем случае должна выступать просто как один из его собственников. Требуется обеспечить безусловность передачи в общую долевую собственность земельных участков, на базе которых сформирован комплекс недвижимого имущества, включающий в себя и многоквартирный дом. Необходимо в каждом муниципальном образовании организовать обучение представителей товариществ собственников жилья и организовать распространение лучших практик, наработанных отдельными ТСЖ за прошедшие годы.

Сдерживание роста цен на рынке жилищных услуг и повышение их качества возможно осуществлять только путем развития конкуренции в данном секторе, в том числе за счет привлечения в него частных организаций, принятия комплекса мер по стимулированию развития малого бизнеса и улучшению бизнес-среды посредством демонополизации рынка и открытия его для эффективных управляющих и обслуживающий организаций.

Рынок жилищных услуг - это объективно локальный, местный рынок и на каждой территории он имеет свои особенности. Поэтому очень многое здесь будет зависеть от позиции субъектов Российской Федерации и муниципалитетов.

В отрасли необходимо создать инструменты для привлечения внебюджетных средств и непосредственного вовлечения в реализацию государственной жилищной политики бизнес-структур и частного капитала. Среди таких инструментов - подготовка земельных участков под строительство жилья путем обеспечения их инженерной инфраструктурой на условиях софинансирования бюджетами всех уровней и частными инвесторами. В этот процесс должны также активно включиться банки и другие финансовые институты, для чего предлагается реализовать ряд нормативно-правовых мер, которые помогут снизить финансовые риски.

Поскольку целый ряд проектов в коммунальном комплексе не может быть окуплен в приемлемые сроки только за счет средств потребителей, необходимо привлечение бюджетных средств для финансирования таких проектов по модернизации и новому строительству объектов коммунальной инфраструктуры. С целью снижения риска инвесторов требуется создание специализированной государственной структуры для унификации требований и предоставления гарантий по заимствованиям на развитие (модернизацию) систем коммунальной инфраструктуры (создание коммунального гарантийного фонда).

Как правило, основные нормативные документы, принятые в целях реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства, содержали положения по изменению политики оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, но не касались вопросов тарифного регулирования организаций коммунального комплекса. Это во многом предопределило сегодняшнюю ситуацию в этой области, а также стало источником целого ряда проблем, связанных с финансированием данных предприятий.

На федеральном уровне в первую очередь необходимо обеспечить методическую и организационную поддержку формируемой системы эффективного тарифного регулирования организаций коммунального комплекса, осуществить переход от краткосрочного, годового тарифного планирования к установлению среднесрочных тарифов, увязанных с производственными задачами, решаемыми предприятиями отрасли. Предусмотреть и обеспечить мероприятия по обеспечению минимальных потерь потерь и их устранению при реализации поставки коммунальных услуг.

Одна из целей проводимой в настоящий момент бюджетной реформы - оптимизация бюджетных расходов во всех отраслях отечественной экономики, в том числе и в жилищно-коммунальном секторе. Обеспечение доступности услуг для большей части населения страны должно обеспечиваться путем повышения эффективности работы жилищного и коммунального секторов экономики, замены административной системы управления на экономическую, развития частной инициативы и конкуренции.

Любое управление состоит из трех этапов:

1. Сбор информации об управляемом объекте и окружающей его среде;

2. Анализ собранной информации и выработка управленческого решения;

3. Воздействие на объект управления.

Управление может быть неэффективным, если управляемый объект не достигает цели вообще, низкоэффективным – когда на достижение цели затрачивается много ресурсов и времени, эффективным (оптимальным) – когда цель достигается быстро и с минимальными затратами. В условиях конкуренции и борьбы за выживание в биологическом мире и конкурентной рыночной экономики в социально-экономических системах эффективное управление становится одним из важнейших факторов.

Все сказанное справедливо и для ЖКХ в целом, и для многоквартирного дома в частности как социально-экономических систем, причем по мере усиления рыночных факторов роль управления возрастает. Отметим, и это принципиально, что объектом управления в жилом секторе может быть только жилой дом в целом, но никак не отдельная квартира (как это принято считать в России и как это назначил новый Жилищный Кодекс РФ). Квартира может существовать только в составе дома (общие стены, крыша, инженерные системы), но не изолированно².

Цель управления жилым домом – обеспечение для жильцов комфортного проживания, качественных коммунальных услуг при минимальной оплате. Каждый многоквартирный дом должен управляться как единое целое, «поквартирное управление» абсолютно неэффективно.

Из теории управления известно, что в социально-экономических системах существуют два вида управления – внешнее и внутреннее. Управление называется внутренним (или самоуправлением), если орган управления является элементом управляемой системы, и внешним, если он является внешним по отношению к системе элементом. Так как элемент системы имеет цели, в основном совпадающие с целями самой системы, то внутреннее управление всегда более эффективно, чем внешнее, которое осуществляется в интересах внешнего управляющего, цели которого вовсе не обязаны совпадать с целями управляемой системы.

Этот тезис подтверждается на практике: большинство социально-экономических систем управляется внутренним образом. Например, семья управляется главой семьи или совместно ее членами, акционерное общество – правлением, состоящим из акционеров, страна – правительством, состоящим из граждан этой страны. Случаи внешнего управления редки: конкурсное управление при банкротстве фирмы (в этом случае внешний управляющий преследует цель сохранения активов фирмы для расчетов с кредиторами, что очевидно не совпадает с интересами фирмы).

В управлении многоквартирным домом используются оба вида управления, но значительно преобладает внешнее неэффективное управление (УК, ООО и т.д.). Частный односемейный дом и частный доходный дом³ управляются внутренним образом. Муниципальные арендные дома (которые повсеместно существовали в СССР) имеют внешнее управление. Среди кондоминиумов встречается как внутреннее (ТСЖ), так и внешнее (управляющая компания, созданная застройщиком) управление.

Управляет системой (объектом) орган управления, который состоит из субъекта управления и исполнительного механизма. Субъект управления – важнейший составной элемент органа управления, это человек (или группа лиц), принимающий окончательные решения по управлению системой. Если нет субъекта управления, то нет управления вообще. Субъектом управления всегда является его собственник, владелец, он формирует цели управления, он больше всего заинтересован в выживании и эффективном функционировании объекта.

В последнее время в России городская администрация и сомнительный бизнес объединились и активно внедряют схему управления: УК – МКД. При такой схеме объектом (в частности – домом) управляет только управляющая компания, т.е. субъектом управления становится только УК без собственников.

Это тяжелая принципиальная ошибка, приводящая на практике к многочисленным негативным последствиям. Правильной является схема, когда домом управляет владелец, а управляющая компания – всего лишь посредник, команда наемных работников, нанятая владельцем для повышения качества управления. Владелец обязан контролировать управленцев, иначе они начинают активно действовать уже не в его интересах, а в своих. Правильное место управляющей компании – между хозяином (собственником) и домом, т.е. схема управления должна быть такой: Владелец – УК – МКД.

В правильной жилищной системе каждый многоквартирный дом имеет владельца, который и является субъектом управления, Субъектом управления частным доходным домом является домовладелец, муниципальным арендным домом – орган местной власти, кондоминиумом - либо ТСЖ, либо управляющая команда от застройщика.

С управляющим (или управляющей компанией) владелец заключает договор на предоставление услуг управления домом, его эксплуатацией и санитарным содержанием. По аналогии со строительством УК в этом случае выполняет функцию генподрядчика и имеет возможность набирать по отдельным договорам субподрядчиков для исполнения ими локальных задач (санитарной уборки дома, технического обслуживания машин и механизмов, доставки коммунального ресурса и многого другого). Если управляющий (или УК) работают плохо, воруют, владелец договор расторгает и подыскивает нового управляющего.

Первый вариант – непосредственное (самостоятельное) управление – применяется в частных доходных домах и кондоминиумах с небольшим числом квартир (10–20).

Второй вариант – через управляющего (физическое лицо) – применяется в частных доходных домах и кондоминиумах со средним числом квартир (20–60).

Третий вариант – через управляющую компанию (юридическое лицо) – в многоквартирном доме с большим количеством квартир или группе домов.

Для многоквартирного дома коллективной формы собственности с большим числом квартир наиболее эффективной схемой управления будет третий вариант, т.е.: ТСЖ – УК – МКД, потому что управление большим многоквартирным домом является специфической профессиональной деятельностью, требует специальных знаний и технологий, чего нет у обычных жильцов, составляющих правление ТСЖ.

Кроме того, надо знать и помнить, что большинство многоквартирных домов, построенных по типовым проектам в 1960-80 годах в условиях строгой экономии строительных материалов и расточительства энергоресурсов, представляют собой очень сложные для управления объекты из-за своего изношенного физического состояния. Эти объекты управления уязвимы, «капризны», энергорасточительны, взаимозависимы и излишне централизованы с пунктами коммунальной генерации, к тому же они доведены до приличного износа из-за несоблюдения сроков текущего и капитального ремонтов.

Здесь необходимо подчеркнуть и еще одно важное обстоятельство. До введения в действие нового Жилищного Кодекса РФ российские многоквартирные дома управлялись органом местной власти через муниципальную управляющую компанию – ДЭЗ, РЭУ или ДЕЗ. При таком внешнем управлении его эффективность была низкой (все мы знаем это на собственном опыте), но хозяйственно-финансовую деятельность постоянно контролировало государство. «Липовых» и «хищных» УК быть не могло.