5. Регистрация тсж

Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган должны быть представлены:

• заявление о государственной регистрации по форме № 11001;

• решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник или нотариально заверенная копия);

• два экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);

• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2000 рублей).

6. Что делать после регистрации товарищества?

Открыть расчетный счет ТСЖ в банке, уведомить о создании товарищества ГУ Жилищное агентство, районное агентство Комитета по управлению городским имуществом (РА КУГИ), предоставить в администрацию района копию свидетельства о регистрации ТСЖ, устав.

Примечание. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей ГУ Жилищное агентство и органов управления ТСЖ. Здание передается по акту приемки-передачи (типовая межведомственная форма № ОС-1а) с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Заключение договоров

С момента, когда ТСЖ приняло дом в управление, ТСЖ вправе от имени собственников многоквартирного дома заключать договоры с организациями — поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома в соответствии с действующим законодательством. После заключения договоров ТСЖ предоставляет в администрацию района перечень договоров с указанием даты, номера договора и организации, с которой этот договор заключен.

Управляющая компания – коммерческая организация, основная деятельность которой направлена на извлечение прибыли от управления жилищным фондом и обслуживания его инженерной инфраструктуры.

Управляющая компания принимает объекты недвижимости в управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника. Управляющая компания может обеспечивать предоставление комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:

• полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле- и радиоприема, Интернета;

• санитарное содержание мест общего пользования;

• уборка прилегающих территорий;

• сбор и вывоз бытового мусора;

• обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

Управляющая компания организует решение всех вопросов по содержанию дома, оплате и эксплуатации жилого дома с поставщиками коммунальных услуг.

Предмет Договора

Существуют объективные трудности в вопросах заключения профессионального договора управления МКД, вызванные несоответствиями в жилищном законодательстве.

В соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.

Уже этот пункт говорит о том, что полноценного договора управления МКД в России быть не может, поскольку в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует корректное понимание того, что базовым объектом жилищной недвижимости является домовладение, а не его часть в виде многоквартирного дома.

Законодатели путаются и не могут определить параметры вспомогательного имущества. Без наличия права у множественности лиц на вспомогательное имущество это имущество по закону не может быть общим. Еще римским правом декларирована норма, согласно которой лицо становится собственником имущества только тогда, когда это лицо согласилось принять имущество в собственность! Сегодня вспомогательное имущество или, как его называют, общее имущество, является по сути государственным имуществом.

Ни законодатели, ни Правительство РФ не могут понять, как определять доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Да и как тут поймешь, если многоквартирный дом "парит" над землей, не будучи неразрывно связанным с ней. Даже Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своем совместном постановлении от 29.04.2010 г. рассматривают земельный участок многоквартирного дома как отдельный объект права, не признавая, что это часть провозглашенного Жилищным кодексом РФ общего имущества многоквартирного дома. Регистраторы не знают, как регистрировать доли в праве на общую долевую собственность собственников помещений МКД. Да и как регистрировать доли в праве на целое, то есть части от целого, когда самого целого пока вообще нет. Поскольку сам объект пока не определен, не зафиксирован в параметрах и не зарегистрирован, то логично утверждать, что объекта нет. А раз так, то нет и права на него.

Проблем в хаосе, созданном нашими законодателями, немало. Но многоквартирные дома пусть плохо и непрофессионально, но управлялись управляющими организациями. Они совмещали несколько функций, поэтому их невозможно было контролировать. Результат - бесконтрольное разворовывание средств, низкое качество предоставляемых услуг и работ. Собственники помещений не имели возможности контролировать работы, услуги самостоятельно и не имели представляющих их интересы организаций, призванных выполнять эту работу, услугу по договору управления многоквартирным домом. Интересы собственников помещений в МКД никто не защищал. Теперь защитниками прав и интересов собственников помещения МКД должны стать управляющие организации.

Разделение функций управления МКД и других функций, в т. ч. обслуживания, ремонта, предоставления коммунальных услуг, станет первым шагом на пути к профессиональному управлению жилищной недвижимостью.

Для профессионального управления необходимо иметь профессиональные знания и практические навыки. Сегодня задача подготовки профессиональных управляющих стоит перед саморегулируемыми организациями (СРО) и Ассоциацией национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью. Идет активная по дготовка операционной системы электронного управления МКД, которая поможет перевести функцию управления с примитивного уровня бумажного носителя на уровень модернизации и инновации в системе управления жилищной сферой России. Каждому руководителю управляющей организации в скором будущем предстоит обучение и переход на новые рельсы управления МКД.

Как видно, в законодательстве присутствует много «белых пятен» по управлению многоквартирными домами. В статье, и небезосновательно, разделены два понятия: управление домов и обслуживание дома (то, чем мы, собственно, занимаемся). Вот как трактуется понятие «управляющая организация»: управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления. Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату предусматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):

- заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат;

- заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);

- заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;

- заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;

- заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений свидетельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.

До сих пор многие не знают за что они, собственно, платят. В число этих многих входят те, кто совершенно не интересуются делами дома, не ходят на общие собрания, подписывают предлагаемые документы для вынесения решения, не вникая в их суть. Потому-то самый популярный вопрос у них, когда они вызывают работника Управдома для замены, к примеру, крана в умывальнике и получают отказ: «А за что я вам плачу»? Многие хотят видеть в Управляющей компании панацею от всех бед. Но так не бывает. Нужно учиться быть собственниками. Учиться принимать решения, учиться контролировать их выполнение, учиться контролировать работы, проводимые в доме. А многие до сих пор живут по далекой старинке: - Вот приедет барин, барин нас рассудит...