19.Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд.
Брак ринку промислової нерухомості унеможливлює пропонування однозначної рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру і функціонального профілю ділянок можна виокремити як методологічно самостійні, так і базові підходи: 1) метод залишку для землі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод зіставного продажу; 4) метод співвідношення (перенесення); 5) метод витрат на освоєння. Усі інші розрахункові методи, технічні прийоми та їхні комбінації є похідними від цих базових підходів.
Метод залишку для землі. Процедура практичної реалізації цього методу передбачає:
1) достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (Вбд.с), а також середньорічного чистого доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (Д);
2) визначення частини чистого доходу, яка припадає на будівлі та споруди (Дбд.с), множенням їхньої поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації:
.
Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд (rбд.с) складається з коефіцієнта капіталізації для землі (r3) і коефіцієнта відшкодування капіталу (rвід), що дорівнює F3. Коефіцієнт відшкодування капіталу показує, яку частку від вартості будівель та споруд потрібно відшкодовувати у кінці кожного періоду (року), щоб через певну кількість періодів (років) експлуатації об'єкта нагромадити суму коштів, тотожну його повній вартості;
3) розрахунок частини чистого доходу, який припадає (залишається) на земельну ділянку (Дз):
;
4) методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (Вз):
.
Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду.
Метод визначення ренти в основному використовується для оцінки міських земельних ділянок та базується на визначенні показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.
Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:
- ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів);
- ренту за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат чи створення загальноміської системи інженерно-транспортної інфраструктури;
- ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.
Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки.
Метод зіставного продажу ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об'єктами-аналогами, щойно проданими на ринку. Зіставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об'єктами-аналогами проводиться у розрізі двох таких основних компонентів:
- за одиницями порівняння – виражає зв'язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками;
- за елементами порівняння - визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об'єкта оцінки:
а) правовий статус до земельної ділянки (наявність прав володіння. користування, розвитку, розпоряджання земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів);
б) умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж за позбавлення власника права викупу застави; умови фінансування та ін.);
в) дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов, рівень інфляції, активність ринку (сезонну, циклічну, змішану), взаємодію попиту та пропонування тощо);
д) місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);
е) фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри, а також характер використання прилеглих територій).
Метод співвідношення (перенесення) в оцінці земельних ділянок полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові – ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки.
Метод витрат на освоєння використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки засновано на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості.