16.Економічна сутність функцій грошової одиниці та їх роль в оцінці вартості потенціалу підприємства

При розрахунках вартості об’єкту у часі використовується шість функцій грошової одиниці, розраховані на основі складних відсотків, числові значення та формули розрахунку яких представлені у додатку А. Іншими словами це означає, що не тільки основна сума покладена на депозит приносить проценти, а й нараховані на неї проценти залишені на рахунку. Економічний зміст шести функцій грошової одиниці та область їх використання в оціночній діяльності характеризує наведена нижче таблиця (табл.1.):

Таблиця 1

Функція грошової одиниці	Економічна сутність	Сфера використання у оціночній практиці
Майбутня вартість грошової одиниці   F 1	Відображає зростання грошової одиниці покладеної на депозит. Процент нараховується на початкову суму та проценти нараховані раніше.	Прогнозування майбутньої вартості об’єкта оцінки виходячи з його теперішньої ринкової вартості.
Накопичення грошової одиниці за період   F 2	Показує майбутню вартість серії регулярних однакових платежів за певний період при встановленій процентній ставці.	Прогнозування майбутньої вартості об’єкта оцінки виходячи з величини платежу у серії виплат і часу їх здійснення.
Фактор фондозаміщення (коефіцієнт заміщення капіталу) F 3	Показує суму первинного інвестування, необхідну для накопичення грошової одиниці, з урахуванням нарахованих процентів.	Визначення щорічної суми необхідної для відшкодування інвестицій у купівлю нерухомості.
Поточна вартість грошової одиниці F 4	Показує теперішню вартість грошової одиниці, яку очікується отримати у майбутньому.	Приведення майбутніх грошових доходів від експлуатації об’єкта в теперішню (поточну) вартість. Розрахунок поточної величини грошової суми, яка буде отримана у майбутньому від продажі об’єкту.
Поточна вартість одиничного ануїтету (фактор поточної вартості ануїтету F 5	Дозволяє визначити теперішню вартість серію рівних майбутніх платежів.	Розрахунок майбутніх однакових грошових надходжень.
Коефіцієнт амортизації грошової одиниці F 6	Служить для розрахунку періодичних платежів за основну суму боргу та проценти за нього.	Використовується при визначенні вартості об’єкта, купленого за рахунок кредитних ресурсів.

Найбільш типовими методами результатної технологій розрахунків є капіталізація доходів та дисконтування грошових потоків, які широко будуть використовуватися у подальших розділах книги, наповнюючись специфічним змістом.

17.Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об’єктів складовими потенціалу підприємства.

Оцінка вартості земельної ділянки, будівель, споруд визначається їхньою специфічністю, корисністю унікальністю, довговічністю, місцем розташування, та кількістю ринкових пропозицій.

Оцінка вартості та потенціалу земельних ділянок і об'єктів нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що уможливлюють найбільш адекватне визначення втілених у них можливостей. Вони поділяються на:

- принцип корисності – показує залежність вартості об'єкта оцінки віл його здатності задовольняти вимоги власників;

- принцип заміщення – базується на можливості альтернативного вибору покупцями об'єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об'єкта залежить від наявності на ринку та загальної кількості об'єктів-аналогів;

- принцип очікування – означає, що вартість об'єкта безпосередньо залежить від суми виручки, яку очікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди перепродажу;

- принцип елімінованості – визначає необхідність врахування вкладу кожного з усього спектра факторів, які впливають на вартість об'єкта оцінки;

- принцип збалансованості – визначає необхідність пошуку оптимального складу всіх компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості;

- принцип розподілу – означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на користування земельними ділянками можна розподіляти та поєднувати в різних комбінаціях, які уможливлюють досягнення найвищої їх вартості;

- ринковий принцип – визначає залежність вартості об'єкта оцінки від рівня ринкових цін на нього;

- принцип оточення - полягає в необхідності узгодження архітектурної однорідності та відповідного характеру землекористування, що уможливлює досягнення максимальної вартості;

- принцип найліпшого та найефективнішого використання – означає, що для оцінки вартості об'єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання вибирають той, що дає змогу максимально реалізувати функціональні можливості об'єктів.

Орієнтовний перелік документів, що необхідні для оцінки об'єктів нерухомості та земельних

ділянок:

1. Для визначення вартості нерухомості:

1.1. Свідоцтво юридичної належності об'єкта (юридичний статус).

1.2. Історія будівництва.

1.3. Документи на право землекористування, генплан, по поверхові плани, експлікації.

1.4. Паспорт Бюро технічної інвентаризації.

1.5. Відомості щодо кількості, обсягів, строків ремонтів та витрат на їх проведення.

1.6. Відомості про орендні угоди щодо об'єкта та розмір орендної плати.

2. Для оцінки земельних ділянок:

2.1. Акти землекористування.

2.2. Інформація щодо інженерно-геологічних умов.

2.3. Інформація щодо місцезнаходження ділянки відносно санітарно-захисних зон.

2.4. Постанови місцевих органів влади щодо землекористування.

2.5. Кошториси витрат на поліпшення земель.

2.6. Документи щодо умов використання земельної ділянки.