24. Договор аренды и договор ссуды: сопоставление существенных признаков.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).А по договору ссуды обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование.

Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе арендные отношения трансформируются в отношения по передаче имущества в собственность.

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним. Договор ссуды также является двусторонним

Договор аренды является консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).А договор ссуды может быть как консенсуальным, так и реальным

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор, арендодателем может быть собственник, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. И в договоре ссуды, ссудодатель может быть собственником или иным лицом, уполномоченным законом или собственником.

По договору аренды вещь, имущество передаётся во временое владение, а по договору ссуды вещь передаётся во временное пользование

25. Разновидности договора найма жилого помещения: сопоставление существенных признаков и источников правового регулирования.

Законом выделяются три вида договоров найма жилого помещения, направленных на непосредственное удовлетворение жилищной потребности граждан:

- договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) ст. 672 ГК;

- договор найма специализированного жилого помещения (договор специализированного найма) (ст. 100 ЖК);

- договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли (п. 1 ст. 671 ГК). Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого найма"

Все перечисленные договоры оформляют отношения найма жилых помещений, а потому, как и порождаемые ими жилищные обязательства, имеют ряд общих черт. Стороны всех этих договоров именуются "наймодатель" и "наниматель". По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату. Исключение могут составлять договоры социального найма, по которым жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование. В законе содержатся одинаковые требования письменной формы этих договоров.

Договоры социального и специализированного найма могут быть заключены только на проживание в жилых помещениях, находящихся в составе государственного или муниципального жилищных фондов и только при наличии у гражданина определенных предпосылок для их заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий (для договоров социального найма - постановка на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий) и наличие решения соответствующего органа публичной власти о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Что касается договора коммерческого найма, то никаких административно-правовых предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения.

Договор коммерческого найма - это обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой "квазидоговоры", поскольку их заключение и основные элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Неслучайно закон предусматривает заключение этих договоров по обязательным для сторон типовым формам (договорам), утверждаемым Правительством РФ. Следовательно, для свободного волеизъявления сторон, характерного для гражданско-правовых договоров, здесь почти не остается места.

Крайне сомнительно и распространенное мнение о наличии единого типа (или вида) договора жилищного найма, подразделяющегося на договоры коммерческого и социального (также и специализированного) найма жилья. Два последних договора представляют собой лишь гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, объективно обусловленных его нехваткой и дороговизной, а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов. В отличие от них коммерческий наем является классической разновидностью акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско-правовым договором. Следовательно, речь идет о различных, самостоятельных договорных формах удовлетворения жилищных потребностей граждан.