5 Управленческая экспертиза
В рамках управленческой экспертизы была определена концепция управления недвижимостью.
Исходя из отсутствия у собственника опыта в управлении недвижимости для данного объекта, подходит внешние управление, то есть с привлечением профессиональной компании. Управляющей компанией является ООО «Управляющая компания».
Форма сотрудничества с управляющей компанией – полное доверительное управление, Property management.
В дипломном проекте перечислен широкий спектр обязанностей, который возлагается на выбранную УК и указана ее организационная структура.
Далее был разработан маркетинговый план проекта, определяющий сегмент рынка и круг потенциальных покупателей. Маркетинговый план включает SWOT анализ и матрицу БКГ. В них и определяются приоритетные направления развития проекта.
Выбор внешней формы управления и отказ от ТСЖ обусловлен экономической выгодой. Расчеты, приведенные в дипломном проекте показали, что при управляющей компании экономия собственников квартир составит 3,30р. с одного м².
В качестве варианта оплаты собственником коммерческих помещений услуг ООО «УК» по управлению ими из множества вариантов принимаем смешанный вариант оплаты. В первые два года эксплуатации объекта недвижимости оплата будет производиться по схеме «процент от прибыли». Через два года, когда нормализуются все показатели эффективности управления, в интересах собственника планируется переход на иную форму оплаты услуг.
Причем текущие расходы управляющей компании осуществляются за счет управляющей компании, то есть фактически ООО «УК» будет работать только за проценты. Это связано с тем, что объект находится на стадии запуска и необходимо быстро заполнить объект, а так же это стимулирует управляющую компанию к качественной работе.
Окончательную ставку вознаграждения для УК определяем максимальную - в размере 20% от прибыли, образовавшейся в результате сдачи помещений в аренду.
Согласно экономическим расчетам, приведенным в главе 4, действи-тельный валовый доход от платной парковки и сдачи в аренду коммерческих помещений составит 167528823руб./год. То есть Управляющая компания получит в распоряжение 33505764руб./год.
6. Эксплуатация и ремонт
В данной главе определено понятие технической эксплуатации зданий и ее составных частей, определен порядок проведения текущих и капитальных ремонтов, осмотров. Определен Перечень мероприятий по уборке и уходу за ЖК согласно действующим нормам. Проделанная работа а данной главе позволяет определить такой вариант технической эксплуатации жилого комплекса, при котором он будет бесперебойно функционировать и приносить доход в течение всей эксплуатационной фазы.
7 Экологическая экспертиза
В ходе проведения экологической экспертизы было выявлено, что воздействие проектируемого объекта в период строительства и эксплуатации на состояние окружающей среды является допустимым.
В рассмотренной проектной документации предусмотрены достаточные мероприятия по обращению с отходами, по обращению с загрязненными ливневыми стоками, с существующими зелеными насаждениями.
Количество выбросов загрязняющих веществ в атмосферный воздух и уровень шумового воздействия не превысят нормативных значений.
В заключении моего выступления надо сказать, что проделанная мною работа привела к выводу о жизнеспособности, эффективности и готовности к практическому применению проекта жилого комплекса «Болбшой».