2 Техническая экспертиза
Технологическую последовательность работ можно разделить на работы подготовительного периода и работы основного периода.
До начала производства строительно-монтажных должны быть выполнены подготовительные работы:
– по демонтажу зданий и сооружений, выносу всех инженерных коммуникаций из пятна застройки;
– расчистка отведенного участка строительной площадки от строительного и бытового мусора;
– установка ограждения строительной площадки и т.д.
Строительно-монтажные работы основного периода по каждому литеру рекомендуется выполнять в три самостоятельных потока.
В первом потоке строительства предусматривается выполнение работ по подземной части каждого литера здания.
Во втором потоке строительства предусматривается выполнение работ по возведению надземной части каждого литера здания и части стилобата.
В третьем потоке - выполнение работ по достройке конструкций стилобата, по отделке помещений, отделке фасадов, монтажу внутренних инженерных коммуникаций, работы по наружным инженерным сетям.
Технология проведения работ, Потребность в рабочих кадрах, Расчет потребности во временных зданиях и сооружениях, Потребность строительства в основных строительно-монтажных машинах, механизмах и транспортных средствах, потребность в ресурсах приведены и рассчитаны в данной главе дипломного проекта.
Кроме того разработан строительный генеральный план и представлен в графической части. Здесь мы видим, что строительство каждого здания выполняется отдельной строительной бригадой и отдельным Башенным краном марки Liebherr 112 EC-Н8 грузоподъемностью 8 тонн.
По итогам проделанной работы во второй главе дипломного проекта можно заключить следующее:
Общая продолжительность строительства составляет – 36 месяцев, в том числе подготовительный период – 2,0 месяца.
Усредненная численность работающих - 60 человек (на 1 литере).
Затраты труда на выполнение работ - 47520 чел.-дней (на 1 литере).
Правовая экспертиза
В рамках настоящего дипломного проекта была проведена правовая экспертиза данного строительства, где рассматривается законность деятельности инициатора проекта.
Заказчик объекта – ЗАО «Лотос Плюс»
Генеральный проектировщик – ООО «Краснодарархпроект»
Генеральный подрядчик – ЗАО «PSM Building».
По итогам проделанной экспертизы было выявлено, что деятельность ЗАО «Лотос Плюс» и остальных организаций участвующих в строительстве в полной мере соответствует требованиям законодательства. Рассматриваемый земельный участок принадлежит ЗАО на праве собственности и не имеет обременений. Имеется необходимая проектная документация, а также получено разрешение на строительство установленного образца, что дает основание для вывода о законном характере предстоящего строительства.
4 Экономическая экспертиза
В рамках экономической экспертизы был проведен маркетинговый анализ рынка торговой, офисной и жилой недвижимости Краснодара, результаты которого были использованы для выбора ценовой политики и дальнейших экономических расчетов.
Важным пунктом в экономической экспертизе является анализ ННЭИ, в ходе которого из двух вариантов был выбран вариант строительства жилого комплекса «Большой»
Вторым вариантом было расширение существующего рынка Центр города и использование участка под коммерческие площади.
Несмотря на то, что вариант строительства жилого комплекса «Большой» является достаточно дорогостоящим по сравнению с вариантом расширения торгового комплекса «Центр города», он более предпочтителен из-за более быстрого срока окупаемости, что явилось решающим фактором при выборе наиболее эффективного варианта.
Далее в разделе следует детальный финансовый план проекта.
Объем инвестиций по данному проекту составляет 2700000000 руб. Продолжительность проекта – 3,2 года или 13 кварталов. Дата старта проекта – 1 июня 2012г. Планируемая дата сдачи объекта в эксплуатацию 1 сентября 2015г.
Для реализации проекта планируется привлечение кредита в ОАО «Сбербанк России» в размере 810000000 руб.
Кроме того, в распоряжении инвестора имеются денежные средства в размере 810000000 руб. Оставшиеся 1080000000 руб. привлекаются в проект посредством продажи части квартир и получения предоплаты от основных арендаторов. Продажи начинаются с момента окончания основных строительных работ на стилобате и подземной автостоянки и возведения 3-х этажей жилых зданий (сентябрь 2013г).
Предполагается, что инициатору проекта банк дает отсрочку по выплатам на 5 кварталов, то есть до начала продаж. С момента начала продаж планируется ежемесячные выплаты по кредиту под 16% годовых на 3 года.
Таким образом, погашение кредита (основной суммы долга) будет производиться, начиная с 1-го сентября 2013г. и до конца инвестиционной фазы.
Источником погашения основной суммы долга и выплат процентов по кредиту будет выступать чистая прибыль от продажи квартир.
Финансовый план проекта разделен на две составляющие:
- Схема реализации квартир, коммерческих помещений и расчет налоговой нагрузки на первые 4 года проекта
- Расчет прибыли и налоговой нагрузки, получаемой инвестором от сдачи в аренду коммерческих помещений в эксплуатационной фазе
Для определения доходов от жилой недвижимости за основу была взята совокупная площадь 1014квартир (1014 шт.) – 47446,67м², в том числе:
Средняя стоимость одного м² в жилом комплексе «Большой» в рыночных ценах составит 70500 руб./м².
Чистая прибыль инвестора спустя 4 года от начала реализации проекта без учета дисконтирования = 408272 тыс.
Для определения доходов от коммерческой недвижимости за основу была взята полезная площадь коммерческих помещений, а именно:
Полезная площадь якорных арендаторов – 5229,89м², в их числе:
Полезная площадь торговых помещений – 3969,95м²
Полезная площадь офисных помещений – 2730,33м²
Полезная площадь кафе – 1019,64м²
Полезная площадь помещений бытовых услуг 100м²
Так же в распоряжении инвестора остается автостоянка на 791 машиноместо. При условии, что объект находится в центре города, выгоднее всего будет сделать платную парковку.
Денежные притоки от сдачи в аренду коммерческих помещений составят 106663487 руб./год.
Следующим шагом в экономической экспертизе последовали расчет ставки дисконтирования (кумулятивного построения WACC CAPM) и расчет денежных потов генерируемых проектом на протяжении расчетного периода 10–ти лет, что позволило рассчитать общепринятые показатели эффективности проекта.
Показатели эффективности проекта представлены в таблице 4.10
Показатель инвестирования |
Значение |
Чистый доход проекта, руб. |
1048250000 |
Чистый дисконтированный доход (NPV), руб. |
49817000 |
Внутренняя норма рентабельности инвестиций, IRR |
16,618% |
Срок окупаемости (PP), лет |
4 |
Срок окупаемости с учетом дисконтирования (DPP), лет |
9 |
Коэффициент эффективности инвестиций, ARR |
7,7% |
Индекс рентабельности затрат (PI) |
1,021 |