Тема: Инвестиционный договор

Вопрос о понятии инвестиционного договора тесно связан с понятием «инвестиционная деятельность» и с понятием «инвестиция», т.к. это родовые понятия. В зависимости от объема понятия «инвестиционная деятельность» будем выстраивать понятие «инвестиционный договор». В некоторых случаях понятие «инвестиционный договор» носит не только теоретический характер. Иногда это имеет и практическое значение для ситуаций, когда заключение этих договоров связывается с последствиями, например, налоговые, преференции и т.д.

Подходы к понятию «инвестиционных договоров», опираются на подходы, которые уже нами определены. В какой-то степени понятие ИД носит собирательный характер, т.к. это понятие объединяет собой различные договорные конструкции (типы). Это обобщенная характеристика, характеризующая совокупность договорных типов, определенных в законодательстве.

Общая классификация инвестиционных договоров - двухчленная классификация:

1. Общегражданские ИД, т.е. те договоры, которые не поименованы в законодательстве в качестве инвестиционных.

В ГК РФ укоренены 26 договорных типов. Помимо того есть нормы, которые говорят, что стороны вправе заключить непоименованный в ГК договор. Практика: сторонам сложно изобрести что-то иное, т.к. достаточно много типов урегулировано. Как правило, есть некоторая комбинаторика. Если исходить из широкого понимания инвестиции (инвестиция как деятельность в рамках, в которых осуществляется любое движение имущества), то в этом смысле к числу инвестиционных договоров могут быть отнесены любые виды договорных моделей из ГК РФ. Например, договор купли-продажи - инвестирование в некоторое имущество. Или договор подряда – заказчик уплачивает деньги, т.е. их вкладывает для того, чтобы подрядчик осуществил строительство. В широком смысле это инвестиции. Или договор простого товарищества – та разновидность отношений, в рамках которых происходит объединение имущества товарищей. Договор займа – передача денег с определенными целями. Т.о. базируясь на широком понимании общегражданские договорные типы опосредуют инвестиционные отношения.

2. Те модели ИД, которые рассматриваются законодателем как инвестиционные, воплощенные в инвестиционном законодательстве – «специальные ИД».

В рамках специальных инвестиционных законов (самого различного спектра) регулируется и такой важный вопрос как регламентация договорных форм инвестирования. РФ идет за мировой практикой и все конструкции договоров из инвестиционных законов не новы. Эти конструкции уже апробированы другими государствами.

Прежде всего, это соглашения о разделе продукции. ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» – один из первых ИЗ (1995 г.). Эта договорная конструкция широко известна.

Далее к ИД следует относить концессионные соглашения. Есть специальный закон, который тщательно прописывает все моменты. Содержание таких соглашений ярко свидетельствует об инвестиционном характере отношений сторон.

К числу СИД также относятся договоры, которые заключаются с инвестиционными фондами. Речь идет не о договорах аренды, а о тех договорах, в рамках которых передаются инвестиции с целью их аккумулирования в инвестиционных фондах. Такие договоры урегулированы специальными законами.

Также примыкают договоры с негосударственными пенсионными фондами, которые также аккумулируют деньги инвесторов – будущих пенсионеров, чтобы больше инвесторы приобрели благ.

Также относятся договоры участия в долевом строительстве. Это та договорная форма, которая выросла из практики. В 2004 был принят ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов», в котором укоренена эта форма. Этот закон закрепляет требования к заключенности, действительности договора, к правам и обязанностям сторон и т.д.

Вывод о специальном характере договоров делается на основании того, что все договорные формы воплощены в специальном законодательстве. Законодатель не переносит эти формы в ГК РФ, а эти договорные модели воплощаются в специальном законе.

Интересен вопрос об общих договорных моделях и специальных. Как законодатель относит договоры к одной из категорий?

Помимо тех договорных форм, которые уже названы, законодатель активно использует и термин ИД. Использование термина «ИД» имеет место. Но если мы обратимся к специальным законам, то мы не найдем этого термина в законах.

В ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в объекты капитального строительства» указано, что инвесторы вправе самостоятельно определять объемы и направления капитальных вложений, а также заключать договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК. Т.е. законодатель дистанцируется от понятия ИД. Он говорит о том, что инвестиционная деятельность осуществляться может, но в соответствии с нормами ГК РФ.

Также еще раз вопрос с договорным опосредованием: отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или госконтракта, заключаемого в соответствии с ГК РФ (ст. 8).

Что такое инвестиции в форме капитального вложения? Инвестиции в недвижимость. Каким образом приобретаются права на недвижимость? Покупка, обмен, привлечение подрядчика для строительства, объединение ресурсов с кем-нибудь для самостоятельной постройки. Формально- юридически это будет либо договор купли-продажи, либо договор строительного подряда, либо договор мены, либо договор совместной деятельности. Т.е. законодатель отсылает нас от вопросов экономических к юридической оболочке. В экономическом смысле это инвестиционная деятельность, но юридическая оболочка представляет из собой общегражданские договорные формы.

Правоприменительная практика и хозяйственная практика в отношении ИД разошлась в разные стороны. Кроме того, начиная с конца 90-х годов, когда появились специальные инвестиционные законы (ФЗ О капитальных вложениях) суды всегда следовали нормам закона, которые отсылали к ГК РФ для квалификации соответствующих отношений. Если мы посмотрим конкретные решения, то суды квалифицировали инвестиционные договоры не при помощи понятия ИД, а прибегали к нормам ГК РФ. Т.е. они смотрели природу отношений, давали оценку правам и обязанностям и говорили, нормы какой формы договора будут применяться. До 2004 г., т.е. до появления закона «О долевом участии в строительстве», существовала дискуссия о квалификации таких договоров. Суды при оценке прибегали к самым разным нормам. Были противоположные квалификации: договор строительного подряда, договор о совместной деятельности (споры, т.к. разные цели) и т.д. Законодатель решил проблему, в частности он принял закон, в котором создал модель договора долевого участия.

Возвращаясь к термину «ИД» и тому, как нормотворец апеллирует этим понятием.

Т.к. мы договорились, что ввести единое понятие невозможно, то законодатель каждый раз обращаясь к вопросам об инвестиционных отношениях вынужден формулировать понятие ИД.

Например, вопросы инвестирования в недвижимость, которая представляет из себя федеральную собственность. В 2000-х была проблема, что была неясность при распределении прав и обязанностей между РФ и инвесторами, которые вкладывались в объекты. Например, реконструкция объектов, возведение новых объектов на месте старых. Т.к. была острая проблема, то Правительство приняло Постановление от 10.08.2010 № 505 о порядке принятия решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций. В развитие был принят Приказ Минэкономразвития от 06.03.2008 № 61, которым была утверждена типовая форма ИД, т.е. того ИД, который должен был заключаться в отношениях федеральной собственности. Очевидно, что для того, чтобы урегулировать соответствующие отношения, нужно было ввести понятие ИД. Правительство использует термин «ИД» - договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию из внебюджетных средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (ИД, договор об инвестировании, договор на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительства, договор простого товарищества, договор на строительство и т.д.). Т.о. законодатель определил сферу отношений, которые подлежат регулированию, и в отношении всех договорных форм, которые опосредуют такое инвестирование, установил, что все договоры являются ИД.

ИД из Постановления № 505: прослеживается предмет этого договора – реализация инвестиционного проекта по осуществлению сторонами деятельности по внебюджетному инвестированию в объекты капитального строительства, и сформулирован ряд существенных условий (14 шт.). Необходимо, чтобы помимо предмета были определены характеристика объекта, срок действия, условия использования ЗУ и т.д. Т.е. если стороны не пропишут эти условия, то он будет признан незаключенным. Т.о. Правительство установило новый договорный тип? Можно ли оспорить компетенцию Правительства по введению новых договорных типов? Из ст. 3 ГК РФ следует, что Правительство может принимать такие акты, но не должно противоречить ГЗ и во исполнение ГЗ. Этим постановлением порождена норма ГЗ РФ. Предмет ГП – общественные отношения между равными субъектами в своих интересах. В нашем случае это так? Формально у нас стороны равны. Т.е. Правительство ввело новый договорный тип. Но во исполнение какого закона было принято это Постановление Правительства? Норма ст. 3 имеет ввиду прямое указание закона, согласно которому Правительство обязано принять тот или иной НПА. В нашем случае такого указания в законе нет. С другой стороны, есть контраргументы. Формулируя эти нормы, Правительство говорит только об использовании федерального имущества. Если ЮЛ принимает локальный акт, в котором устанавливает правила использования такого имущества и требования к договорам? Мы можем говорить, что такие локальные акты незаконные. Любой субъект вправе установить правила распоряжения и пользования своим имуществом. Если лицо выйдет за эти пределы, то сделку можно оспорить. Если говорить об ИД из Постановления №505, то уместна та же самая логика.

Понятие ИД используется не только на уровне федерального подзаконного регулирования, этим термином пользуются и законодатели на уровне субъектов РФ. Например, Закон СПб 2004 г. «О порядке предоставления объектов недвижимости СПб для строительства и реконструкции». Этот закон также вводит понятие ИД. Не просто использует термин, а формулирует дефиницию ИД, наполняет ее содержанием. ИД – это заключаемая сделка, направленная на осуществление инвестиционной деятельности и представляющая собой смешанный договор, содержащий обязательства сторон по выполнению условий застройки ЗУ, проведения реконструкции, завершения строительства объекта недвижимости и иных инвестиционных условий.

Второй юридико-технический прием, который использован законодателем – это причисление к ИД еще целого ряда договоров: соглашение объектов недвижимости о порядке осуществления инвестиционной деятельности, соглашение об установлении сервитута, заключаемого в отношении ЗУ, соглашение о застройке ЗУ, договоры о развитии застроенных территорий, договоры аренды на инвестиционных условиях. Если мы посмотрим на содержание этих договоров, несмотря на то, что СПб квалифицирует их как смешанные, это чаще всего урегулированные ГК РФ формы договорных отношений. Это все те же договорные типы, которые закреплены в федерального законодательстве. Но СПб дает юридическое значение этим договорам в контексте инвестиционной деятельности. Т.о. использование в нормотворческой практике термина ИД не должно вводить нас в заблуждение. Как правило, это собирательное понятие, а юридические оболочки и нормы регулирования относятся к классическим институтам ГК или к специальному законодательству.

Существует разлом. Принятие постановления Пленума ВАС № 54 11.07.2011 стало лакмусовой бумагой разлома. На протяжении полугода постоянно звучала формула «ВАС убил ИД». Так получилось, т.к. в практике все ЮЛ прибегали в форме «ИД». ВАС высказался против ИД как договорного типа. С точки зрения юристов получилось так, что ИД как договорный тип оказался вне закона. Содержание этого Постановления шире его названия. Сама дискуссия об ИД была использована ВАС как инструментом наведения порядка о соотношении вещных и обязательственных прав. Начиная с 1991 г. в нашем законодательстве существовали нормативные предопределенные двусмысленности о праве собственности инвесторов. Это вытекало из противоречия, которое содержалось в законе «Об инвестиционной деятельности в РФ», с другой стороны, в противоречие вступало общее понимание права собственности и нормы ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений». Противоречие проявлялось в том, что инвестиционные права, т.е. возникающие между инвестором и застройщиком, интерпретировались ФЗ «Об инвестиционной деятельности» в качестве вещных прав. Т.е. закон позволял сделать вывод о том, что инвестор вправе распоряжаться объектом инвестирования. Это означает, что, с одной стороны, застройщик делает вещь, пока она не стала объектом гражданского оборота, она принадлежит застройщику и в тоже время инвестору обеспечена возможность распоряжаться объектом инвестирования. С точки зрения систематизации ГП: все отношения – вещные и обязательственные. Инвестор, имея договорные отношения с застройщиком, не вправе требовать признания вещного права на объект, он вправе потребовать передачи объекта. ФЗ «Об инвестиционной деятельности» стимулировал на другое. Существовала разница между практикой судов ОЮ и АС. Суды ОЮ сталкивались с ситуациями граждан-инвесторов. Гражданин идет с иском о признании права собственности. Нужно отказать, т.к. нет объекта, он не передан надлежащим образом инвесторам. Но суды исходя из справедливости и из положений этого закона удовлетворяли такие иски, т.е. признавали право собственности. АС говорили, что в иске нужно отказать, т.к. ненадлежащий способ защиты. Должен быть иск о понуждении к передаче вещи от застройщика к инвестору. Последствия разницы серьезны. Начинается разбалансировка системы, конкуренция исков. В Постановлении № 54: недопустимо использовать нормы указанного ФЗ для признания права собственности на такие объекты.

Существуют и специальные договорные конструкции. Какие-то из них мы разберем на наших семинарах.