14. Источники финансирования при девелопменте. Долгосрочное финансирование.

Классическая схема финансирования девелопмента коммерческой недвижимости, состоит из трех направлений: Строительные кредиты; Долгосрочные кредиты; Собственный капитал. Выделяют следующие источники финансирования: Внутренние источники предприятия (чистая прибыль, амортизационные отчисления, реализация или сдача в аренду неиспользуемых активов). Привлеченные средства (иностранные инвестиции).Заемные средства (кредит, лизинг, векселя).Смешанное (комплексное, комбинированное) финансирование.

Долгосрочное финансирование предполагает, что компания отказывается от части прибыли сегодня, вкладывая ее в собственное развитие, в расчете на то, что эти вложения дадут гораздо большую окупаемость. С этой особенностью долгосрочного финансирования связаны некоторые его риски. Источники финансирования представляют собой денежные доходы и поступления, находящиеся в распоряжении предприятия и предназначенные для осуществления затрат по расширенному воспроизводству, экономическому стимулированию, выполнению обязательств перед государством, финансированию прочих расходов. Сумма строительного кредита обычно равна сумме долгосрочного кредита, так как строительный кредитор готов кредитовать на сумму, не превышающего заем, который готов предоставить долгосрочный кредитор. Строительный кредитор рассматривает финансирование долгосрочного кредитора как погашение строительного кредита. Собственный капитал возмещает разницу между себестоимостью проекта и суммами строительного и долгосрочного кредитов. Собственный капитал — самый дорогой источник финансирования, так как инвесторы собственного капитала получают доходы только после того, как произведены выплаты другим кредиторам.

15. Экономическая целесообразность проекта.

Экономическая целесообразность - это соотношение полезного результата и затрат факторов производственного процесса.

Анализ экономической целесообразности проекта предполагает выполнение девелопером некоторых видов работ, которые он должен произвести, прежде чем приступит к реализации данного проекта. По мере выполнения анализа необходимо получить дополнительную информацию, которая поможет определить дальнейшую судьбу проекта. В любой момент этого аналитического периода можно отказаться от проекта, что сократит расходы не только по проведению анализа, но и по освоению земли. Основополагающие принципы девелопмента гласят

Девелопмент - процесс со многими итерациями, в котором с каждой итерацией девелопер получает все более и более точную информацию и рискует все большей суммой денег;

Особенно важны начальные этапы, связанные с многочисленными итерациями по планированию и анализу, предшествующие подготовке архитектурных планов и других документов. Распространенной ошибкой на всех этапах анализа является чрезмерная и преждевременная детализация.

В данном процессе много изменяющихся аспектов, и крайне важно знать, когда они будут двигаться в нужном направлении. Уровень детализации должен соответствовать качеству имеющейся на каждом этапе информации. Однако девелоперам нужно иметь достаточно информации, чтобы принимать правильные решения на каждом этапе. Качество информации должно быть сопоставимо по всем параметрам, и она должна быть как можно более полной для данного уровня риска вложения денежных средств. На каждом последующем этапе анализ становится все более детальным и сложным. Например, для достижения предварительных договоренностей между девелопером и собственником земли может понадобиться лишь простой анализ доходности, позволяющий увидеть, насколько в целом окупается стоимость земли (для этого чистый операционный доход делится на общую себестоимость проекта). Однако еще до подготовки окончательного варианта контракта на приобретение необходимо сделать погодовой прогноз движения денежных средств хотя бы на период эксплуатации (продажи). Расчет должен основываться на сведениях о фактически запланированной площади, прогнозируемом размере арендной платы/цене продажи (на основе анализа рынка) и оценке расходов на строительство.

Как правило, предварительный этап девелопмента по срокам охватывает период 3-7 месяцев и частично включает четыре из шести этапов девелопмента: Анализ экономической целесообразности; Проектирование; Финансирование;Маркетинг