5. Управленческая экспертиза.

Управленческая экспертиза объектов недвижимости - это исследование процесса и системы управления объектом недвижимости на некотором временном интервале его жизненного цикла, и подготовка на основе проведенного исследования экспертного заключения о степени эффективности функционирования системы управления с учетом миссии, целей, функций и задач, реализуемых системой управления, ее организационной структуры, характера и порядка принятия и осуществления управленческих решений.

Функции управления конкретным объектом недвижимости последовательно реализуются различными системами управления (различными организационными структурами):

1) на этапе проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию — заказчиком-застройщиком;

2) на этапе эксплуатации, включая текущие, капитальные ремонты, реконструкцию, — управляющей компанией;

3) на этапе сноса (утилизации) — управляющей компанией.

Несмотря на многообразие объектов недвижимости, процессов и систем управления ими, можно выделить основные составляющие управленческой экспертизы.

1. Постановка высшим звеном управления целей и задач проведения экспертизы управленческой деятельности организации, создающей или эксплуатирующей объект недвижимости.

2. Выбор независимой экспертной организации.

3. Предоставление полномочий экспертной организации.

4. Разработка экспертной организацией программы исследования управленческой деятельности и согласование ее с высшим звеном управления.

5. Разработка договора на проведение исследований процесса и системы управления данным объектом недвижимости и обеспечение финансирования экспертизы.

6. Организация непосредственных исследований процесса и системы управления данным объектом недвижимости;

7. Подготовка экспертного заключения о результатах исследований управленческой деятельности организации;

8. Подготовка предложений для высшего звена управления.

Результатом управленческой экспертизы являются подготовл. экспертное заключение на основе исследований управленческой деятельности организации, работающей в сфере недвижимости.

6. Современные модели управления жилищным комплексом с квартирами в собственности жильцов.

Многоквартирный дом может управляться разными способами:

1. Передача домовладельцем функций по управлению многоквартирным домом уполномоченной государством или органами местного самоуправления Службе Заказчика на жилищно-коммунальные услуги. 2. Образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления домом, либо для после дующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю, либо уполномоченной организации любой формы собственности (Управляющей компании).Кондоминиум может находиться в управлении только одного физического (управляющий - индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) или юридического (управляющая компания) лица. Контракт с ними заключает ТСЖ. А также отдельные функции по управлению кондоминиумом могут выполняться разными «управляющими», при условии четкого разграничения прав и обязанностей, в том числе между ними. Например:- заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг выполняет ТСЖ, контроль объема и качества услуг ведет управляющий;- решение о размере обязательных платежей и порядке их внесения принимает ТСЖ, а управляющий производит начисление, выписку счетов, прием платежей, перечисление средств поставщикам коммунальных услуг;- а другой управляющий ведет все работы по содержанию и ремонту самого кондоминиума, т. е. выполняет работы в объеме средств, внесенных собственниками на ремонт и содержание общей собственности и т. п.

Задачи управления многоквартирными домами следующие:

- обеспечение надлежащего использования, содержания и ремонта общего имущества дома;- создание необходимых условий для проживания граждан;- обеспечение проживающих коммунальными и прочими услугами;- контроль качества предоставляемых услуг;- ресурсосбережение;- обеспечение сохранности общего имущества дома;- приращение общедолевой собственности;- извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества дома;- снижение проживающим размера обязательных платежей;

К функциям управления (позволяющим решать перечисленные задачи) можно отнести:- ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;- ведение бухгалтерской и прочей документации;- проведение финансовых операций в банке;

- заключение и учет договоров найма, аренды общего имущества дома, соглашений о передаче прав по управлению общим имуществом дома и несению расходов по его содержанию, ремонту и управлению (в том числе на поставку коммунальных и прочих услуг);- хранение документов, подтверждающих право пользования помещением или право собственности;- расчеты с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений за оказываемые услуги;- выдача проживающим в доме расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;- технический осмотр жилых зданий;- составление перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств;

- планирование и организация работ технического обслуживания, текущего и капитального ремонта дома и его инженерного оборудования;

- организация санитарного содержания здания и придомовой территории;

- контроль содержания домовладения;

- расчет и внесение соответствующих платежей и налогов;

- поставка пользователям коммунальных и прочих услуг, или создание условий для получения пользователями коммунальных услуг;- аварийно-диспетчерское обслуживание;- подготовка домов к сезонной эксплуатации;

- прием населения.

7. Современные модели управления частным жилищным комплексом.

8. Понятие и сущность доходной жилой недвижимости. Развитие доходной жилой недвижимости в России.

9. Современные модели управления доходной жилой недвижимостью.

10. Понятие, сущность и субъекты девелопмента.

Проблема совершенствования развития строительных организаций заставила расширить научные и прикладные исследования в области разработки и внедрения новых форм, методов и систем управления с целью повышения конкурентоспособности и эффективности их функционирования. Одной из таких форм является «девелопмент»

Деве́лопмент— это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Сущность девелопмента можно выразить как особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. девелопмент - это разносторонняя деятельность, сложный и многообразный процесс, требующий высокопрофессионального подхода. Предприниматель, занимающийся такой деятельностью, называется девелопер. Он инициирует, создает, организует, финансирует, координирует и контролирует полностью весь процесс девелопмента.

Субъектами девелопмента в России, прежде всего в инвестиционной деятельности, могут выступать российские и иностранные физические и юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства и международные организации. В свою очередь, субъект инвестиционной деятельности может совмещать функции двух или более субъектов, к примеру, инвестор может одновременно выступать в роли заказчика.

Другими субъектами девелопмента в России являются физические и юридические лица, непосредственно выполняющие работы по созданию и эксплуатации объекта недвижимости, - подрядчики. Чаще всего подрядчиками выступают специализированные организации, осуществляющее проектирование, строительство, эксплуатацию.