2. Основные цели управления недвижимостью. Основные способы управления недвижимостью.

Под управлением недвижимостью понимают управленческую деятельность в сфере недвижимости, включающую постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за решениями с последующим мониторингом путей достижения этих целей.

Цели пользователей. С этой точки зрения целью управления недвижимостью является максимальная поддержка основной деятельности пользователя. Жилая недвижимость должна обеспечить экономичный вариант проживания. Жильцы сравнивают предлагаемый им уровень комфорта и требуемые для этого расходы. В сфере услуг, например, образования и здравоохранения, основная функция недвижимости - обеспечение учебного и лечебного процессов, протекающих в здании школы или больницы.

В основной производственной деятельности предприятия главное - это получение максимального дохода от реализации выпускаемой продукции. С этой целью предприятие оптимизирует производственный процесс, ориентируясь на длительную перспективу с учетом развития производства, роста квалификации персонала и расширение круга клиентов.

Цели владельцев. Следующую группу образуют владельцы, сдающие свои объекты в аренду другим сторонам. Цель этой группы - получение максимально высокой прибыли от вложенного в недвижимость капитала. С позиции владельцев имеет смысл принимать во внимание особенности основной деятельности пользователей. В таком случае они получают долговременных и надежных арендаторов, а в длительной перспективе - наилучшие экономические результаты.

Цели предприятий, предлагающих услуги в области недвижимости. К таким предприятиям относятся фирмы, предлагающие услуги по уходу за зданием и сервисную поддержку основной деятельности пользователей, консультационные фирмы, а также различные предприятия строительного профиля. Они конкурируют на рынке ценой и качеством своих услуг. Их цель -максимальная прибыль на вложенный в бизнес капитал и получение своевременной оплаты за выполненную работу.

Цели официальных лиц. Государственная дума, разрабатывающая законодательство в области недвижимости, а также соответствующие государственные и местные органы власти регулируют этот рынок с помощью законов, инструкций, нормативных правил и административных решений. Их цели определяются общей заинтересованностью в эффективном функционировании и развитии жилищно-коммунальной сферы. Достижение определенной цели предполагает поддержку основной деятельности разных общественных групп, занятых в управлении недвижимостью.

С помощью управления недвижимостью можно наилучшим образом достичь выполнения основных поставленных задач. Управление недвижимостью является частью оперативной и стратегической деятельности.

Модель управления состоит из системы и из структуры управления. Системы управления отличаются друг от друга по тому, какую роль в модели они отводят структуре, а какую другим факторам. Существует две основные системы управления: формальная (жесткая) - ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий неформальная (мягкая) - не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающим связям. При первой системе в сотрудниках поощряется исполнительность, а во втором - инициатива, творческий подход к делу. Формальная система опирается на организационную структуру предприятия; неформальная-на его микро культуру. Формальный подход успешно работает тогда, когда работа поддается регламентации, количественной оценке о сопоставлению (например, в массовом строительстве). Однако сфера применения этого подхода сужается из-за нестабильности внешней среды. Неформальная система предполагает постоянное изменение объектов управления. Вопросы управления изучались на протяжении многих десятилетий. Каждая новая теория имеет свои преимущества и недостатки и то, что работает в одной ситуации, может быть непригодным в другой. Эти теории можно условно разделить на три группы: традиционные (классическая школа), бихевиористские (неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа). Целью традиционной теории было создание универсальных принципов управления, соблюдение которых приведет организацию к успеху. Этими принципами являются: 1) Функциональный пр-п, отражает процесс разделения труда. Организация стремиться к объединению родственных видов деятельности в единое подразделение, т.е. наблюдается горизонтальный рост организации. 2) Скалярный (линейный) принцип связан с ростом организации по вертикальным связям, т.е. подчиненный подотчетен только перед начальником и нежелательны разрывы и пересечения в иерархии. 3) Линейно-штабной принцип определяет взаимодействия между производственными и вспомогательными функциями. 4) Принцип нормы управляемости устанавливает оптимальное количество служащих, находящихся под началом одного руководителя. Сторонники неоклассической теории считали, что оптимальная норма управляемости зависит от способностей конкретных производителей, эффективности организационных связей и производственного контроля, политики которой придерживается организация, а также от результатов её деятельности. Неоклассическая школа связала организацию производства и экономические методы управления. Теория системного подхода начала развиваться в 60-е годах ХХв., когда настала необходимость в заинтересованности самих сотрудников работой. Основой подхода является инновационные и международные процессы. С точки зрения системного подхода для высокотехнологичных организаций, в том числе для управления городской муниципальной недвижимостью, наиболее эффективна комплексная или матричная структура, т.е. для осуществления некоторых функций применяется традиционная линейно штатная иерархия, а для решения специальных задач требуется привлечение специалистов других структурных подразделений.