25. Основные направления оптимизации решений менеджмента объектов недвижимости в управлении инвестиционным развитием городов сельских поселений.

Особое место в проблематике управления недвижимостью занимают вопросы менеджмента имущественным комплексом городов, регионов. Перед системой управления в данном случае ставятся разнообразные и подчас противоречащие друг другу задачи, отражающие сложность города и региона как социально-экономического организма.Среди таких задач могут быть:· создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого;· обеспечение развития отдельных территорий с учетом интересов комплексного развития территории города в целом;· формирование доходной части бюджета города и минимизацию затрат по содержанию недвижимости;· обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (максимизации объема продукта, создаваемого на территории города) и, одновременно, решение социальных задач.

Разделение недвижимости на операционную и инвестиционную имеет в своей основе способ использования недвижимости ее собственником:

1 либо недвижимость рассматривается им как материальный базис, основа для осуществления какого-либо вида деятельности (бизнеса),

2 либо недвижимость рассматривается им как источник дохода без непосредственного использования ее в качестве пользователя.

Операционная недвижимость рассматривается как часть активов предприятия (бизнеса),выступает как центр издержек и основной целью управления является минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой недвижимости как элемента производственного потенциала предприятия.

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный актив, выступает как центр прибыли и основной целью управления является максимизация дохода и стоимости имущества.

Если собственник использует недвижимость как средство производства или предмет потребления, т.е. как операционную недвижимость, то он, прежде всего, заинтересован в том, чтобы соответствовала требованиям, которые предъявляются к недвижимости производственным процессом или стандартами потребления, а издержки по ее содержанию были минимальны при обеспечении надлежащего качества услуг, которые генерирует недвижимость.

Главным требованием к управлению недвижимостью в этом случае является, следовательно, обеспечение качественное и количественное соответствие недвижимости интересам производства и потребления, естественно, включая и воспроизводство самой недвижимости в соответствии с этими потребностями и их развитием.

28. Организационно-экономические механизмы принятия решений по строительству объектов недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения.

Для земель сельскохозяйственного назначения в силу их значимости для обеспечения жизнедеятельности человека установлен режим особой охраны. В соответствии с ЗК РФ земли в РФ подразделяются на 7 категорий и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. В соответствии со ст. 77 ЗК РФ земли сельхоз назначения - это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства

Строительство на землях с-хного назначения

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, п.п. 2 и 6 ст. 30 ГрК РФ).Вместе с тем градостроительные регламенты, определяющие разрешенное использование земельных участков, не устанавливаются для отдельных категорий земель, в том числе для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 36 Градостр-ного кодекса РФ).

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 ГрК РФ).

При этом необходимо отметить, что порядок принятия решения об изменении разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, в настоящее время федеральным законодательством не определен.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ запрет на использование в иных целях земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть установлен только в отношении особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).¹ Сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями) принадлежат особой охране. Они не используются для строительства - для несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельхоз производства, или с-х-ные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

Для строительства линий электропередач, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

Порядок купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения урегулирован ст. 8 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Главной особенностью такой сделки является то, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Исключение: случаи продажи с публичных торгов.