21. Оценка эксплуатации на разных стадиях жизненного цикла объекта недвиж.

 Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости хорошо планируют  доходную составляющую. Однако расходы на эксплуатацию обычно планируются «на глазок», без учета специфики здания и его реальных характеристик. Тем не менее, грамотная эксплуатация объекта является необходимым условием его жизнедеятельности и поддержки в ликвидном состоянии. Причем эксплуатация здания должна производиться не стихийно, а системно.

Оценка эксплуатации на различных стадиях.

Стадия	Пакет услуг	Содержание пакета
Бизнес-планирование	«Консалтинг»	расчет стоим-ти и графика фин-ия  экспл-ции
Строительство	«Эксперт»	сопровождение инвестиционного проекта и строительства объекта недвижимости специалистами по эксплуатации
Эксплуатация	«Аудит»	оценка эффективности использования  финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации действующего объекта недвижимости

1. Оценка эксплуатации на этапе бизнес-планирования  На данном этапе консалтинговые услуги позволяют рассчитать стоимость и график финансир-я эксплции. Консультанты из специализир-ной экспл-ной компании разраб-ют концепцию управл-я эксплуатацией ОН, а также рассчитывают стоимость экспл-ции объекта недвижимости. При расчете стоимости экспл-ции важно обратиться именно к специалистам в области экспл-ции недв-ти. Так поступают многие инв-ры и серьезные бизнес-консультанты. Часть бизнес-плана, посвящ-ную операционным расходам экспл-ции, разрабат-ют бизнес-консультанты, а остальную часть – консалт-вая компания. Для того чтобы подсчитать и структурировать расходы на запуск экспл-ции, компания, оказывающая консалт-вые услуги по экспл-ции, предоставляет точный график. Ведь - ввод в экспл-цию надо подготавливать, как min, за 5- 5 месяцев до ввода объекта в экспл-цию.

2. Оценка эксплуатации в процессе строительства На данном этапе консалтинговые услуги по эксплуатации предполагают сопровождение инвестиционного проекта и строительства объекта недвижимости специалистами по эксплуатации. Сопровождение инвестиционного проекта на стадии строительства с точки зрения будущей эксплуатации – это не технический надзор в привычном виде. Это фиксация допущенных в процессе строительства отклонений эксплуатационных показателей от проектных, анализ отклонений и оперативное прогнозирование будущих затрат на эксплуатацию объекта. В проекте строительства зафиксированы эксплутационные показатели будущего объекта недвижимости (совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества). Они непосредственно влияют на стоимость эксплуатации, и на их основании производится прогноз-расчет будущей эксплуатации. Однако в ходе строительства в проект вносится ряд изменений. Они вносятся либо непосредственно на стройплощадке, либо в плане объекта что-то переделывается или перечерчивается.

3. Оценка эффективности эксплуатации функционирующего доходного объекта Уже функционирующий доходный объект может также нуждаться в оптимизации затрат на эксплуатацию. Услуга по оценке эксплуатации позволяет измерить эффективность использования финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации действующего объекта недвижимости.

Заказчик получает отчет о техническом состоянии конструкций и инженерных коммуникаций объекта, а также рекомендации по эффективному использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых средств.