«Современные методы управления недвижимостью»

1. Сущность и понятие объектов недвижимости. Субъекты рынка недвижимости.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение); обособленные водные объекты; многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.

Все объекты недвижимости имеют родовые (существенные) признаки, характерные для всех объектов, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:

1. Стационарность (неподвижность) характеризует прочную физическую связь с землей и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения или ущерба, делающего непригодным объект недвижимости для дальнейшего использования.

2. Материальность – возможность физического обособления объекта недвижимости, который всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостных формах.

3. Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, комфортности, престиже и т.д. Она составляет основу стоимости недвижимости.

4. Фундаментальность. Недвижимость - это такой товар, который невозможно потерять, похитить или сломать при обычных условиях.

5. Уникальность – каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающего его от других объектов недвижимости.

6. Долговечность. Если говорить о земле, то она имеет теоретически бесконечный срок жизни. Здания и сооружения по сравнению с другими товарами также относительно долговечны.

7. Повышенная экономическая ценность – натуральная форма недвижимости не употребляемая, а сохраняется в течение всего срока жизни.

8. Правовой статус. Удостоверенная, официально зарегистрированная принадлежность к конкретному собственнику (государству, муниципалитету, частным лицам, группе лиц), а также наличием (отсутствием) сервитутов и иных ограничений прав использования.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

1) продавцы (арендодатели) в качестве продавца может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

2) Покупатели(арендаторы)- в качестве покупателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, в том числе орган гос. управления, имеющий право на данную операцию по закону.

3) Профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства и перечнем вида деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и не институциональные. Институциональные участники рынка недвижимости - это субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени.

1) организации, регулирующие градостроительное развитие, зем. устройство, зем. пользование.

2) федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием зем. кадастра, оформлением землеотвода.

3) Федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием планов застройки территории и поселений, выдачей разрешений на строительство.

4) Органы экспертизы градостроительства и проектной документации.

5) Органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений.

6) Органы технической, пожарной, строительной и др. инспекций, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

7) Органы-регистраторы прав на недвижимость.

8) Гос. нотариус.

Не институциональные участники рынка недвижимости- субъекты, работающие на коммерческой основе:

1) брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью.

2) Оценщики недвижимости.

3) Финансисты, занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечное кредитование.

4) Девелоперы - профессиональные предприниматели, инициирующие и обеспечивающие реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

5) Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов.

6) Проектировщики и строители

7) Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением сделок.

8) Страховщики.

9) Участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные сертификаты, ипотечные закладные).

10) Аналитики, занимающиеся исследованием на рынке недвижимости и анализом инвестиционных проектов.

11) Информационно - аналитические издания по тематике рынка недвижимости.

12) Специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости.