26. Кадастровая оценка земельных ресурсов. Факторы, влияющие на стоимость земли.

Кадастровая оценка - это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех ЗУ в границах административно-территориальных образований.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов и другого целевого назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей РФ (ФЗ «Об оценочной деятельности», ФСО №4). Заказчиками кадастровой оценки выступают региональные органы исполнительной власти, которые для проведения кадастровых работ могут обращаться только к оценщикам, состоящим в саморегулируемой организации. По результатам проведения кадастровой оценки оценщиками составляется отчет по установленной форме, который утверждается региональными органами исполнительной власти и Росреестром.

Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится не реже одного раза в 5 лет с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств. Для земель каждой категории существуют единые нормативно-правовые документы, регламентирующие процесс кадастровой оценки.

Проведение работ по кадастровой оценке земель является необходимым для реализации положений Налогового кодекса РФ, предусматривающего исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости ЗУ. 

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости ЗУ.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами ЗУ с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов, а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Структура факторов, влияющих на ценообразование стоимости земли, и их ранговый вес (вклад фактора) зависят от величины населенного пункта, уровня его социально-технического развития и разного целевого назначения земель. Так, для оценки городских территорий, предназначенных и используемых под объекты жилищной сферы, анализируются следующие факторы:

-транспортное обслуживание территории, доступность к центру города и другим центрам массового тяготения населения;

-уровень развития сферы социально-бытового обслуживания населения;

-уровень развития инженерных систем, сооружений и коммуникаций;

-экологическое состояние и микроклиматические условия территории;

-историко-архитектурная значимость застройки:

-ландшафтная ценность территории;

-инженерно-геологические условия строительства и др.

Для земель с/х назначения также используются такие показатели, как плодородие и технологические свойства почв, учитываемые на основании бонитировки почв, а также местоположение в контексте удаленности от мест реализации с/х продукции и баз снабжения, и др.

В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость ЗУ в составе земель населенных пунктов.     Состав факторов стоимости обосновывается.