1. Параметры оценки земли в России.

Оценка земли в современных экономических условиях России является одной из наиболее сложных, что обуславливается спецификой земли как объекта оценки, несовершенством нормативной правовой базы, неразвитостью земельного рынка в стране.

Результат оценки земли (земельных участков) зависит от цели оценки, которая в свою очередь обуславливает вид стоимости земельного участка и права, которые к нему относятся.

В настоящее время в России существует два основных вида оценки земли:

- массовая кадастровая оценка земельных участков;

- рыночная оценка единичного земельного участка.

Особенности кадастровой оценки земель

Современные методы массовой оценки земель (кадастр) – это одновременное определение стоимости всех участков, находящихся в границе определенного административно-территориального образования (области, района, поселка). Формируется на определенную дату по оценочным зонам. Такие методы оценки основываются на их классификации в зависимости от целевого назначения, способа использования.

Особенности единичной оценки

Методы оценки рыночной стоимости земли единичного участка проводятся на определенную дату независимыми экспертами. Определение стоимости основывается на принятых стандартах и методиках. В обязательном порядке применяется комплексный подход, включающий доходную, сравнительную и затратную методику (метод остатка для оценки стоимости земли). Итоговая величина стоимости участка определяется по результатам, полученным благодаря использованию различных методов. Стоит основываться на максимально полной, достоверной информации. Если существуют значительные расхождения в стоимости, рассчитанные по разным методикам, это указывает на ошибки в оценке, а также на несбалансированность рынка.

Как уже известно, методы оценки земли основываются на разных подходах. На практике чаще всего применяются такие группы методик:

-затратный;

-доходный;

-сравнительный.

Затратная методика основывается на предположении, что расходы на покупку и обустройство объекта (учитывается износ) являются приемлемым ориентиром определения его цены.

Доходные методы оценки стоимости земли включают оценку путем капитализации дохода и метод валового рентного мультипликатора. Последний основывается на соотношении продажных цен и возможного (либо фактического) дохода от собственности.

Наиболее сложные подходы и методы оценки земли, но, вместе с тем, и самые распространенные – сравнительный анализ продаж. Базируется на принципе замещения, предполагающем, что покупатель не станет платить за участок больше, чем ему может обойтись аналогичная земля в другом месте, имеющее такие же свойства.

Определение стоимости должно быть четким и понятным, соответствовать требованиям и нормативам. 

2. Принципы межевания земель. Цель оценки и межевания земель в России.

Слово «межевание» является производным от слова «межа» - граница  (рубеж, линия раздела) земельных участков.  Межевание» - это определение на местности и юридическое оформление границ земельных участков. Является одним из видов кадастровой деятельности.

Сегодня межевание является первичной основой для постоянно текущей корректировки ГКН.

Современное понятие «межевание» означает проведение комплекса геодезических и землеустроительных работ, при которых

• на местности устанавливаются и закрепляются межевыми знаками установленного образца границы земельных участков,

• определяются координаты границ земельных участков (или дается иное их описание),

• формируется межевой план земельного участка

Границы земельного участка, установленные при межевании, согласовываются с пользователями и собственниками смежных земельных участков. Это обязательное требование ФЗ «О ГКН».

В результате межевания:

• земельный участок приобретает координаты, которые позволяют определить точное местонахождение границ земельного участка на местности,

• появляется гарантия того, что границы "отмежёванного" земельного участка согласованы со всеми смежными границами (границами соседних участков),

• по каждому конкретному земельному участку готовится межевой план и земельный участок ставится на государственный КУ. 

Межевание для собственников земельных участков обеспечивает

1. Установление точных границ земельных земельных участков.

2. Постановку земельного участка на государственный КУ и оформление прав (получение правоустанавливающих документов ) на земельный участок.

3. Совершение сделок с земельными участками.

4. Разрешение споров  в судебном порядке между соседствующими собственниками по границам земельных участков при нарушении границ.

5. Установление размеров сервитутов при необходимости.  

В федеральном масштабе межевание земельных участков и постановка их на кадастровый учёт является инструментом создания единой базы данных объектов недвижимости и базы налогообложения, позволяет наглядно получить информацию о занятых и неиспользуемых землях, инвестиционной привлекательности и потенциале развития территорий.

Вопрос 4. Система нормативно-правовых актов в области ведения гкн

1. Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция РФ, Гражданский, Земельный, Лесной, Водный, Градостроительный, Жилищный кодекс РФ, ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и другие.

ГК регулирует:

• правовое положение участников гражданского оборота;

• основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав;

• прав на результаты интеллектуальной;

• регулирует договорные и иные обязательства;

• другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

Земельный кодекс регулирует отношения по использованию и охране земель, как основы жизни и деятельности народов РФ.

Градостроительный кодекс регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту..

Жилищный кодекс  регулирует:

• возникновения, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

• пользования жилыми помещениями частного жил.фонда;

• пользования общим имуществом собственников помещений;

• учета жилищного фонда;

• содержания и ремонта жилых помещений;

• переустройства и перепланировки жилых помещений;

• управления многоквартирными домами;

• создания и деятельности жилищных кооперативов, товариществ собственников жилья;

• предоставления коммунальных услуг, внесения платы за услуги;

• контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с ведением ГКН, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Для практической реализации создания единой системы ГКН в 2001 году была принята Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения ГЗК и государственного учета объектов недвижимости». Целью программы является создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости.