2.3 Расчет рыночной стоимости предприятия «Своя квартира» затратным подходом
Таблица 10 - Описание объектов-аналогов
|
||
Адрес |
Описание |
Площадь, м2 |
1 |
2 |
3 |
К. Маркса, дом 194 |
3-х комнатная квартира,1/3, рядом ТЦ Паллада. |
60 м2 |
Ленина, дом146 |
Продам готовое, нежилое, помещение с отличным ремонтом. На пересечение крупной, транспортной развязке пр.Ленина и ул.Б.Ручьева. Подходит под любой вид деятельности. На окнах и входной группе роллеты. Пол керамогранит. Широкая входная лестница. |
70 м2 |
Советская, дом 168 |
Два этажа, вблизи ТЦ «Тройка». |
65 м2 |
пр.Карла Маркса, дом 101/2 |
Коммерческая недвижимость, район Другое измерение. Назначение под офис |
65 м2 |
Комсомольская, дом 18 |
Продам помещение с арендаторами, Комсомольская, дом 18, |
67 м2 |
Завенягина, дом5 |
Продам помещение, ул.Завенягина, дом5. |
70,00 м2 |
Труда, дом57 |
Продам помещение, офис, Труда 57, под "Ключ" S 68,8 с мебелью есть всё |
68,8 м2 |
Адрес |
Стоимость, руб. |
Стоимость за1м2,руб. |
1 |
4 |
5 |
К. Маркса, дом 194 |
2 100 000 |
27 632 |
|
||
Продолжение таблицы 10 |
||
Ленина, дом146 |
2 500 000 |
35 714 |
Советская, дом 168 |
2 500 000 |
38 461 |
пр.Карла Маркса, дом 101/2 |
2 300 000 |
35 385 |
Комсомольская, дом 18 |
2 250 000 |
33 582 |
Завенягина, дом5 |
2 300 000 |
32 857 |
Труда, дом57 |
2 500 000 |
36 337 |
Таблица 11- Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объектов оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)
Элементы сравнения |
ОО |
Объекты аналоги |
||||||
№1 |
№2 |
№3 |
№4 |
№5 |
№6 |
№7 |
||
Наличие пластиковых окон |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
+ |
Корректировка |
|
|
|
|
|
|
|
|
Выгодное месторасположение |
+ |
+ |
- |
+ |
- |
- |
- |
- |
Корректировка |
|
|
+10000 |
|
+10000 |
+10000 |
+10000 |
+10000 |
Количество этажей |
1 |
1 |
1 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
Корректировка |
|
|
|
- 5 000 |
|
|
|
|
Развитость бизнеса |
+ |
+ |
- |
+ |
- |
- |
- |
+ |
Корректировка |
|
|
+ 1 500 |
|
+15 000 |
+15 000 |
+15 000 |
|
Наличие косметического ремонта |
+ |
- |
+ |
- |
- |
+ |
+ |
+ |
Корректировка |
|
+ 10000 |
|
+10 000 |
+10 000 |
|
|
|
Площадь, м2 |
68,8 |
60 |
70 |
65 |
65 |
67 |
70 |
68,8 |
Итоговая корректировка, руб. |
|
|
+25000 |
-5 000 |
+25000 |
+25000 |
+25000 |
+10000 |
Скорректированная стоимость объекта, руб. |
|
2100000 |
2525000 |
2495000 |
2325000 |
2275000 |
2325000 |
2510000 |
Согласование полученных результатов.
Упорядочение ряда (расположить по возрастающей):
33 214 - 33 955 – 35 000 - 35 769 – 36 071 – 36 483 – 38 384
1. Медианное значение (серединное значение): 35 769 руб.
2. Среднее значение (среднее арифметическое):
(33 214 + 33 955 + 35 000 + 35 769 + 36 071 + 36 483 + 38 384)/7= 35 554 руб.
3. Модальное значение (модное, повторяющееся): 33 955 руб.
4. Стоимость 1 м2 ОА1, близкого к характеристикам ОО, составляет 35 000 руб.
Стоимость
1 м2
рублей
Вывод: при сложившейся ситуации наиболее вероятной стоимостью 1 м2 коммерческой недвижимости является 35 069 рублей.
Итого стоимость трехкомнатной квартиры, преобразованной под офис агентства недвижимости «Своя квартира» расположенная по адресу г. Магнитогорск, ул. Карла Маркса 194-
Соо = 35 069руб * 66,8 м2 = 2 279 485 руб.
Достоверность выборки объектов-аналогов
Для определения значения рыночной стоимости (Ср) жилого дома на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен Срi в границах рынка жилых домов – аналогов в г. Магнитогорске:
,
(15)
руб.
где n – число значений (объем) выборки рыночных цен квартир – аналогов (n);
С р1…
Срn – рыночная стоимость квартир – аналогов на дату оценки, руб.
Рыночная стоимость объектов аналогов взятых из таблицы :
№1- 2 100 000руб.
№2- 2 500 000 руб.
№3- 2 500 000 руб.
№4- 2 300 000 руб.
№5- 2 250 000 руб.
№6- 2 300 000 руб.
№7- 2 500 000 руб.
При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдением однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации. Коэффициент вариации – это отношение стандартного отклонения к среднему арифметическому, выраженному в процентах или в математическом коэффициенте, который для малой выборки (n30) рассчитывается по формуле:
,
(15)
где V – Коэффициент вариации, полученный расчетным путем.
Выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. В нашем случае коэффициент вариации равен 0,074, это означает, что объекты-аналоги подобраны верно.