СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………………………...	7
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА……………………………………………………………………………………..	11
Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия……………….	11
Проблемы оценки коммерческой недвижимости……………………………………….	17
Методика рассчета коэффициента капитализации и дисконтирования………............	23
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ООО «СВОЯ КВАРТИРА» ДЛЯ ФОРМИРОВА- НИЯ УСТАВНОГО КАПИТАЛА………………………………………………………...........	33
2.1 Описание ООО «Своя квартира» с определением износа………………….....................	33
2.2 Расчет рыночной стоимости ООО «Своя квартира» с применением затратного подхода……………………………………………………………………………………………...	40
2.3 Расчет рыночной стоимости предприятия «Своя квартира» с применением сравнительного доходного подхода……………………………………………………………….	42
2.4 Расчет рыночной стоимости АН «Своя квартира» с применением доходного подхода………………………………………………………………………………......................	45
2.5 Согласование результатов итоговой стоимости АН «Своя квартира»……..................	48
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………………………..	51
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………………………….	54
ПРИЛОЖЕНИЕ А Правоустанавливающие документы на объект оценки	55
ПРИЛОЖЕНИЕ Б Фотоматериалы	61
ПРИЛОЖЕНИЕ В Местонахождение	68

Введение

При оценке ООО «Своя квартира», само предприятие рассматривается больше не как имущественный комплекс, а как бизнес, дело, которое может приносить прибыль. Оценка бизнеса - это один из случаев, когда определение стоимости является обязательным. В данной дипломной работе я оцениваю Общество с ограниченной ответственностью «Своя квартира». Поскольку в обществе с ограниченной ответственностью учредитель (учредители) отвечает по обязательствам предприятия в зависимости от размеров их вкладов, крайне важно оценить долю внесенного им уставного капитала. В случае внесения одним из участников вклада не в денежной форме для определения размера его доли необходима оценка вклада в уставный капитал компании.

Основной определяющий признак любого хозяйственного общества - наличие уставного капитала, без создания которого невозможно начать предпринимательскую деятельность. Уставный капитал хозяйственного общества вносится всеми его участниками пропорционально доле их участия. В качестве вклада могут использоваться не только деньги, но и материальные ценности, имущественные права, ценные бумаги. Важным моментом является тот факт, что независимая оценка доли бизнеса должна проводиться до начала регистрации предприятия, поскольку при подаче заявления в регистрирующие органы участники нового хозяйственного общества подтверждают, что процедура создания общества проведена ими в полном соответствии с действующим законодательством. С другой стороны, необходимо помнить, что Отчет об оценке будет действителен только шесть месяцев и, следовательно, предприятие нужно успеть зарегистрировать до истечения этого срока. В случае общества с ограниченной ответственностью (ООО) оценка утверждается общим собранием участников. Причем если стоимость доли превышает 20 тыс. рублей, так же необходима независимая оценка стоимости доли в бизнесе компании. И так же, как и в случае с АО, окончательная оценка доли в ООО может быть равной или ниже оценки, установленной независимым оценщиком[1].

Законом предусмотрена административная ответственность за не проведение независимой оценки доли в уставном капитале предприятия, начиная от административного штрафа на его должностных лиц в размере 5 тыс. рублей до обращения в судебные органы с требованием о ликвидации в связи с нарушением установленного порядка регистрации[2].

Доля в уставном капитале предприятия может быть объектом купли-продажи. При этом цена устанавливается по соглашению сторон, как и в обычном двухстороннем коммерческом договоре. Однако, учитывая характер продаваемого объекта, весьма целесообразно будет обратиться к профессиональным оценщикам для получения адекватной оценки рыночной стоимости доли при продаже. Особенно это касается случаев продажи долей по стоимости ниже номинальной. В этом случае лучше заручиться Отчетом об оценке долей общества, чтобы не вызывать лишних вопросов у контролирующих органов относительно цены сделки.

Оценка долей зависит от многих факторов, в частности от вида деятельности компании, размера и состава активов, долговых обязательств и т.д. По сути, оценка долей в уставном капитале ООО представляет собой оценку бизнеса, итоговый результат которой пропорционально делится на размер доли уставного капитала и корректируется на ликвидность и контроль.

Кроме того, поскольку с 1 июля 2009 г. для всех сделок по отчуждению долей в ООО законодательно установлено требование нотариального удостоверения[1]. Получение независимой оценки значительно упростит прохождение этой процедуры. Для покупателя оценка доли уставного капитала покупаемого бизнеса представляется совершенно необходимой.

Оценка для внесения в уставной капитал может проводиться разными способами. Существует три основных подхода в оценке, и эксперт, проводящий процедуру, может выбрать любые из них для установления рыночной стоимости материальных ценностей[3].

Затратный подход. При использовании данного подхода, необходимо установить все расходы собственника, связанные с созданием объекта оценки, его покупкой или использованием. Также необходимо учесть все ремонты, покраски, установку улучшений и прочее.

Сравнительный подход. При работе с ним оценщику необходимо собрать информацию об аналогичных объектах и их стоимости на современном рынке.

Доходный подход. При его использовании объект оценки необходимо рассматривать как способный приносить собственнику коммерческую прибыль. В подобной ситуации необходимо провести дисконтирование денежных потоков и рассчитать сумму, которую собственник сможет получить от использования объекта за определенный период.

Доходный подход является наиболее основополагающим при оценке коммерческой недвижимости. Оценка предприятия с применением доходного подхода – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования предприятия и (возможной) дальнейшей его продажи. Таким образом, оценка с позиции доходного подхода во многом зависит от того, каковы перспективы бизнеса оцениваемого предприятия. Наибольшую сложность при оценке бизнеса предприятия с позиции доходного подхода (и, соответственно, ограничение его использования) представляет процесс прогнозирования доходов. Кроме того, иногда довольно сложно адекватно определить ставки дисконтирования (капитализации) будущих доходов конкретного предприятия. Осуществление точного прогнозирования, в условиях нестабильной экономики, представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков. Преимущество доходного подхода при оценке бизнеса предприятия состоит в учете перспектив и будущих условий деятельности предприятия (условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и пр.)[4].

Затратному и сравнительному подходу, на этапе согласования результатов, присваиваются наименьшие коэффициенты, т.к. их применение в оценке коммерческой недвижимости, скорее, несет роль корректировки основной стоимости, полученной с применением доходного подхода.

При определении рыночной стоимости бизнеса предприятия учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем, при этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы, и с каким риском это сопряжено. Оценка рыночной стоимости предприятия, в свою очередь, должна быть обеспечена единым методологическим подходом и унифицированными стандартами, позволяющими получать сопоставимые результаты независимо от типа предприятия или личности оценщика.

Таким образом, актуальность выбранной темы для написания дипломной работы не вызывает никакого сомнения.

Объект исследования – экономические отношения, возникающие в процессе реорганизации ООО «Своя квартира», определение размера уставного капитала и соответствие долей, для взносов будущих участников.

Предмет исследования - оценка общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», для определения уставного капитала.

Целью дипломной работы является рассмотрение формирования уставного капитала при реорганизации агентства недвижимости «Своя квартира», а также оценка рыночной стоимости общества с ограниченной ответственностью «Своя квартира», расположенного в преобразованной под коммерческую недвижимость, трехкомнатной квартире.

Исходя из поставленной цели, определены следующие задачи:

• рассмотреть теоретические аспекты необходимости оценки при реорганизации

предприятия;

• осветить основные проблемы связанные с определением стоимости коммерческой

недвижимости;

• рассмотреть факторы, влияющие на стоимость ООО «Своя квартира»;

• рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта в целях его реорганизации.

В введении раскрывается актуальность дипломной работы, представлены предмет и объект исследования, указаны цели и задачи, описана структура дипломной работы, обозначены методы исследования и прописан список использованных источников.

В первой главе дипломной работы «Оценка АН «Своя квартира» для формирования уставного капитала ООО» раскрыты основные проблемы в оценке недвижимости, необходимость независимой оценки, реорганизация предприятия и факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Во второй главе представлены расчеты оценки ООО «Своя квартира», расположенного в преобразованной под коммерческую недвижимость трехкомнатной квартире, в городе Магнитогорске, Орджоникидзевском районе, по улице Карла Маркса, дом 194.

В заключении подведены итоги проделанной работы, раскрыты все предъявленные во введении вопросы.

Данная дипломная работа была написана с помощью таких методов исследования как:

• анализ рынка коммерческой недвижимости;

• анализ и подбор объектов аналогов;

• анализ оцениваемого объекта;

• формирование уставного капитала;

• синтез при согласовании;

Основными источниками для написания дипломной работы послужили исследования в области оценки недвижимости таких специалистов как:

• Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости». Данное учебное пособие посвящено оценке

рыночной стоимости объектов недвижимости. Рассмотрены основные типы объектов недвижимости, приведены методики оценки недвижимого имущества предприятий, земельных ресурсов. Большое внимание уделено вопросам лизинга и ипотеки.

• Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости». Данная книга представляет

собой учебно-методическое пособие, посвященное экономическим основам оценки рыночной стоимости доходной недвижимости. На основе анализа современной теории, с помощью несложной математики, она дает представление о тех подходах к оценке, которые могут быть использованы в отечественной практике. Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей экономических вузов, практикующих оценщиков, а также для всех, кто интересуется или заинтересуется оценкой недвижимости.

• Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса». В этой книге

описаны методы, инструменты и приёмы оценочной деятельности, её применение в практике хозяйственной деятельности. Описываются цели, понятия и принципы оценки бизнеса и недвижимости.