11. Договор пожизненной ренты.

В отличие от постоянной пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Законом определено, что получателями пожизненной ренты может быть несколько лиц. В этом случае после смерти каждого из них доля оставшихся получателей пропорционально увеличивается за счет доли умершего. В данном случае никакой речи о наследовании ренты нет, поскольку характер обязательств исключает передачу прав получателя по наследству. Нельзя заключать договор в интересах лица, уже умершего к моменту его заключения.

Законодательством определено, что сумма пожизненной ренты не может быть ниже одного размера МРОТ и должна выплачиваться в конце каждого календарного месяца. В том случае, если получатель ренты требует расторгнуть договор из-за неисполнения обязательств плательщиком, получатель может потребовать вернуть ему ранее переданное имущество (в том случае, если имущество было передано бесплатно).

Еще один важный момент: в том случае, если переданное под выплату ренты имущество по каким-либо причинам (не зависящим от получателя платежей) погибло, договор все равно продолжает действовать.

К получателям закон выдвигает ограничения:

1. получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации (общественные и религиозные организации, различные благотворительные, культурные, образовательные и иные фонды и т. п.). Некоммерческие организации вправе быть получателями постоянной ренты, только если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Следует обратить внимание на следующий момент. Получателями постоянной ренты могут выступать лишь собственники имущества, переданного под выплату ренты, но не лица, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.

2. получателями пожизненной ренты могут быть исключительно граждане.

В данном случае получателем вправе стать не только собственник имущества, отчуждаемого под выплату ренты, но и любой другой указанный собственником гражданин. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких человек, чьи доли в праве на получение ренты считают равными, если они не определены договором. Как уже сказано, размер платежей по договору ренты определяется соглашением сторон. Однако в то время как по договору простой ренты закон не устанавливает минимальный и максимальный размеры платежа, а только предусматривает возможность и порядок их ин-дексации (если стороны не оговаривают иное), в отношении пожизненной ренты законом определен минимальный размер платежа. Сумма его в расчете на месяц не должна быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. И если минимальный размер оплаты труда увеличивается, сумма рентных платежей увеличивается пропорционально.

Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей.

Пожизненная рента – это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается также и установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Если договор, установил пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, то такой договор ничтожен.

Существенное условие договора пожизненной ренты – ее размер.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а с учетом уровня инфляции подлежит увеличению.

Сроки выплаты пожизненной ренты.

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Получатель пожизненной ренты, в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты, вправе:

1) требовать от плательщика ренты выкупа ренты (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

2) требовать расторжения договора и возмещения убытков;

3) требовать возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Так если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны сторонами, нотариально удостоверены и зарегистрированы в том же органе юстиции, который зарегистрировал настоящий договор.

11. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением представляет собой одну из разновидностей договоров ренты.  Согласно статье 601 Гражданского кодекса Российской по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением, по которому под выплату ренты (предоставление содержания) передается любое недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации. В государственной регистрации нуждается как сам договор, так и переход права собственности по нему. Кроме того, производится регистрация обременения (залога), связанного с обязанностью по выплате ренты. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор пожизненного содержания вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п.2 ст.602 ГК РФ).

Основные особенности договоров пожизненного содержания с иждивением –  возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п.1 ст.587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

- сделка - договор пожизненного содержания с иждивением;

- право собственности плательщика ренты;

- залог в пользу получателя ренты.

В отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит, нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон.  Записи об обременении залогом вносятся регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон.

         Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении условий:

- наличие согласия получателя ренты (п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (Закона об ипотеке), ст.604 ГК РФ);

- указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этого обязательства.

Важно также отметить, что согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Эти обязательства сохраняются при переходе права собственности, в том числе и при наследовании. Поэтому в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости указываются ограничения (обременения).

Записи об обременении недвижимого имущества ипотекой погашаются в случае:

- расторжения договора пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.453 ГК РФ);

-судебного признания данного договора недействительным (ст.167 ГК РФ);

- смерти получателя пожизненного содержания с иждивением (ст.605 ГК РФ);

- выкупа ренты (ст.605 ГК РФ);

- в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращен, если: получатель ренты умер, произошел выкуп ренты по инициативе получателя ренты, имущество возвращено получателю ренты. Два последних случая могут наступить, если плательщик ренты существенно нарушает условия договора содержания с иждивением. Последний случай означает фактическое расторжение договора пожизненного содержания. В случае прекращения пожизненного содержания ренты по инициативе получателя ренты, плательщик лишается права требовать компенсации расходов, понесенных им на содержание.