Тема 1.9.1

"ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ З КАПІТАЛЬНОГО РЕМОНТУ І ЗАМІНИ В БУДІВЛЯХ ІНЖЕНЕРНИХ КОМУНІКАЦІЙ ТА ОБЛАДНАННЯ. ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ З РОЗРАХУНКУ МЕРЕЖ"

ОСНОВНІ НОРМАТИВНІ ВИМОГИ ДО ОРГАНІЗАЦІЇ ТЕХНІЧНОЇ ЕКСПЛУАТАЦІЇ ЖИТЛОВИХ І СУСПІЛЬНИХ БУДІВЕЛЬ

Основні нормативні документи по технічній експлуатації будівель Організація технічної експлуатації будівель регламентується рядом нормативних документів, серед яких основними є «Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду» (М.: Буд видавництво, 1974.- 259 с.) і «Положення про проведення планово-запобіжного ремонту житлових і суспільних будівель» (М.: Буд видавництво, 1965.- 126

з).

Технічна експлуатація виробничих будівель здійснюється згідно «Положенню про проведення планово-запобіжних ремонтів споруджень загальновиробничого призначення» (М.: Буд видавництво, 1974. -ЗО з).

Основний принцип організації комплексу заходів щодо технічного обслуговування і ремонту житлових і суспільних будівель полягає в проведенні в плановому порядку ремонтів і налагоджувальних робіт в терміни, застережливі передчасний знос і відмову елементів будівель. До основних робіт відносяться:

періодичні капітальні ремонти; поточний ремонт і періодичні огляди будівель елементів.

Нормативними документами встановлені терміни проведення поточних і капітальних ремонтів і оглядів будівель і їх окремих конструкцій, інженерного устаткування, а також територій домоволодіння. Вказаними документами на основі передового і науково-технічного прогресу визначені такі технологічні рекомендації і нормативи, які забезпечують нормальне функціонування будівель в межах нормативних термінів з найбільш ефективним використанням грошових коштів, матеріальних ресурсів і робочої сили, що виділяються на меті технічної експлуатації будівель.

Всі організації, що мають на своєму балансі будівлі, зобов'язані строго дотримувати «Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду» і «Положення про проведення планово-запобіжного ремонту житлових і, громадських будівель». Виконкоми місцевих Порад, їх відповідні органи, міністерства і відомства зобов'язані правильно організувати технічне обслуговування і ремонт об'єктів і забезпечити строгий контроль за виконанням правил і положень підлеглими ним експлуатаційними організаціями. Для цього працівники експлуатаційних організацій і спеціалізованих служб, що забезпечують технічну експлуатацію на договірних початках, повинні вивчити правила і положення (або відповідні ним розділи -для працівників спеціалізованих служб) і здати по ним іспит.

Технічний стан житлових будинків і рівень організації їх експлуатації визначають в процесі огляду. Правилами і нормами технічної експлуатації будівель встановлено три види огляду: загальний - огляд всієї будівлі; частковий - обстеження "окремих частин будівлі і інженерних систем; позачерговий огляд після злив, ураганів, сильних снігопадів і інших стихійних явищ.

Підготовка до сезонної експлуатації будівель полягає у виконанні ряду специфічних робіт, сприяючих нормальному функціонуванню будівлі в певний період року. Наприклад, для нормального функціонування будівель взимку виконують роботи по ремонту, наладці і регулюванні систем опалювання, котельних, а також роботи по утепленню будівель і підтримці нормального режиму температурної вологості в приміщеннях. Ці роботи починають відразу після закінчення опалювального періоду.

Завданням загального осіннього огляду є визначення готовності будівель до експлуатації в зимовий період. Аналогічно відразу після початку опалювального сезону визначають об'єм і черговість робіт з підготовки будівель до експлуатації у весінньо-літній період. Готовність будівлі і якість робіт по подго-товке будівель до весінньо-літнього періоду експлуатації визначають при загальному весняному огляді. "Таким чином, загальні огляди є завершальним етапом у виконанні заходів щодо підготовки будівель до експлуатації у відповідний пе-риод року. Календарні терміни загальних оглядів встановлюються наказом керівника організації, відомства, міністерства або вирішенням виконкому місцевої Поради. Для огляду створюють комісію в складі: представник вищестоящої організації (голова), керівник експлуатаційної організації, представники спеціалізованих організацій, що здійснюють експлуатацію відповідних конструкцій або інженерних пристроїв, і представник громадськості. За результатами обстеження комісія визначає готовність будівлі до відповідного періоду експлуатації, встановлює рівень технічної експлуатації і висловлює свої зауваження, що стосуються поліпшення її організації. На підставі огляду складають акт. Результати огляду, ретельно аналізують, оскільки вони є основним показником рівня організації технічної експлуатації будівель. В процесі підготовки будівель до сезонної експлуатації проводять часткові огляди окремих елементів, конструкцій і устаткування будівель. Як раніше було сказано, огляди необхідно проводити в терміни, коли вірогідність виявлення і усунення несправностей, передуючих відмовам, найбільша, аби попередити вихід з буд конструктивних елементів, інженерних систем і обо-рудования. Таким чином, завдання оглядів будівлі полягає не у формальному їх огляді, а у виконанні планових налагоджувально-регулювальних робіт. Об'єм і якість виконаних робіт по наладці і регулюванню систем будівель підтверджує технік або квартиронаймач.

Після сильних снігопадів, злив, ураганів і інших стихійних лих всі будівлі обов'язково мають бути обстежені, при цьому особливо ретельно оглядають конструкції, які найбільш були схильні до даного стихійного явища (дахи при сильному урагані і снігопаді, підвальні приміщення - після злив і т. п.). Такі огляди називаються позачерговими. ~

Обов'язку інженерно-технічних працівників і робочих експлуатаційних організацій і спеціалізованих служб визначаються посадовими інструкціями, керівниками цих організацій, що розробляються і стверджуваними. Інструкції мають бути складені відповідно до існуючих «Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду», «Положення про проведення планово-запобіжного ремонту житлових і суспільних будівель», а також іншими нормативними документами і з врахуванням специфіки технологічних процесів, що протікають в будівлі, і його технічного стану.

При_: оформленні на роботу в ремонтно-експлуатаційну організацію всі робітники, що знов приймаються

інженерно-технічні працівники і службовці повинні вивчити інструкції, що діють, і здати заліки по відповідних розділах «Правил і норм технічної експлуатації» і «Положення про проведення

планово-запобіжного ремонту».

У своїй діяльності ремонтно-експлуатаційні організації керуються постановами партії і уряду і місцевих партійних і радянських органів, що діють, по питаннях поліпшення організації технічного обслуговування і ремонту елементів будівель, інженерних систем і устаткування, а також підвищення культури обслуговування населення.

У повсякденній діяльності ремонтно-експлуатаційні організації керуються вказівками, що діють, по планеруванню і фінансуванню ремонтно-експлуатаційною, а також господарській і фінансовій діяльності.

Існуючі нормативні документи встановлюють середній термін служби, визначуваний як середнє арифметичне термінів служби деякої кількості елементів одного і того ж типа, експлуатованих в порівняно однакових умовах Раніше наголошувалося, що кожен конкретний термін служби розглядається як випадкова величина, залежна від багатьох чинників. Коли говорять про конкретний термін служби елементу будівлі, то мають на увазі тривалість його роботи, при якій властивості елементу відповідають всім експлуатаційним вимогам. Це означає, що знаходячись під впливом різних чинників, конструкції зношуються. Знос в процесі експлуатації можливий до певних меж, після яких використання елементів за призначенням неможливий.

В процесі експлуатації здійснюють низку заходів щодо забезпечення нормативних термінів служби, застережливих передчасний знос конструкцій. Повністю виключити знос матеріалів неможливо. Проте здійснення заходів по технічному обслуговуванню і ремонту будівель гарантує процес нормального зносу, тобто такого зносу, який відбувається, не дивлячись на технічні заходи, що приймаються, щодо захисту елементів будівлі від дії чинників довкілля і технологічних процесів, що протікають в будівлі. Терміни служби будівель і їх елементів встановлені нормативними документами і вони досягають своїх значень лише при нормальному зносі. Одні і ті ж елементи будівель з однаковим терміном служби мо-пермалой-гуд мати різні терміни ремонтів (мал. 133). Не дивлячись на те, що середній термін служби в обох випадках однаковий і рівний Тх, потреба в плановому ремонті, застережливому масову відмову конструкцій, настає в першому випадку в момент А, тоді як в другому випадку елемент будівлі може працювати без ремонту до моменту Б. Умови, сприяючі значному відхиленню фактичних, термінів служби від їх середнього значення, можуть створитися при порушенні технології виробництва будівельних матеріалів, правил монтажу конструкцій, правив і норм технічної експлуатації будівель. Окрім інших чинників цьому сприятиме також низька культура виробництва на підприємствах промисловості будівельних матеріалів, в будівельних і експлуатаційних організаціях. При чіткому дотриманні технології виготовлення елементів повнозбірних будівель значення експлуатаційних параметрів окремо взятого елементу трохи відрізняються від середніх параметрів всієї партії даного типа елементів. В цьому випадку середньоквадратичне відхилення про мало (див. мал. 133).

Мал. 133. Залежність розкиду термінів служби елементів будівлі від рівня їх технічного обслуговування і ремонту Тер - середній термін служби елементу будівлі: в - середньоквадратичне відхилення термінів служби елементів будівлі від середнього значення

На всьому терміні служби елементів будівлі підтримка їх експлуатаційних властивостей на заданому рівні досягається виконанням необхідних заходів (планових і непланових ремонтів, регулювально-налагоджувальних робіт). Від своєчасного і якісного виконання вказаних заходів залежить величина розкиду експлуатаційних параметрів, що визначають властивості елементів будівлі. При високому рівні експлуатації будівель величина цього розкиду також мала.

При порушенні технології виготовлення деталей, монтажу будівель і їх експлуатації спостерігатиметься великий розкид експлуатаційних параметрів по відношенню до їх середнього значення. В цьому випадку середньоквадратичне відхилення аг велике (див. мал. 133).

Строгий технічний контроль за дотриманням технологічних процесів в період виготовлення будівельних конструкцій, а також контроль за якістю монтажу будівель на стадії приймання їх в експлуатацію дає можливість понизити витрати на технічну експлуатацію за рахунок збільшення міжремонтних термінів. У нашому прикладі (див. мал. 133) це збільшення виражається відрізком тобто збільшення

міжремонтного терміну пропорційне зменшенню середньоквадратичного відхилення фактичних термінів служби від їх середніх значень. Як наголошувалося раніше, безвідмовність елементів будівель - найважливіший параметр, що характеризує їх надійність.

У інженерно-технічних системах і конструкціях будівель показником, що характеризує рівень безвідмовності, є коефіцієнт готовності

де Те - середній час між відмовами, визначається статистичними методами; Те -середній час відновлення працездатності елементу будівлі

Проте у зв'язку з тим, що час відновлення елементів будівлі мало в порівнянні з середнім терміном їх служби, на практиці цей час часто не враховують. Наприклад, якщ середній термін служби труб систем гарячого водопостачання між черговими от-казамр рівний 120 мес, а середній час відновлення ремонту) систем гарячого водопостачання Тв-2 мес, коефіцієнт готовності систем Кг =120/(120+ +2) =0,984.

Якщо в цьому випадку прийняти відповідні організаційно-технічні заходи щодо скорочення тривалості ремонту, то виявляється, що навіть значне збільшення продуктивності ремонтно-експлуатаційних служб не дає помітного підвищення коефіцієнта готовності. Якщо в нашому прикладі тривалість ремонту скоротити в 2 рази те і в цьому випадку коефіцієнт готовності підвищиться всього на 1 % Кг= 120/(120+1) =0.991. Проте приведений вивід зроблений з умови, що все п відмов не усуваються і викликають негайну відмову системи. В цьому випадку за деякий проміжок часу Тр середній час між відмовами визначають з вираження

То = Тр/п або Тр = пТо. (114)

Якщо ж в експлуатаційному підрозділі функціонує аварійно-диспетчерська служба, оперативність якої оцінюється деякою вірогідністю усунення виникаючих несправносте в межах допустимого часу д [Р(хл) =0...1], то не всі виникаючі відмови і несправності впливатимуть на нормальне функціонування інженерних систем і інших, елементів будівель, а лише ті, які не будуть усунені в межах допустимого часу тд, що можна виразити наступною математичною залежністю:

по = п-пр (тд)=я11-р(тд)Ь (115)

де п - число відмов за певний проміжок часу; пРхл- число відмов, які з вірогідністю Р(тд) будуть усунені в гранично допустимий час тд; пО - число, відмов, не усунених в гранично допустимий час і впливаючих на безвідмовність елементу (системи) будівлі.

Приведені вище міркування вірні для більшості систем і елементів будівель, відмова яких не наводить до негайної втрати їх працездатності. Наприклад, зупинка опалювальної системи не приведе до негайного охолоджування будівлі, оскільки конструкції будівлі і опалювальна система володіють акумулюючою здатністю. Якщо зг гранично допустимий час, протягом якого після припинення функціонування системи будівля не охолодиться нижчим за мінімальні межі, її несправність буде своєчасно усунена, то що користуються будівлею практично не відчують відмови. В цьому випадк середній час між фактичними відмовами (з врахуванням лише тих відмов, які не будуть усунені в гранично допустимий час) визначають з вираження

Тод = тр/по - пТ° (п її-/? (лд} - то/[ 1 - Р (тд) 1. (116) 3 вираження (116) виходить, щ< чим вище оперативність ремонтно-експлуатаційних служб, тим більше виграш в безвідмовності елементів будівель. Якщо позначити коефіцієнт виграшу в безвідмовнос унаслідок оперативності ремонтно-експлуатаційних служб через г), то його значення можна визначити по формулі

Ч = Тод/То/-Р(тд)] То] = 1/[ 1 -Р (тд)]. (117)

Якщо, наприклад, оперативність ремонтно-експлуатаційних служб Р(тд)=0,9, тобто в 90 випадках з 100 несправностей, що виникають в системі, можуть бути усунені в гранично допустимий час, то коефіцієнт виграшу п = 1/(1-0,9)=10. Це означає, що якщо ремонтно-експлуатаційні служби виконуватимуть всі заявки, що поступають, на несправності в межах того часу, який вказаний в правилах і нормах технічної

експлуатації будівель, то це рівносильно технічному резервуванню по підвищенню практичної безвідмовності елементів.

Необхідність ремонту може бути викликана моральним старінням конструкцій і будівель в цілому. Моральний знос житлових будівель дозволяється усувати при чергових планових ремонтах. В процесі експлуатації будівель виконують два види ремонтів: капітальний і поточний. Положенням про проведення планово-запобіжних ремонтів встановлені диференційовані норми витрат на поточний ремонт будівель залежно від їх призначення. Для житлових будівель ці витрати складають 0,75... 1,5% їх балансовій вартості залежно від групи капітальної будівлі: чим вище група капітальної, тим менше питома вага витрат. Наприклад, для житлових будинків, віднесених до першої групи капітальної, питома вага витрат на поточний ремонт складає 0,75 % балансовій вартості. Для громадських будівель ці витрати рівні 1,1...о'% балансової вартості.

Роботи по поточному ремонту Фінансуються з власних доходів експлуатаційних організації.

У житловому господарстві структура цих доходів приблизно наступна: квартирна плата - 69%, орендна плата-17%, збір з орендарів - 8%, інші доходи - 6 %.

Норми витрат на капітальний ремонт житлових будинків державного житлового фонду встановлюють залежно від капітальної будівель у розмірі 1,1...3,3 % балансовій вартості.. Капітальний ремонт Основних фондів житлового господарства фінансується з державного бюджету, засобів підприємств і організацій, на балансі яких знаходяться удома, відрахувань від орендної плати за нежитлові приміщення і вільних залишків засобів житлових організацій.

Зміни в технічному стані будівель і домоволодіння враховують в паспорті будівель, в якому наводять відомості про земельну ділянку, склад, технічний стан, площу, об'єми, вартість, зносі і інші дані про будову і елементи благоустрою домоволодіння, а також інженерні комунікації житлового будинку. Ці дані періодично оновлюють шляхом проведення паспортизації і інвентаризації основних фондів - не рідше за один раз в три роки. Для будівель паспорт замінює інвентаризаційні відомості, тому за наявності паспорта на будівлю в процесі поточної інвентаризації ці відомості не складають.

Паспорти на будівлю складають районні або міські бюро технічної інвентаризації при безпосередній участі інженерно-технічних працівників експлуатаційних організацій. Для заповнення паспорти проводять:

звірку всіх будов і споруд на будинковій ділянці з інвентаризаційними планами;

огляд споруд, що знаходяться на ділянці, і елементів благоустрою (покриттів, заборів, спортивних споруд, зелених насаджень і т. п.);

обстеження основних конструктивних елементів будівель (фундаментів, стенів, сходів, дахів, фасадів);

обстеження стану полови, перекриттів, заповнення віконних і дверних отворів, внутрішньої мережі водопроводу, каналізації, центрального опалювання, газопостачання, санітарно-технічних пристроїв.

За результатами технічного обстеження елементів будівель визначають необхідність ремонту.

Вартість капітального ремонту елементів будівель розраховують за укрупненими і усередненими розцінками на ремонт і заміну конструктивних елементів і устаткування будівель, що складається проектно-кошторисними організаціями. Якщо вартість ремонту

не перевищує амортизаційного зносу за період після останнього капітального ремонту, то рівень організації технічного обслуговування і ремонту будівлі слід вважати задовільним. Так, якщо паспортизацією в будівлі першої групи капітальної потреба в ремонті визначена в 9 % балансовій вартості, а останній ремонт в будівлі проводився 9 років тому і нормативний знос для даної групи капітальної будівлі встановлений 1,1 % у рік, то допустимий знос за весь міжремонтний період складає 1,1*9=9,9%. Оскільки фактичний знос, визначений в ході паспортизації, -ниже допустимого, то рівень технічної експлуатації будівлі слід визнати задовільним. Міру зносу конструктивних елементів і зда-ния в цілому встановлюють відповідно до «Правил оцінки фізичного зносу житлових будівель ВСН 53-86 (р)» (Госгражданстрой. - М.: Прейськурантіздат, 1988. - 72 з). Фізичний знос визначають по таблицях, приведених в Методиці, при цьому знос всього елементу підраховують шляхом підсумовування зносу окремих його ділянок по питомій вазі їх в загальному об'ємі елементу. Знос будівлі в цілому визначають шляхом складання фізичного зносу окремих конструкцій елементів, зважених по питомії вазі відновної вартості кожного з них в загальній вартості будівлі.