35. Общая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения.

По договору коммерческого найма одна сторона – собственник ЖП или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – нанимателю ЖП за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Субъекты:

Наймодатель – ФЗ, ЮЛ, государство, муниципальное образование.

Наниматель – только ФЗ

Объект: ЖП из любого фонда только коммерческого использования.

ГК РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный – до одного года и долгосрочный – от одного года до пяти лет. Если срок в договоре не указан или указан более 5 лет, то он всё равно равен 5 годам.

Краткосрочный договор коммерческого найма – до 1 года.

Договор возмездный, плата по соглашению сторон.

Её одностороннее изменение не допускается, кроме случаев предусмотренных законом или договором.

Наниматель обязан вносить плату за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором.

Договор заключается в простой письменной форме (без нотариусов и регистрации).

В договоре должны быть указаны граждане постоянно проживающие с нанимателем. У данных граждан равные права с нанимателем по пользованию жилым помещением, но ответственность за их действия несет наниматель. Но иное может быть предусмотрено договором между нанимателем и постоянно проживающими лицами.

ГК РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон. ГК РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в-третьих, использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ГК РФ (ст. 293) аналогично прекращению права собственности на жилье.

По требованию любой из сторон договор, может быть, расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда. Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.

36. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма. Ответственность сторон.

Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями определяются в договоре коммерческого найма, а также в нормах действующего законодательства.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма.

Солидарную ответственность с нанимателем указанные граждане несут только при заключении специального о том соглашения. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жи­лого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Основная обязанность наймодателя - передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель также обязан:

• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение;

• предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

• обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта (в отношении жилого дома - также и текущий), если иное не установлено договором;

• обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своих родственников и иных лиц, получив на это согласие наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Наниматель имеет право сдать занимаемое им жилое помещение в поднаем, а также вселить с согласия наймодателя временных жильцов. Данное правило не действует при краткосрочном найме.

Наниматель имеет преимущественное право на заключение с ним договора на новый срок. Однако данное правило не действует при краткосрочном найме.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.

Наниматель обязан: использовать жилое помещение только для проживания;

обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения;

• своевременно вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги. Одностороннее изменение размера квартплаты не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации;

соблюдать надлежащие правила пользования жилым помещением: не нарушать покоя других жильцов дома, с 23.00 до 7.00 соблюдать полную тишину, не допускать проведения в квартире работ, создающих повышенный шум или вибрацию, и т. д.

Наниматель не вправе без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию занимаемого им жилого помещения