Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК).

Расторжение (изменение) договора в связи с существенным изменением обстоятельств представляет собой самостоятельный случай прекращения либо изменения договорных обязательств. Здесь существенное значение приобретает цель, которой предопределяется изменение либо прекращение договорного обязательства, а именно необходимость восстановления баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от их воли.

При этом конкретные явления, события, факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств, применительно к конкретным условиям в состоянии определить лишь суд при рассмотрении соответствующего требования. Однако согласно ст. 451 ГК для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории существенных (и тем самым достаточных для изменения или расторжения договора на основании решения суда), требуется наличие одновременно и в совокупности четырех условий:

1. 1. стороны при заключении договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет (например, можно предвидеть инфляцию и не предвидеть дефолт);

   2. изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона была не в состоянии преодолеть после их возникновения;

   3. наличие существенно изменившихся обстоятельств нарушило бы соответствующее соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

   4. из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск наступления данных обстоятельств несет заинтересованная сторона, т.е. сторона, обратившаяся в суд с требованием об изменении или расторжении договора.

По своему характеру существенно изменившиеся обстоятельства напоминают непреодолимую силу. Однако имеется значительноеотличие: они не влекут за собой невозможность исполнения обязательств, возникших из договора, напротив, возможность его исполнения во всех случаях должна присутствовать, но такое исполнение значительно нарушило бы баланс интересов сторон.

При наличии существенного изменения обстоятельств:

1. 1. стороны сначала должны попытаться восстановить баланс своих интересов путем достижения соглашения об изменении условий договора (лишь при недостижении такого соглашения заинтересованная сторона может обратиться в суд с требованием о расторжении или изменении договора);

   2. суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора. При расторжении договора в обычном порядке стороны, напротив, не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора (если иное не установлено законом или их соглашением).

При наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора по решению суда допускается лишь в исключительных случаях и только тогда, когда его расторжение будет противоречить общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, который значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК).

вопрос 2 Договор найма жилого помещения – соглашение, в силу которого одна сторона – собственник или управомоченное лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор социального найма

Одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, или государственный орган, орган МСУ, либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, предусмотренных ЖК РФ.

Предмет договора – жилое помещение.

Предметом не может быть неизолированное жилое помещение, т.е. смежные комнаты квартир и жилых домой, части комнат, а также помещения вспомогательного использования, т.е. подсобные помещения – кухни, санузлы, и др. и общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

Нанимателем может быть только гражданин РФ, состоявший на учете по правилам, установленным ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи в случаях смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения.

Договор социального найма не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. Для получения жилых помещений по договору социального найма на учет принимается малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

Нуждающимися в жилых помещения признаются граждане:

• Не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственникам жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.

• Являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами его семьи либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.

• Проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

• Являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание вместе с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Граждане признаются малоимущими в целях предоставления жилого помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма исходя из:

• Оценки средней стоимости жилого помещения в соответствующем муниципальном образовании

• Стоимости имущества, находящегося в собственности всех членов его семьи (одинокого гражданина)

• Размер совокупного семейного фонда

• Возможности погашения кредита (займа) на строительство (приобретение) жилого помещения

• Возможность погашения кредита (займа) определяется, как превышение возможного размера кредита (займа) над разностью между средней стоимости жилого помещения и стоимости имущества, находящегося в собственности всех членов семьи.

При этом учитывается, что на погашение кредита (займа) направляется 50% средств из совокупного семейного дохода семьи или одинокого гражданина, остающегося после вычета произведения величины прожиточного минимума на количество членов семьи.

Ст.5 Закона Саратовской области от 28.04.2005г. № 39 – ЗСО «О предоставлении жилых помещений в Саратовской области»:

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются по очередности исходя из времени принятия граждан на учет.

Исключения: вне очереди предоставляются помещения гражданам, указанным в ст. 57 ЖК РФ – детям сиротам и детям, оставшихся без попечения родителей.

Принятие на учет граждан осуществляется органом МСУ, как правило, заявление о принятие на учет подается по месту жительства гражданина. Основным фактором, позволяющим установить место жительства гражданина в целях принятия на учет, является формальным признак.

Регистрация гражданина по месту жительства осуществляется в соответствии с правилами регистрации граждан и снятия с регистрационного учета.

Основанием для принятия на учет является заявление гражданина, к нему должны быть приложены документы, подтверждающие право этого гражданина состоять на таком учете. Решения о принятии или об отказе в постановке на учет должно быть принято в течение 30 рабочих дней со дня представления таких документов.

Порядок ведения органов МСУ учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договорам социального найма устанавливается законом соответствующего субъекта РФ.

Ст. 54 ЖК РФ предусматривает 3 основания:

а) не представлены соответствующие документы;

б) если представлены документы, не подтверждающие право состоять на учете;

в) граждане, которые выступают с намерением приобрести право состоять на учете, совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся не ранее, чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Учетная норма жилой площади – минимальных размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их приятия на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении. Решением Саратовской Городской Думы от 27.10.2005 г. № 63-622 установлена норма – 10м2 .

Для жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма:

На семью из 3 и более человек – по 16 кв.м. общей площади на каждого члена семьи

На семью из 2 и более человек, состоящих в зарегистрированном браке – 32кв.м. общей пощади (до 44 кв.м)

На семью из 2 человек, которые связаны родственными отношениями – 44 кв.м. общей площади (до 52 кв. м)

На одинокого проживающего гражданина – 30 кв.м. общей площади (до 39кв.м)

Форма договора – письменная

Срок договора – бессрочный

Цена договора включает в себя плату за площадь жилого помещения, за ремонт и коммунальные услуги.

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения

Обязанности наймодателя:

1. Принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное в наем помещение

2. Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения

3. Оказание коммунальных услуг надлежащего качества

4. Передать нанимателю жилое помещение

5. Иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма

Права наймодателя: