3)Рыночная, кадастровая стоимость, процедура ее формирования
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Рыночная
стоимость:
,
где
–
рыночная стоимость объекта имущественного
комплекса предприятия, оцененных по
методу доходного подхода, руб.;
– рассматриваемый период;
– коэффициент дисконтирования, доля;
реальная ставка дисконтирования;
– суммарный показатель отдачи на
капитал, руб.;
– денежный поток, руб.;
— текущая
стоимость реверсии, руб.,
;
– восстановительная стоимость объекта
недвижимости в рассматриваемом периоде,
,
руб. Spd
= 19799352 руб. (При доходном подходе)
Кадастровая
стоимость 1 га сельскохозяйственных
угодий в среднем по субъекту РФ
определяется умножением расчетного
рентного дохода
на срок капитализации Тк, равный 33
годам.
Расчетный рентный доход определяется посредством суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.
Дифференциальный
рентный доход
определяется по формуле:
,
руб.,
где
– оценочная продуктивность 1 га с.х.
угодий, руб.;
– цена производства валовой продукции,
руб.
На землях, где нет дифференциального рентного дохода, кадастровая стоимость устанавливается на основе абсолютного рентного дохода в зависимости от региона, бонитета и местоположения земельного участка:
Кадастровая
стоимость здания, сооружения (т.е.
объекта недвижимости)
определяется по формуле:
,
руб.,
где
– удельная стоимость единицы площади
(объема) здания (сооружения), руб./кв. м
(пог. м, куб. м);
– площадь (объем, длина) здания
(сооружения), кв. м (пог. м, куб. м).