7. Применяемые стандарты оценочной деятельности

В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г., Федеральными стандартами ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, а также Сводов стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010).

При составлении Отчета об оценке использовался Федеральный Стандарт Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденного 20 июля 2007 года. Данный Федеральный стандарт ФСО №1 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

При составлении Отчета об оценке использовался Федеральный Стандарт Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержденного 20 июля 2007 года. Данный Федеральный стандарт ФСО № 2 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

При составлении Отчета об оценке также использовался Федеральный Стандарт Оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного 24 августа 2007 года. Его применение обусловлено тем, что он разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Данный Федеральный стандарт ФСО № 3 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В Отчете также использовалась терминология, указанная в Своде стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010).

Применение Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО) обусловлено тем, что оценщик Кушкова Юлия Борисовна является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

8. Основные понятия и определения

Понятие рыночной стоимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимает под рыночной стоимостью объекта оценки наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Виды стоимости, отличные от рыночной:

- инвестиционная стоимость - при определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки; при определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен;

- ликвидационная стоимость - при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества; при определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным;

- кадастровая стоимость – при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки; кадастровая стоимость определяется оценщиков, в частности, для целей налогообложения.

Виды стоимости при индивидуальной оценке земельных участков

При индивидуальной оценке земельных ресурсов в зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка все виды стоимости разделяются на две группы:

1. стоимость в использовании;

2. стоимость в обмене.

Подходы к оценке:

Подход к оценке – представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией:

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Объекты сравнения — проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам.

Единицы сравнения — некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка представляет собой операцию (часто - математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравниваемым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Рыночная стоимость при оценке земли является базой для определения производных от нее видов стоимости в обмене: рыночной стоимости при существующем использовании, альтернативной рыночной стоимости и ликвидационной.

Рыночная стоимость при существующем использовании – это стоимость земли при неизменном ее целевом назначении и предположении, что в таком виде она может быть продана на открытом рынке, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет.

Принципы, которые могут быть использованы при оценке земельных участков:

Принцип спроса и предложения. Под спросом понимается количество объектов, которые покупатели готовы купить по конкретной цене, под предложением – количество объектов, имеющихся в наличии на рынке для продажи по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения – эластичность, определяющая текущий уровень цен на объекты недвижимости.

Спрос на земли населенных пунктов, складывается из спроса на продовольствие, в частности, на продукцию растениеводства и зависит от уровня плодородия почв, возможности его повышения, а также от местоположения земли относительно пунктов реализации продукции и удаленности земельного участка от городской черты и транспортных магистралей.

Принцип остаточной продуктивности – подразумевает, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, управление и капитал. Чем больше остаточная продуктивность, тем больше стоимость собственности.

Принцип сбалансированности – отмечает, что для любого типа землепользования характерно оптимальное сочетание различных факторов производства, способствующее достижению максимальной стоимости земли. Чаще используется для застроенных участков земли.

Принцип вклада – стоимость любого отдельного элемента недвижимости зависит от величины его вклада в общую стоимость или размеров ее уменьшения при его отсутствии. Чаще используется при применении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов. Используется чаще при застроенных участках.

Принцип экономического разделения. Данный принцип схож с принципом сбалансированности, так как предметом его рассмотрения является оптимизация использования имущественных прав с целью максимизации стоимости объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – определяется как наиболее вероятное использование земельного участка, как свободного, так и с улучшениями, удовлетворяющее таким основным критериям, как: юридическая законность, физическая возможность, экономическая эффективность и финансовая осуществимость. В результате чего стоимость оцениваемого участка будет максимальной.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного участка

Экономические факторы, зависящие от состояния экономической ситуации в стране, регионе и на местном уровне. К ним относятся факторы спроса и предложения, оказывающие влияние на стоимость земли.

Социальные факторы помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и ее цену.

Юридические, административные и политические факторы, которые также влияют на спрос, как положительно, так и отрицательно.

Физические факторы, характеристики окружающей среды и местоположения, связанные в основном с местоположением участков.

Для земель поселений значение имеют:

1. удаленность земель от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции, баз снабжения промышленными товарами и строительными материалами, элементов окружающего ландшафта, объектов коммунальных услуг, источников загрязнения;

2. качество дорожной сети.

Местный уровень. Исследуются факторы такие как, местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования, непосредственно связанные с оцениваемым объектом.

Уровень непосредственного окружения. На этом уровне исследуется воздействие влияния архитектурно-строительных и финансово-эксплуатационных факторов, непосредственно связанных с объектом недвижимости и обусловленных его характеристиками.