13.2. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

13.2.1. Выбор метода оценки в рамках сравнительного подхода

Применение сравнительного подхода предполагает использование следующих методов оценки:

* метод сравнения продаж;

* метод выделения;

* метод распределения.

Наиболее распространенным (классическим) методом оценки в рамках сравнительного подхода является метод сравнительного анализа цен с компенсационными корректировками. Как показано в разделе «анализа рынка объекта оценки» сегмент рынка недостаточно сильно развит, цены сильно отличаются от объекта к объекту. Расчетные компенсационные корректировки сложно обосновать на достоверном уровне, поэтому метод сравнительного анализа цен с компенсационными корректировками сложно обосновать. Для повышения достоверности оценки было принято решение использовать метод математического моделирования цены.

Метод математического моделирования цены предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей стоимости объекта оценки от величины ценообразующих факторов путем статистической (математической) обработки данных о ценах объектов-аналогов и значениях их ценообразующих факторов.

Для оценки рыночной стоимости может применяться метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК).

Метод математического моделирования цены является одним из самых формализованных и убедительных методов оценки. При правильном применении дает не менее (зачастую - даже более!) достоверный результат. Кроме того, позволяет определить достоверность результата оценки стоимости как наиболее вероятной цены и построить доверительный интервал оцениваемой величины с заданной надежностью.

13.2.2. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Используя метод математического моделирования цены строим матрицу параметров регpессионной модели, куда заносятся параметры уравнения (в данном случае 4).

Параметры регpессионной модели - а0, al, а2, а3, а4.

Критерии сравнения ( ценообразующие факторы) - х0, хl, х2,х3, х4.

Таблица 9. Расшифровка показателей по линейной функции

а3	а2	а1	а0
Стандартная ошибка для a3	Стандартная ошибка для a2	Стандартная ошибка для a1	Стандартная ошибка для a0
Коэффициент детерминированности R2	Стандартная ошибка для оценки y	#Н/Д	#Н/Д
F-статистика, или F-наблюдаемое значение. F-статистика используется для определения того, является ли наблюдаемая взаимосвязь между зависимой и независимой переменными случайной или нет.	Степени свободы. Степени свободы полезны для нахождения F-критических значений в статистической таблице	#Н/Д	#Н/Д
Регрессионная сумма квадратов	Остаточная сумма квадратов	#Н/Д	#Н/Д

Таблица 10. Результаты множественной регрессионной модели

а4	а3	а2	а1	а0
9293,050859	-223,9560692	-5,275953194	6,58983514161	1380,81
433	109	6,426646019	2,22484200424	560,70
0,998	215,215	#Н/Д	#Н/Д	#Н/Д
1425,550326	14	#Н/Д	#Н/Д	#Н/Д
264112720,3	648447,483	#Н/Д	#Н/Д	#Н/Д

В результате множественная регрессионная модель имеет вид: У=А0 + А1хХ1 + А2хХ2 + А3хХ3 + А4хХ4 = 1380,81+102,3х6,589835+2,5х(-5,27595)+2,5х(-223,95606)+0х9293,050859=1482 руб./сотку

В результате корреляционно-регрессионного моделирования оценщик получил уравнение зависимости цены от набора ценообразующих факторов. На этапе калибровки полученной регрессионной модели определяются ее статистические показатели и производится возможная оптимизация модели (например, за счет оптимизационных процедур переоцифровки неколичественных ценообразующих факторов).

Когда после проверки адекватности модели и интерпретации коэффициентов регрессионного уравнения оценщик получает удовлетворительный результат, регрессионная модель может использоваться для прогнозирования цены. Под прогнозированием здесь понимается использование модели для получения цены объекта оценки, т.е. моделирование цены объекта оценки с использованием модели, построенной на основе известных цен объектов-аналогов.

R-квадрат (коэффициент детерминации) показывает, как близко уравнение регрессии описывает исходные данные. Другими словами, R-квадрат показывает, какой процент вариации результирующего параметра у объясняется влиянием всех включенных в модель факторных переменных. В нашем случае видно, что 99,8% изменение цены зависит от указанных четырех ценообразующих фактора.

Ценообразующие факторы, такие как «удаленность», «близость от дороги» принимаем по данным сайта http://karta1.ru/kirovskaja-oblast.htm.

Если же оценщик в состоянии разбить объекты на несколько классов по данному признаку, либо упорядочить объекты по интенсивности какого-либо свойства без задания количественных соотношений между ними, то используются неколичественные шкалы - порядковые и номинальные. Номинальные шкалы используются, когда эксперт может разбить объекты на классы-группы объектов, однородные по свойству, отражаемому некоторым признаком, но не в состоянии задать никакого упорядочения между классами. Ценообразующий фактор «престижность» разбит по бинарному признаку, который принимает всего две градации (например, 0-не престижный, 1-престижный).

Таблица 11. Стоимость земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом (методом математического моделирования).

Местонахождение	Стоимость зем. участка	Цена за сотку	Площадь, соток	Удаленность, км	Близость от дорог, км	Престижность
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	121000	10774,71	11,23	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	113829	10618,38	10,72	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	97000	10801,78	8,98	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	92000	10760,23	8,55	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	106288	10400,00	10,22	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	92300	10000,00	9,23	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	123000	10808,44	11,38	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	117439	10618,35	11,06	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	125000	10757,31	11,62	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	124000	10773,24	11,51	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	152166	10515,96	14,47	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	101000	10756,12	9,39	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	99388	10618,38	9,36	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	151850	10515,93	14,44	25	0,0	1
Куменский район, пгт. Нижнеивкино	163839	10515,98	15,58	25	0,0	1
Куменский район, д.Загайновцы	45000	818,18	55,00	5	4,0	0
Оричевский район, д.Загребинцы	200000	1470,59	136,00	48	2,5	0
Куменский район, п. Олимпийский	500000	2500,00	200,00	17	0,5	0
Верхошижемский район, д.Казань	60000	1200,00	50,00	53	1,0	0
Объект оценки	151595	1482	102,3	2,50	2,50	0

Таким образом, стоимость земельных участков, рассчитанная сравнительным подходом, составляет:

Таблица 12.

Наименование объекта оценки	Сравнительный подход, руб.
земельный участок общей площадью 10230+/-71 кв.м., кад. № 43: 14: 040106: 292, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства, местоположение: Кировская обл., р-н Куменский, д. Парфеновщина	151 595