- •1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельного участка
- •1.1 Понятие и цели оценки. Особенности оценки земельного участка как объекта недвижимости.
- •1.2 Понятие рыночной стоимости, подходы к оценке рыночной стоимости земельного участка.
- •1.3 Методы оценки земли в современной практике оценочной деятельности
- •Г. Киров 2013 год
- •152 000 Рублей; (сто пятьдесят две тысячи рублей 00 копеек)
- •1. Задание на оценку
- •2. Сведения о заказчике и оценщике
- •2.1. Сведения о Заказчике
- •2.2. Сведения об Исполнителе
- •3. Основные факты и выводы
- •3.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •3.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •3.3. Итоговая величина стоимости объектов оценки на дату оценки
- •4. Заявление о соответствии
- •5. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки
- •6. Допущения и ограничительные условия
- •7. Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •8. Основные понятия и определения
- •9. Последовательность проведения оценки.
- •10. Описание объекта оценки
- •11. Анализ рынка объекта оценки и его окружения
- •11.1. Анализ местоположения объекта
- •11.3. Анализ сектора рынка, к которому относится объект оценки.
- •12. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •13. Описание процесса оценки.
- •13.1. Выбор подходов оценки
- •13.2. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом
- •13.2.1. Выбор метода оценки в рамках сравнительного подхода
- •13.2.2. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
- •14. Согласование результатов
- •15. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки
- •16. Перечень использованных данных
- •17. Используемая литература
11.3. Анализ сектора рынка, к которому относится объект оценки.
Рынок земли в Кировской области недостаточно развит. Существующая практика выделения незастроенных земельных участков в г. Кирове и области носит в настоящее время чисто административный характер. Продажа земельных участков в собственность приватизированных предприятий производится по выкупной цене, определяемой в соответствии с положениями нормативных документов, действующих на период совершения сделки.
Согласно Закону Кировской области №209-30 «О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» от 27 декабря 2007 г. выкупная цена земли при продаже земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены приватизируемые предприятия, строения, помещения, объекты незавершенного строительства устанавливается в размере от 3 до 7-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
При проведении анализа рынка купли-продажи земельных участков Оценщиком были выявлены следующие моменты:
1. На продажу выставляются в основном пустые, свободные от каких либо улучшений земельные участки, предназначенные для строительства частного жилого сектора.
2. Основной массив предлагаемых земельных участков - земельные участки в собственности.
3. Большая часть предлагаемых на продажу земельных участков - пригород, окрестности г. Кирова (район Коминтерн, пос. Дороничи, Нововятский район, с. Ганино, с. Порошино, пос. Макарье, пос. Садаковский, пос. Костино, с. Русское). Чем больше удаленность от областного центра, тем меньше предложений земельных участков. В некоторых районах Кировской области какая-либо информация о сделках купли-продажи земельных участков вообще отсутствует.
4. Предложения земельных участков на праве аренды имеются лишь в г. Кирове (под коммерческую застройку).
Необходимо отметить, что на открытом рынке информации о продаже вакантных земельных участков в месте положения оцениваемого земельного участка крайне мало. Имеет место значительная разница в ценах предложений в районах области и в районных центрах, а также в ближайшем пригороде Кирова – примерно в 2-5 раза. Такая ситуация наблюдается во многих районах Кировской области.
Проанализировав рынок земельных участков Куменского района, и близлежащих районов, можно сделать вывод, что цена за сотку находится в диапазоне от 818,18 до 10 808,44 руб./за сотку. Стоимость земельных участков зависит от назначения, от престижности района, от плошади участка, от удаленности от дорог, от наличия коммуникаций.
Выводы.
Рынок жилья (как городской, так и загородной недвижимости) наиболее активен, особенно вторичный рынок типового жилья. Цены на жилье являются индикатором изменения цен на рынке недвижимости различного назначения. Цены на жилье в различных районах города дают определенные ориентиры для определения зависимости рыночной стоимости объектов недвижимости от местоположения.
Главными факторами, влияющими на стоимость жилой недвижимости, являются местоположение объекта, право собственности, условия финансирования сделки, площадь, материал несущих конструкций здания, этажное расположение, состояние внутренней отделки и самого здания, планировка, наличие балкона/лоджии, санузел (раздельный или совмещенный) и другие характеристики.