Виды территориальных зон

(ст. 85 ЗК; аналогично – п. 1 ст. 35 ГрК)

ЗК - Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

Застройка жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения.

Здесь и индивидуальная и малоэтажная жилая застройка.

Здесь могут быть объекты социального назначения, объекты здравоохранения, гаражи, стоянки автотранспорта.

2) общественно-деловым;

Ст. 85 ЗК, ст. 35 ГрК.

Сюда включаются зоны делового, коммерческого назначения. Объекты социального назначения.

3) производственным;

Промышленные, коммунально-складские предприятия.

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

Может быть вплотную к жилому дому… это, конечно, не так, но по закону может быть. Мы ведь на машине подъехать к дому можем.

5) рекреационным;

Партия, сады, озера, водохранилища. Земли для отдыха граждан и туризма.

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

Это зоны для размещения кладбищ, крематориев и одновременно… скотомогильников, свалок бытовых отходов.

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Существуют еще и земли общего пользования – (п. 13 ст. 85).

Приватизации не подлежат. Могут пользоваться неограниченным кругом лиц.

ЗК - Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В границах населенного пункта не может быть земель водного фонда.

Москва река в Москве – не река 

Индивидуальный подход установления правового режима отдельных земельных участков и объектов капитального строительства

Одна из целей принятия Правил землепользования и застройки – привлечение инвестиций. Выбор наиболее эффективного выбора разрешенного использования.

Вопрос – можно ли, когда осуществление зонирование, построить на своем земельном участке, что будет не соответствовать разрешенным видам использования? Типичный пример, охота построить какой-то крутой замок … а нельзя, требования по высоте.

Ответ – Можно! Можно построить почти всё, что угодно.

Правовая природа градостроительного зонирования не создает одинакового правового режима на земельных участках в пределах одной территориальной зоны!

Правовой режим разных земельных участков имеет значение.

П. 4 ст. 30 ГрК территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к 1 з. Значит, зона может быть установлена в отношении 1 ЗУ. Для него будут отдельные градостроительные регламенты. П. 15 - могут устанавливаться и иные виды тер зон, выделяются с учетом функциональных зон и особенностей использования ЗУ и объектов кап строительства.

П. 8 ст. 36 ГрК - ЗУ, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут использоваться без срока приведения их в соответствии с регламентом. Исключение - когда угроза.

Тема: Правовой режим земель населенных пунктов (продолжение)

Не существует единого режима для всех территориальных зон. Почему его нет? Смотри ГрадК. П. 4 ст. 30 ГрадК– тер. зоны не устанавливаются для 1 ЗУ. Градостроительный регламент может быть для 1 ЗУ. П. 15 ст. 30 могут устанавливаться иные виды зоны с учетом функциональных зон и особенностей использования ЗУ и объектов капитального строительства. П. 8 ст. 36 - ЗУ и объекты кап строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и параметры, не соответствующие регламенту могут использоваться без сроков привидения в соответствия. Исключение - опасность для жизни и здоровья.

Тер зоны могут делиться на подзоны. П. 3 ст. 38 ГрадК - в пределах тер. зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами использования ЗУ, но с различными размерами ЗУ и параметрами разрешенного строительства.

П. 4 ст. 46.1 на застроенной теории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть иные объекты кап. строительства, вид и параметры которых не соответствуют регламенту.

Ст. 39 возможность получения заинтересованным лицом разрешения на улсовно-разрешенный вид использования ЗУ или объекта кап строительства. Это особая процедура согласования частных и публичных интересов.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки возможны - п. 3 ст. 39 - предложения направляются в соответствующую комиссию ФЛ или ЮЛ в инициативном порядке или когда в результате примирения привила землепользования и застройки ЗУ и объекты кап строительства не используются эффективно, причиняется вред владельцам, снижается стоимость ЗУ. Основаниями внесения изменений могут быть и факты эк неэффективно использования недвижимости, реального осуществления прав и интересов других лиц. Внесение изменений в таком случае - процедура, в результате которой согласуются частные и публичные интересы.

Ст. 40 - владельцы ЗУ, размеры которых меньше установленных регламентом, характеристики которых неблагоприятны для застройки вправе обратиться за разрешениями на отклонение от параметров.

Важным элементом является осуществление функций планирования использования земель этой категории. Это одна из основ правового режима. Путем территориального планирования. Каков его результат? Разработка и утверждение ген планов поселений и гор округов. Есть спец процедура их разработки, требования к его обсуждению населением. Проект подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях - ст. 28 ГрадК. Мнение подлежит учету.

Одним из условий строительства является получения разрешения на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана ЗУ и дающей застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов кап строительства, а также их кап ремонт. Надо выполнить градостроительный план ЗУ: какие объекты будем строить, на каких расстояния друг от друга, от границ, других объектов и др. Нужно сделать план строительства объекта и получить разрешение. Есть исключения - не требуется разрешения:

для строительства гаража,

для возведения объектов, не являющихся объектами кап строительства (киоски, навесы и др.),

для возведения строение и сооружение вспомогательного использования.

Разрешение дается на определенный срок.

Потом надо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это разрешение является основанием для использования ЗУ для эксплуатации объекта недвижимости. Это документ, удостоверяющей завершение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением (ст. 55 ГрадК). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки его на гос учет объектов кап строительства. Только потом можно регистрировать право на объект кап строительства.