2. Общие требования к деятельности по

управлению многоквартирным домом

• выбор способа управления МКД

  Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

 

• договор управления многоквартирным домом

  Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

            Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

         В случае выбора управляющей организацией результате проведения  открытого конкурса, договор управления заключается  на срок не менее чем один год и не более чем три года.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

 Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

  Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

 -Критерии выбора УПК

Критерии	Содержание критерия
Организационная состоятельность	„ Сроки существования компании. „ Состав учредителей компании. „ Объем уставного фонда компании. „ Сведения о финансово-экономическом состоянии компании. „ Наличие офиса, телефона.
Опыт деятельности по управлению домами	Длительность работы компании на рынке жилищно-коммунальных услуг. Наличие отзывов и рекомендаций о деятельности УК. Взаимоотношения с городской и районной администрациями
Жилищный фонд, находящийся в управлении компании	Наличие данных о количестве  жилищного фонда, которым управляет данная УК. Наличие адресных и контактных данных о домах, которые находятся в управлении компании.
Полнота обладания информацией о доме	Наличие экономического анализа ситуации в доме. Представление о составе собственников и видах помещений. Четкое представление о проблемах дома, способах их решения. Система взаимодействия с поставщиками ресурсов. Наличие конкретных предложений по начальному этапу управления домом. Сведения о размерах будущих платежей собственников (тарифная политика).
Уровень документальной готовности к управлению домом	Наличие типового договора с собственниками. Наличие перечня обязательных работ и услуг. Наличие перечня дополнительных работ и услуг.
Кадровый состав компании	Опыт и квалификационные возможности персонала компании. Наличие и численность состава технического персонала для выполнения работ в доме. Соотношение численности офисного и технического персонала.
Материальные ресурсы, которыми обладает компания	Наличие материального обеспечения ведения работ в доме, в том числе специальной техники. Возможности ведения аварийных работ. Наличие субподрядчиков – по видам работ и услуг.
Открытость и прозрачность компании	Готовность предоставить сведения о домах, которые находятся в управлении компании. Готовность предоставить сведения о финансовом положении, учредителях компании и учредительных документах. Сведения о размере планируемого вознаграждения УК и их обоснованность. Степень документального подтверждения предоставляемых сведений.
Доступность для жителей	Наличие контакта с собственниками и  инициативной группой. Степень удаленности офиса от объекта управления. Наличие диспетчера.
Качество реагирования на запросы собственников	Готовность к контактам с инициативной группой и отдельными собственниками. Готовность к ведению переговоров по совершенствованию договора и приложений к нему. Готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником.
Предложения по улучшению и развитию  дома	Предложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории. Предложения по экономии энергоресурсов.

• Смена управляющей компании

  Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

            Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.  

Статья 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предусматривает расторжение договора в следующих случаях:

-По соглашению сторон;

-По основаниям, предусмотренным в самом договоре;

-По основаниям, предусмотренным ГК РФ;

-По основаниям, предусмотренным другими законами;

-По решению суда.

Рассмотрим подробнее эти случаи.

Соглашение сторон

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений  согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу не имеется. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. Необходимо обратить особое внимание на его содержание, поскольку в нем должен быть определен порядок передачи новой УК:

-технической документации на дом;

-иных документов, связанных с управлением домом;

-средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собс­твенников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;

-средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т.д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.

С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

Основания, предусмотренные в самом договоре

Самим договором с УК могут предусматриваться основания и по­рядок расторжения договора. Например, может быть предусмотрено расторжение договора, если владельцы помещений  за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем наме­рении расторгнуть договор.

 

Основания, предусмотренные ГК РФ

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть растор­гнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается ГК РФ существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на зна­чительно отличающихся условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Основания, предусмотренные другими законами

Статья161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) предоставляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. По смыслу нормы закона, такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.

Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом.

            Расторгнуть договор можно в связи с неоднократным неисполнением «старой» управляющей компанией своих обязательств по управлению многоквартирным домом, либо неоднократными нарушениями договора. Что это может быть? Несвоевременное исполнение заявок (по текущему ремонту лифта, кровли, систем горячего, холодного водоснабжения, канализации и т.д). Непринятие мер, принятие которых требуется по договору либо действующему законодательству, к примеру, по подготовке дома к сезонной эксплуатации, отказ от замера температуры в жилых помещениях в отопительный период, некачественное предоставление коммунальных услуг и др. Необходимо в обязательном порядке фиксировать все эти факты и ставить в известность  управляющую компанию, направлять претензии. Если управляющая компания, не реагирует на претензии о нарушении договора управления, собственниками на общем собрании  может быть принято решение о расторжении договора в одностороннем порядке

Расторжение договора по решению суда

Это возможно при существенном нарушении договора УК. В со­ответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ, «существенным признается нару­шение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Очевидно, к таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях установленной стандартами тем­пературы в отопительный сезон (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водоснабжении, неисправные лифты и т.п. Безусловно, что все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально.

 

 

- Порядок передачи дома в управление

 

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ