4. Экономическая сторона вопроса

Модернизация и реконструкция мероприятия масштабные и дорогостоящие. В этот нюанс, в конечном итоге, все и упирается: за чей счет, как говорится, банкет? Жители далеко не всегда согласны спонсировать подобные эксперименты: обещаниям о том, что «жить станет лучше, жить станет веселее» верить не хотят, а инвесторы сомневаются в рентабельности такого рискового предприятия.

В этой связи, стоит вспомнить один из плюсов модернизации – энергосбережение.  Экономия затрат энергоресурсов на отопление в 20-30% обеспечит реальное возвращение инвестиций и даже получение прибыли. Установка терморегуляторов на батареях  для поддержания заданной температуры в помещениях, клапанов гидравлического балансирования для выравнивания температуры на стояках помогут сэкономить не только энергию, но и затраты на нее. Такой контроль позволяет жильцам экономить 40-50% оплаты – внушительная цифра, чтобы переоценить рентабельность перемен еще раз.

4.1 Советское «наследство» Европы. Неизбежная модернизация

Объединение ФРГ и ГДР послужило началом для массы изменений во всех сферах жизни на территории Германии.

Панельный дом – это понятие, которое в Германии в первую очередь ассоциируется с бывшей ГДР. В те времена жить в панельном доме – из-за высокого стандарта жилья – считалось престижным. После падения Берлинской стены имидж панельных домов резко ухудшился. Лишь в Берлине квартиры, а также клубы и другие развлекательные заведения в панельных домах пользуются популярностью и после воссоединения Германии.

Жилые здания далеки от требований сегодняшнего дня, как физически, так морально. Они имеют огромные затраты на техническое обслуживание, устаревшие системы отопления, стены, покрывающиеся плесенью, и сквозняки. Низкое физическое качество сочетается с социальными проблемами. Те, кто может себе позволить поменять место жительства, покидают дома, но их место занимают бедная прослойка общества, которая вскоре может оказаться не в состоянии платить за перерасход энергии. Всё это приводит к снижению уровня жизни в этих домах.

Средний срок службы конструкции панельного дома составляет 70-100 лет, в то время как срок службы механических систем, обслуживающих здания, всего 25-35 лет. Так как большинство зданий было построено в 70-х и 80-х годов, массовый отказ этих систем ожидается в ближайшем будущем, что вызовет огромные затраты на обслуживание. Таким образом, реконструкция предсказуема и неизбежна.

4.2 Решение проблемы.

Большее внимание качеству и широким возможностям для трансформации панельных домов специалисты начали уделять лишь около 15 лет назад. Потенциал панельных домов постепенно начинают признавать, прежде всего благодаря успешным примерам модернизации подобных зданий и неожиданно нестандартным эстетическим и градостроительным решениям.

В 2002 году государством разработана и принята программа «Реконструкция городов — Восток», а в 2006 году — «Реконструкция городов — Запад», которая предполагает улучшение условий для жизни, сокращение лишних площадей и реконструкцию устаревшей застройки с учетом современного уровня потребностей и оттока населения.

По данным, предоставленными немецкими специалистами, для того, чтобы добиться соответствия стандарту энергоэффективности в Германии, на реконструкцию достаточно потратить лишь 30% от суммы, необходимой для сноса и последующего возведения новых домов.

В Восточной Германии, насчитывается 2 миллиона 180 тысяч квартир в сборных домах, подлежащих реконструкции, из них, на данный момент, 70% зданий уже реконструировано. Общие затраты на проведение модернизации панельных домов в Германии составили 6,2 миллиардов евро. Затраты на полную модернизацию одной квартиры составляют примерно 23 тысячи евро, из них 8,5 тысяч евро направляется на обеспечение показателей энергоэффективности квартиры и здания в целом.

Заказчиком строительства является собственник. Собственник принимает непосредственное участие в проекте – по итогам технического исследования профессионалами, он  принимает решение о составе работ и условиях выполнения необходимых мероприятий и об их финансировании. Часть работ финансировалась из федерального бюджета, однако большую часть средств для проведения работ предоставляет сам собственник. Для этих целей ему предоставляется кредит на 25 лет под 3% годовых.

Рисунок 3 Начальная школа, Шульцендорф, реконструкция и расширение типового здания 1965 года постройки, Ильгенштрассе

В ходе работ осуществлялась реконструкция инженерных сетей, строительно-техническая реконструкция балконов, санирование ванных комнат в жилых домах, подъездов, строительно-техническая реконструкция балконов, усовершенствование теплоизоляционных систем, реконструкция крыш, при отсутствии лифта — монтаж лифта в наружной части здания, установка счетчиков потребления воды, газа, обустройство придомовой  территории и прочие мероприятия.

Комплексная санация — это всеобъемлющая модернизация здания, включая системы инженерного оборудования, но без перепланировки. Санация подразумевает больше, чем капитальный ремонт, но меньше, чем реконструкция.

Таблица 2 Санация с точки зрения экономии энергии

Энергетически обязательные:	Энергетически необязательные:
утепление кровель и чердаков; утепление фасадов; замена окон и балконных дверей; утепление перекрытий подвалов; обновление систем отопления и горячего водоснабжения; обновление системы вентиляции.	гидроизоляция кровель и т.п.; замена сантехнического оборудования; облицовка кафелем кухонь и санузлов; обновление систем электроснабжения; пристройка новых или обновление балконов и лоджий; ремонт лестничных клеток; создание архитектурно выразительных входов в здание; обновление входных дверей в квартиру.

Однако Модернизация панельного дома невозможна в отрыве от ситуации. Проблема решается комплексно: обновление квартала происходит и путем решения градостроительных проблем, инфраструктуры (детские сады, учебные заведения) и только затем – перестройки жилья.