3. Модернизировать или ликвидировать?

3.1 «О развитии жилищного строительства в ссср»

В настоящее время остро стоит вопрос реконструкции жилого фонда. Тема модернизации панельных зданий в России, где возведенные индустриальным методом дома составляют до 80 процентов фонда недвижимости, имеет исключительное значение. В городах России ждут реконструкции тысячи построенных в советское время жилых кварталов (рисунок 1).

Рисунок 1 Старая Москва

Р айоны, построенные в соответствии с определенной, уже ушедшей идеологией, могут быть найдены  на всех постсоветских пространствах, включая европейские страны. Актуальный вопрос: как наиболее эффективно модернизировать существующие микрорайоны, при этом концентрируясь не только на экономической выгоде, но и на вопросах экологии, энергоэффективности, комфорта населения и эстетических показателях.

Своего рода толчком для возникновения идеи и начала бурного строительства хрущёвок стало принятие Советом Министров СССР постановления «О развитии жилищного строительства в СССР» 31 июля 1955 года. Каждая семья должна была перебраться из коммуналки в отдельную квартиру. С 1958  по 1985 год продолжалось строительство хрущёвок. Существовало две категории зданий: сносимые, с запланированным сроком службы 25 лет — были призваны временно разрешить жилищную проблему; и не сносимые здания, срок службы которых составлял не менее 50 лет — для большинства таких домов срок эксплуатации продлён до 150 лет, однако все они расходуют  огромное количество энергии. Более того, постепенно происходило старение жилого фонда, и на сегодняшний момент большому проценту застройки присваивается статус ветхих и аварийных построек. По заявлению Росстроя, 60 процентам основных фондов в ЖКХ свойственен износ, при том, что в панельных домах проживает от 60 до 80 процентов жителей города. А, согласно опросам, около 30% населения оценивают состояние жилья как плохое или очень плохое.

3.2 Как спасти хрущевки?

В первую очередь таким домам необходима замена инженерных сетей и коммуникаций. Обязательно усиливаются несущие конструкции, фундамент, приводятся в порядок находящиеся в аварийном состоянии козырьки, подъезды, карнизы и другие ветхие конструкции. Следует выбросить старую сантехнику, подгнившие  трубы заменить нестареющим пластиком. Безапелляционной при модернизации является замена хлипких, продуваемых оконных и дверных конструкций на современные, экономящие тепло стеклопакеты. Также в ста процентах случаев дому необходима замена старой кровли, обычно ее сменяют более легкие и долговечные металлоконструкции. Торцы зданий утепляются при помощи монтажа композиционных штукатурных систем или другими способами.

Рисунок 2Пример модернизации хрущевки

С амый распространенный и очень удачный вариант модернизации– это надстройка одного или двух мансардных этажей (рисунок 2). Такой вариант одним махом решает вопросы с плохой кровлей, добавляет высоты потолкам последних этажей и, кроме того, дает дополнительную жилплощадь, которую можно продать, чтобы покрыть часть расходов на ремонт. Нередко такое «наращивание» дома сопровождается монтажом лифтовой системы в наружной части дома, что не только упрощает жизнь бабушек в хрущевках, но и служит утеплению тонких стен.

Крошечные и практически бесполезные балконы таких домов перестраиваются в теплые лоджии, что, во-первых, прибавляет квартире дефицитных квадратных метров, а во-вторых, создает воздушную подушку, которая решает проблему теплоизоляции.

Особое внимание стоит уделить не слишком  популярному, но по-своему очень привлекательному варианту – обстройке здания эркером. Эти полукруглые  конструкции, опять-таки, утеплят дом, добавят места и, что важно, значительно осовременят и даже стилизуют внешний вид дома.

Еще одно слабое место хрущевок - это фундамент и цокольный этаж. Отсутствие нормальной гидро- и теплоизоляции, подтопление из-за сезонного подъема уровня грунтовых вод, частые аварии инженерных конструкций в подвале, плохая система вентиляции создают повышенную влажность в подвале, приводят к промерзанию стен фундаментов, здесь постоянно «живут» плесень и грибы. Поэтому, фундамент необходимо усилить и обеспечить хорошей гидроизоляцией, цокольный этаж следует непременно санировать, или осушить.

Оптимальным способом устранения всех перечисленных  недостатков является перевод цокольной части здания в разряд эксплуатируемых помещений. Здесь, в подвале, можно создать  подсобные помещения для нужд жильцов, которым, как правило, всегда не хватает площади для хранения в маленьких кварирках. Здесь также можно организовать коммерческие помещения для сдачи в аренду, организации подростковых или молодежных клубов, разместить устройства теплопунктов или, например, домовой комитет самоуправления. При этом мы снова получаем дополнительные метры (порядка 800-1000), в которых будут заинтересованы либо жильцы, либо коммерсанты: хрущевки стоят, как правило, в центральных районах, и разместить здесь свою «точку» экономически выгодно.

Европу вопрос массового строительства панельного доступного жилья тоже не обошел. Одними из первых беспокоиться о вопросах модернизации доступного жилья, стали немцы, которые, благодаря существованию ГДР, стали владельцами собственных образцов типичных советских хрущевок. В начале 90-х прагматичные немецкие умы подсчитали, что на реконструкцию таких зданий уйдет всего 30% от суммы, необходимой для сноса и возведения новых домов. Так в Германии решили: модернизировать!