Ипотека
Ипотека (от греч. hypotheke – залог, заклад) – это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.
В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека – это особая форма обеспечения кредита.
Особенности ипотечного кредитования:
ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);
долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);
заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.
Ипотечные банки – специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на основе залогового земельного права. Ипотечным банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками.
Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в КБ. В развитых странах для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала.
Закладные листы – это долгосрочные залоговые обязательства обеспечение надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.
Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам – другим кредитным институтам (в некоторых странах – любому инвестору). Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к., кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).
П
огашение
ипотечного кредита связано со сроком
и процентом по реализуемым закладным.
Если время действия закладных 10 лет, а
твердая ставка процента 6,5%, то кредит
должен быть выдан по ставке не менее 7%
годовых для покрытия расходов по выпуску
закладных и выплате процентов инвесторам.
Изменение % ставки в зависимости от
конъюнктуры рынка произойдет через 10
лет, если срок ипотеки более продолжительный.
Погашение осуществляется с рассрочкой
платежа, интервал (месяц, квартал,
полугодие, ежегодно) устанавливается
кредитным договором (схема 16).
Схема 16. Механизм ипотечного кредитования
Вексельный кредит
Особой формой кредитования является кредитование с использованием векселей. Наиболее распространены 3 формы:
учет векселей (учетный кредит);
ссуды под обеспечение векселей;
кредитование векселем банка.
Кредит в форме учета векселей бывает предъявительским и векселедательским.
Предъявительский кредит предполагает, что банк выкупает у клиента вексель третьего лица с дисконтом – скидкой от номинала векселя, а погашает в указанный срок у векселедателя по номиналу. Разница в размере дисконта составляет доход банка.
Векселедательский кредит предполагает, что клиент получает в банке ссуду под свои собственные коммерческие векселя.
Переучет векселей осуществляет Центральный банк, когда приобретает (переучитывает) вексель предприятия, уже учтенный, по так называемой, учетной процентной ставке. КБ обязан выкупить вексель у ЦБ за два дня до погашения и в назначенный срок представить к оплате векселедателю.
Ссуды под обеспечение векселем оформляются заемщику по специальному ссудному счету без установления срока или до наступления срока его погашения. Векселя обычно принимаются в обеспечение не на их полную стоимость, т.е. сумма кредита меньше стоимости векселя (50-90%), по ссуде начисляются проценты как обычно.
Ссуда погашается в обычном порядке, после чего вексель возвращается заемщику.
Специальный ссудный счет является счетом до востребования. Векселя, переданные в обеспечение ссуды, записываются в специальный реестр, один экземпляр которого вместе с векселем передается кредитующему банку, а второй, с отметкой банка, служит для учета в бухгалтерии предприятия
Отдельные банковские кредиты имеют специфические особенности.
Онкольный кредит - кредит до востребования это краткосрочный кредит, в качестве обеспечения выступают товары или ценные бумаги, % ставка по нему ниже, чем по срочному кредиту.
Ломбардный кредит – кредит под залог движимого имущества, носит компенсационный характер, объектом залога являются товары, ценные бумаги, драгоценные металлы и ликвидные требования (дебиторская задолженность).
Лизинговый кредит – кредит по поводу передачи в аренду движимого и
недвижимого имущества. По срокам лизинговый кредит является долгосрочным, цена данного кредита представляет собой лизинговый платеж, по целям – инвестиционный кредит. Форма предоставления лизингового кредита – товарная. Банки могут участвовать в лизинговой сделке напрямую или косвенно.
Факторинг – это покупка банком денежных требований поставщика к
покупателю и их инкассация за определенное вознаграждение. Это способ
кредитования поставщика с условием возврата кредита в форме правопреемства или уступки права требования к покупателю.
Форфейтинг – кредитование экспортера посредством покупки векселей
и других долговых требований; форма трансформации коммерческого кредита в банковский. В отличии от факторинга, где банком предоставляются услуги: 1) инкассо, 2) аванс, который получает заемщик до получения платежа по денежным требованиям, при форфейтинге банк предоставляет услуги: 1) покупка дебиторской задолженности, 2) отсрочка платежа.