
- •31. Формирование стратегических альтернатив и выбор стратегии жилищной организации
- •32. Организация эксплуатации жилищного фонда города
- •33. Новые формы и методы организации эксплуатации жилищного фонда города
- •34. Маркетинговый подход к управлению жилищным хозяйством города
- •35. Маркетинговые стратегии, применяемые в отношении спроса и предложения в жилищной среде
- •36. Основные стадии процесса маркетингового исследования
- •37. Привести пример оценки вариантов использования объекта аналитическими методами (swot- анализ)
- •Технология применения swot-анализа
- •38. Пример проработки возможных вариантов использования объекта недвижимости
- •39. Организация маркетинговой деятельности в управлении жилищным хозяйством
- •40. Работы, проводимые для обеспечения нормативных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий
- •Работы по содержанию, ремонту и преобразованию жилищного фонда
31. Формирование стратегических альтернатив и выбор стратегии жилищной организации
Проблема выбора является важнейшей экономической проблемой. Она возникает практически в любой экономической задаче, но особую важность приобретает в задачах стратегического управления. Это связано с широкой вариантностью стратегического выбора, а также со значительным влиянием стратегического курса организации на конечный результат деятельности. Варианты решения задачи имеют определенные параметры, характеризующие их содержание и результативность. Важнейшими экономическими параметрами являются эффект и затраты. В качестве эффекта рассматриваются возможные результаты деятельности ремонтно-эксплуатационной организации (уровень обеспечения потребителей, уровень дохода, прибыль, достижение заданных целей и т. п.). Затраты характеризуют требуемые объемы ресурсов: финансовых, трудовых, материальных, информационных и др.
На основании данных параметров определяется эффективность рассматриваемых вариантов. В наиболее общем виде эффективность оценивается отношением полученного эффекта к затратам ресурсов, связанных с его получением. Критерии эффективности вариантов могут быть различны, но наибольшее распространение в конкретных экономических задачах получили следующие критерии:– максимума эффекта при заданных ограничениях по ресурсам;– минимум затрат при условии достижения заданного эффекта.В первом случае из всех возможных вариантов стратегии выбирается тот, который является наиболее эффективным в условиях заданных ограничений по ресурсам. А во втором случае требуемый экономический эффект задается заранее, а среди вариантов выбирается наиболее дешевый. Каждый из применяемых критериев эффективности имеет право на существование, но с точки зрения решения стратегических задач критерий максимума эффекта является предпочтительнее, так как он позволяет ориентироваться на реальный спрос и предложение продукции и услуг жилищного хозяйства.
32. Организация эксплуатации жилищного фонда города
Под воздействием природно-климатических факторов и в процессе эксплуатации конструкции и оборудование зданий изнашиваются, что влечет за собой снижение их технико-эксплуатационных характеристик и потребительских параметров.Процесс утраты технико-эксплуатационных характеристик называется физическим износом, а потребительских параметров — моральным, или функциональным, износом. Физический износ приводит к утрате конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, влагостойкости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, к появлению внешних и внутренних дефектов.
С течением времени повышаются и требования населения к функционально-потребительским качествам жилых помещений. Поэтому ранее построенное жилье уже может не удовлетворять потребности жителей по своим планировочным и конструктивным характеристикам, уровню благоустройства, местоположению и другим качественным параметрам. В результате снижается потребительская и, соответственно, стоимостная оценка жилого фонда, т.е. наступает его моральный износ. К примеру, отсутствие в квартире таких видов благоустройства, как центральное отопление и горячее водоснабжение, ванные и душевые комнаты, а также коммунальное заселение воспринимается в настоящее время как серьезные потребительские дефекты, что существенно снижает ценность данного жилья и, соответственно, его стоимостные параметры. Хотя еще в середине XX в. в массовом сознании большинства горожан наличие отдельной теплой комнаты на семью в квартирах без «излишеств» считалось нормой заселения воспринималось как полноценное жилье. В настоящее время сформировалась также низкая потребительская оценка отдельных квартир типовых панельных зданиях 60-70-х годов постройки, хотя они приспособлены для посемейного проживания и обладают базовым уровнем благоустройства. В то же время в период их возведения типовой панельный фонд воспринимался населением как сравнительно качественное жилье, особенно по сравнению с коммунальными квартира ми. Изменение потребительских предпочтений населения является важным фактором развития жилищного рынка и должно учитываться в системе эксплуатации и преобразования жилищного фонда.Для обеспечения нормативных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей текущий и капитальный ремонт жилых объектов, техническое и санитарное содержание зданий. Для совершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жилья проводится реконструкция и модернизация жилищного фонда. Нормативной основой проведения работ по эксплуатации жилищного фонда являются «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены Государственным комитетом РФ по строительству и жилищному комплексу в 1997 г.).